新冠肺炎疫情加劇了房企現金流緊張，對於短期償債規模大的房企，將面臨著償債考驗。
業內人士認為，疫情對房企的償債能力的影響突出表現在三個方面，一是因為銷售受阻，成交回落和價格下調會對房企的銷售回款形成較大影響；二是對於應收賬款規模比較大的房企來說，償債壓力也會增大；三是疫情期間，融資性現金流成為關鍵，對房企的資金管理是個挑戰。
疫情影響下回款重挫 短期償債壓力陡增
據第三方機構克而瑞統計，2020年95家典型房企共有5575億元的債券到期，相比2019年到期債券增長43%。其中，1月、7月和11月均為償債高峰，分別需要償債616億元、615億元及662億元。
另據Wind數據庫統計，截至2020年6月30日，房企信用債到期金額為982億元，海外債到期金額約為1226.05億元（分別為174.24億美元、1.5億新加坡元、11億港元）。
房企待償債務數量不減的同時，受到新冠肺炎疫情的影響，全國各地的項目工程無法復工，售樓處關閉。
匯生國際融資總裁黃立衝分析：“一方面，房企的銷售受阻，回款沒辦法進行，導致經營性現金流流入額大幅度減少，受疫情影響較重的城市，房企銷售回款的比例將減少90%甚至95%；另一方面，房屋交付也無法如期進行，餘款無法按期流入，也會導致現金流入減少。此外，房企的人員成本支出不會減少，房企整個鏈條的生產成本、建築成本大幅度提高，這就導致房企的資金流狀況更加緊張。”
值得一提的是，春節期間，本應有一波“返鄉置業“行情的三四線城市，由於受到新冠肺炎疫情的影響而化為泡影，這尤其給重倉在三四線的房企帶來衝擊。
中國指數研究院數據顯示，上半年有到期債券的企業中，少數企業在三四線城市佔比較高，其中，最高的佔比達到近50%。短期來看，疫情使在售項目被迫暫停，直接掐斷了房企預收賬款這一資金流入渠道；長期來看，銷售項目主要位於三四線城市的企業，由於當地居民購房能力較低，再加上疫情影響，項目後期回款也恐成問題。對於預期現金流水平較低、到期債務償還緊迫的企業來說，短期內將面臨更為嚴峻的資金問題。
中指研究院上海研究總監方頏認為：“有三類房企受到新冠肺炎疫情影響最大。首先就是在疫情嚴重的城市佈局的房企，尤其是三四線城市佈局的房企；第二類是本身償債能力比較差，短期債務較高，疫情對其來說是雪上加霜；第三類是高週轉模式的房企，這類房企在銷售回款高週轉情況下才能保持運轉，而銷售遇阻對其模式形成衝擊。”
頭部房企難免債務高壓 率先降價回籠資金
事實上，在新冠肺炎疫情發生之前，即便是龍頭房企，債務水平總體也偏高。
根據億翰智庫的數據顯示，30強房企的債務水平總體較高。2019年上半年淨負債率均值為104.6%，最大值為230.4%，說明部分30強房企有息負債可能過多。此外，剔除預收賬款後的資產負債率均值為54.6%，最大值為77.8%，也進一步驗證了房企負債水平較高的事實。
其中，中國恆大、綠地集團、融創中國、華夏幸福、富力地產、金科股份、首開股份、陽光城、佳兆業集團的淨資產負債率均超過100%。
對此，億翰智庫分析，去年部分房企一方面增加了投資支出，另一方面，銷售增速放緩，債務壓力有所上升。而受今年新冠肺炎疫情的影響，銷售業績與回款受到重挫，資金端承受壓力進一步增大。
“因為中國的房地產公司有太多的表外融資，所以單獨分析淨負債率指標並不全面。”黃立衝認為，在分析房企抗壓能力的時候，應多看現金流方面的數據，比如經營性現金流等。
“在疫情當下，對於房企來講，經營性現金流流入減少，流出增加；融資性現金流方面，融資難度較高，流入減少，這會使得房企資金緊張，所以有龍頭房企開始率先降價。” 黃立衝進一步分析。
目前，龍頭房企恆大已經打響了降價的第一槍。為了加快銷售，恆大宣佈全國在售樓盤7.5折銷售。此後，不少房企也相繼跟進，推出優惠購房措施和“無理由退房”，加大線上銷售力度。
海外融資利率或上浮 國內融資將持續分化
在銷售端壓力增大的情況下，為了補充現金流，房企也加快了融資步伐。
中國指數研究院數據顯示，從境外發債情況來看，2020年開始，1月份的大中華區境外債券一級市場極為活躍，G3貨幣（指美元、歐元和日元）債券總額達到創紀錄的293.9億美元，在最後一週為中國春節假期的情況下仍舊比去年同期增長40%，可見境外資金對地產類債券的需求仍很強烈，預計疫情緩和之後，會迅速出現發行的窗口期。
不過，進入2月份，房企海外融資步伐略有放緩。黃立衝認為，“目前，新冠肺炎疫情會對房企的境外融資產生一定影響，因為房企沒辦法如期路演，同時不確定性增加，融資難度相應增加。而且，海外債很難延遲支付債務，如果延期會對信用產生影響。“
方頏也分析：“風險提升會帶來利率上浮，海外融資的利率可能會上浮一個百分點到兩個百分點，未來利率增加會是一個趨勢，但是目前來看增加的幅度並不是很大。”
對於國內融資來說，方頏認為：“國內金融機構會對房地產項目審核更為嚴格，比如按照成熟的城市群劃分，偏向疫情沒有那麼嚴重的城市，或者以投資主體來圈定對象，國有房企和百強房企較容易獲得銀行貸款。”
目前，針對房企資金流動性緊張的壓力，我國也出臺了相應的措施。據不完全統計，截至目前，已有無錫、廈門、衡陽、福州等地相繼出臺政策支持房地產市場平穩健康發展。此外，濟南、西安、杭州、上海、天津、南昌、南京、浙江等省市出臺土地新政應對疫情，部分城市明確土地款可申請延期或分期繳付。
此外，市場的流動性也進一步放鬆。2月17日，央行發佈公告稱，開展2000億元中期借貸便利（MLF）操作和1000億元7天期逆回購操作。其中，2000億元1年期中期借貸便利操作，中標利率為3.15%，較前次下降10個基點。
黃立衝表示，“未來有降息的可能。但是，降息不等於房企融資成本的降低，利息與風險相關，房地產行業的風險比以前任何時候都要大，風險溢價增加，利息自然會高。”
對於緩解目前房企面臨的資金壓力，方頏建議：“目前，房企應該量入為出，減少非經營性支出，另外，應該抓住當下的融資窗口期進行融資。”
新京報記者 徐倩
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