曹琳琳
我们先分析公寓的优点：1.公寓一般坐落位置比较好，通常配套成熟，而且基本都自带商业，容易出租回报率稳定。2.面积的一般较小，总价低。3.公寓目前市面上最流行层高4.5米左右，可以买1层得2层，做成两层后含增送面积得房率约190%。具体下面有户型图可参考。4.可以注册公司，可以办公，将来拆迁1：3的赔付。5.公寓不限购不限贷
缺点1.一般公寓都是4梯20户以上，人员杂。2.不通燃气，商用水电。3.不可以上学和落户。4.不可以用公积金贷款，只能商贷
公寓的缺点住宅一样也没有，唯一就部分城市限购，有钱不符合条件都不可以购买70年产权住宅，比如，北京 上海都要5年社保，深圳 杭州3年社保，昆山 南京2年社保，并且首付比例都是有限制的
江浙沪别墅顾问
住宅相对公寓有很多不同：
第一，产权（应该叫土地使用权）。住宅70年，公寓40年。
第二，楼层高，住宅一般2.9或3米。公寓一般3.3，LOFT则有4.2,4.9,5.8,6甚至9米层高。
第三，持有使用成本。水电气商用还是民用？住宅都是民用。部分公寓会告诉你是全民用或者是半商用，但这两方面你必须确认清楚。以成都为例，水民用水目前是2.98/方，电0.52，气1.89。商用水价格可能在3.98-5元，电0.8-1.5，气2.89-4。物业费，住宅通常在3元以下，而公寓则可能在2-10元之间。另外，多数公寓目前并不通气，或者通气也并非住宅那样直接接入，而需要用户去申请开通，过程非常麻烦，这个你用于自住必须问清楚。另外，今年新批的公寓已不再通气！
第四，出售阶段：公寓是商业产权，出售时可能涉及到以下税：契税3％，个税全额1％或增值部分20％，增值部分5.56％增值税，以及按增值额的计征土地增值税30％～60％或全额增收8％。综合下来一般可能在交易额的17.6％。住宅目前看面积契税1～3个点，个税1个点，不满2年有5.56增值税。
但公寓也并非一无是处。
首先，公寓是商用产权，可以用于办工商执照。住宅不能。
其次，如果是全民用的类住宅公寓，自住或者用于做soho非常不错。而地段好的公寓用作出租投资也是一个非常好的投资项目。住宅一般租金相对只相当于同价位公寓的一半甚至更低。如成都市值70平套二150万的电梯住宅精装全配租金在2500上下，而公寓只需要45平左右市值在80万左右的公寓即可达到这一标准。
第三，公寓拆迁赔偿是1赔3。
第四，公寓产权满40年后，如没有拆迁，需向国家续交土地出让金，这笔费用并不高，目前成都的费用约在每年15元每平。住宅目前的正政策是自动续约。
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