今年1月17日剛剛上市的蛋殼公寓流年不利，不但被眾多房東和租客攻擊“剪羊毛”，如今又面臨政府機構的調查。
消息稱，深圳市委政法委員會昨日發給深圳市地方金融監管局、深圳銀保監局的《關於開展相關排查工作的通知》（下稱《通知》）中稱，近日深圳市發生蛋殼公寓業主因討要租金聚眾維權事件，而在處置過程中發現，蛋殼公寓存在“租金貸”的情況，即公寓管理公司與金融機構合作，引導租客辦理貸款提前向公寓管理公司支付一年的租金，再由租客每月償還金融機構貸款，存在較大的涉穩風險。要求儘快開展排查工作，全面瞭解蛋殼公寓及深圳市其他房屋租賃公司“租金貸”涉及的金融機構名稱、數量、貸款人數量和貸款金額等相關情況。
《通知》中透露，深圳市蛋殼公寓管理有限公司成立於2016年2月，目前簽約業主1.1萬人，房屋1.1萬套，現有租客3.15萬人。
受此消息影響，昨日蛋殼公寓股價暴跌9.63%，報12.2美元，已經跌破了13.5美元的發行價。
蛋殼公寓“一魚兩吃”惹眾怒 稱從未想發國難財
疫情之下，蛋殼公寓一方面要求房東免租，一方面對於租戶卻沒有免除租金，甚至與租戶解約，這種“一魚兩吃”的行為，引發社會廣發關注。一瞬之間，房東憤怒、租客維權，蛋殼公寓被推上風口浪尖。
自今年1月末開始，不斷有蛋殼公寓房東反映，蛋殼公寓客服曾在近期多次致電房東，告知其未來一段時間在房租支付上會有所延期，此外房東須額外給予蛋殼一個月的房租減免。一些房東從蛋殼公寓處得到的解釋是，“受疫情影響，租客希望企業能夠給予一定的租金減免，而企業在不可抗力因素影響下受到衝擊，需業主支持，共渡難關。
2月3日，蛋殼公寓在其官方微博發佈《致蛋殼公寓租客的一封信》，信中表示，對於武漢疫區無法返程的租客，蛋殼公寓計劃返還一個月的租金；對於其他城市租客，根據各地發佈的延遲返工政策，結合各地疫情發展，蛋殼公寓將根據各地政府發佈的因疫情延期返工的天數，返還租客相對租金，或提供相應的免費延住天數。
然而有網友投訴，蛋殼公寓並沒有對租客免租。一面要求租戶交錢，一面要求房東免租，賺兩頭錢。
有的房東表示理解免租金的情況，但是忍不了我這邊免一個月，蛋殼你只給人家免10天。
最近，蛋殼公寓又被爆出開始強行與租客解除租約，直接趕租客搬走！而這些租客，很多人早就在年前就已經交了一個季度或者半年的房租。
蛋殼讓人搬走的理由包括：“ 因疫情不可抗力 ”，“ 房東因為疫情要收回房子 ”，“ 房東最近回國了不租了 ”等等。
現在疫情嚴峻，很多小區都已經施行通行證管理甚至封閉管理，租客能去哪裡租房呢？很多被強制退租的租客並不滿意，甚至憤怒異常。
2月17日晚間，蛋殼公寓在官方微信號發佈長文《蛋殼公寓致廣大房東的真心話》，就近期蛋殼房東關心的問題做了回應，稱從未想發國難財。
蛋殼公寓坦言，對房屋出租市場而言，春節之後是一年當中最重要的旺季，隨著疫情的發展，今年這個旺季沒有了。各地人員因疫情原因無法返城復工，蛋殼全國13個城市的很多小區都受到非常嚴格的管控，不讓隨意進出，無法正常開展租房業務。新的潛在租客同樣不能出入，導致原本空置的房子更租不出去。
房屋空置率日趨嚴重，如果算上裝修、傢俱家電、獲客、人力等等其他成本，這對平臺來說，是一個巨大的挑戰。這次確實迫不得已向房東尋求免租期支持。
蛋殼公寓方面強調，蛋殼絕沒有強制業主免租，更不存在賺取補貼或差價。如果因此獲得任何額外的收益，將全部退還給房東。
長租公寓本身就是一個不賺錢的生意？
蛋殼公寓公開信中提到的經營困境，也確實是其真實處境。數據顯示，蛋殼公寓2017年、2018年營業收入分別為6.57億元、26.75億元。收入雖然增長，但是虧損卻是越來越大。2017年、2018年虧損分別為2.72億元、13.70億元。而蛋殼公寓2019年三季報顯示營業收入50億元，同比增張198.85%；而淨虧損了25.16億元。近三年，蛋殼公寓累計虧損超過40億元。
在美國上市的青客公寓，同樣是“叫好不叫座”，2017財年和2018財年，青客公寓的淨收入分別為5.2億元和8.9億元人民幣，同比增長70.3%，截至2019年6月30日的9個月時間，淨收入8.979億元人民幣。
收入雖然持續增長然而卻不盈利。青客公寓在2017財年、2018財年和截至2019年6月30日的9個月裡分別出現了2.45億元人民幣、4.99億元人民幣和3.73億元人民幣的淨虧損。
其實“鉅虧”幾乎是所有長租公寓面臨的共同問題。或者說，這本身就是一個虧本的生意。
對於蛋殼和自如這樣的長租公寓來說，都是從房東手上收來房源，經過自己的改造後出租，賺取租金差和增值服務費。簡單來說，是一個類似於“二房東”的角色。
這種業務模式最大的問題是空置率。
此前《廣州日報》曾經報道，廣州市長租公寓市場普遍存在高空置率問題，除了個別運營能力突出的長租公寓出租率能達到60%左右，餘者大部分空置率偏高。
深圳某長租公寓品牌創始人曾表示，他見到的最高空置率的公寓大概為53%。由此可見，長租公寓空置率在40%到50%之間都是常態。
房租空置仍然需要向房東支付租金，另外還要加上各種裝修和運營成本。
2018年3月，上海長租公寓品牌“愛公寓”資金鍊斷裂，關門倒閉。此時，距離其成立甚至不到1年時間。
SOHO中國董事長潘石屹2018年在一次會議上公開表示， “這個生意就是虧的”。
蛋殼公寓財報顯示，其經營活動現金流一直為負，2017年為-1.15億，2018年為-11.64億，2019年前9個月為-16.29億，這意味著其主營業務一直處於虧損狀態。
以季度來看，蛋殼公寓的虧損也一直處於擴大狀態。2019年第三季度，淨虧損8.793億人民幣，環比增長了7.14%，同比增長了125.06%。
疫情之下，大量租客退租，導致房屋空置率進一步提高，對於蛋殼公寓這一類長租平臺的經營者可以說是雪上加霜。
面對疫情，前段時間自如不得不祭出了漲價的大旗，以彌補房屋空置帶來的虧損，最高漲幅達到了38%。
吃人的“租金貸” 一旦暴雷比P2P還要慘
但是鉅額虧損並沒有妨礙這些長租公寓的快速擴張。
蛋殼公寓招股書顯示，截至2019年9月30日，蛋殼在中國13個城市建立了運營機構，截至2019年11月30日，蛋殼運營的公寓單元數量為43.2萬間，從2015年到2019年公寓單元數在四年內增長了166倍，開業房源達40.7萬間，同比增長148%。
截至2019年6月30日，青客公寓運營覆蓋上海、蘇州、杭州、南京、武漢、北京6座城市的總計擁有96854間房間，複合年增長率為114.4%。
支撐這些長租公寓快速擴張的一個重要利器就是“租金貸”。
所謂“租金貸”就是長租公寓平臺與金融機構合作，在用戶租房時，以租客的名義從金融機構獲取1-2年的貸款。
租客每月歸還貸款給金融機構，長租公寓平臺按月或者季度向房東支付房租。
所以長租公寓其實一次性從金融機構獲得了長達1年甚至2年的貸款，但是這筆貸款並沒有直接到貸款的實際申請人——租客的手裡，而是被平臺用作現金流，拿去擴大市場，獲得新的房源。
在深圳市發出的通知中就稱，公寓管理公司與金融機構合作，引導租客辦理貸款提前向公寓管理公司支付一年的租金，再由租客每月償還金融機構貸款，存在較大的涉穩風險。
2018年8月，原我愛我家副總裁胡景暉炮轟自如和蛋殼等長租公寓，稱一旦大規模的長租公寓資金鍊出現斷裂，將會出現業主驅趕承租人的情況，幾百上千萬人將無家可歸。長租公寓一旦爆倉，肯定比P2P爆雷還要慘。
2018年3月，上海愛公寓資金鍊斷裂暴雷；2018年8月，杭州鼎家宣佈破產；2018年10月，上海老牌長租公寓暴雷……2018年和2019年，有統計的暴雷長租公寓多達20多家。
這些暴雷的平臺，給租客和房東留下一地雞毛。
對於租客來說，自己實際上已經支付了1-2年的房租，而房東實際上並沒有收到。
一旦平臺暴雷，房東就要收回房屋，而租客卻不得不繼續償還金融機構的貸款。
比如愛公寓資金鍊斷絕，停止向房東支付房租，很多租客因此遭到了業主的清退。然而就在被清退以後，很多租客才發現自己身上原來還揹負著一筆高昂的租房貸款。即使是被清退之後，他們依舊還會時不時地受到所謂“催收平臺”的騷擾，甚至就連個人的徵信記錄也因此而受到影響。
杭州長租公寓鼎家倒閉後，租客才發現，當初租房時，鼎家曾許諾押一付一，實際上是讓自己在不知情的情況下使用了網絡貸款。租客們通過銀行卡綁定一個貸款APP一次性把租金付給了鼎家，再每月返還給貸款APP相應的金額。
鼎家暴雷了，但是租客們依然還需“按月還錢”。
在樂伽公寓爆雷時，有租客稱，身邊的其他租客被房東上門趕人，結果租客將房東的傢俱全給變賣了，以此彌補自己的損失。
由於長租平臺暴雷，導致維權事件頻發。而此次深圳要求開展排查的就是蛋殼公寓等服務平臺的“租金貸”業務，認為其“存在較大的涉穩風險”。
公開資料顯示，蛋殼公寓曾先後合作過的金融機構有應花分期、會分期、任買分期，也有微眾銀行、網商銀行、中關村銀行等金融機構提供的資金。
常年虧損 蛋殼公寓賬上現金僅能維持1年左右
截止2018年底，蛋殼公寓賬上現金為10.87億，而到了2019年9月30日現金餘額變成了3.77億，9個月時間減少了7億。以此測算，2019年底，蛋殼公寓賬上現金大概也只剩下1.4億左右。
蛋殼公寓今年1月17日正式登陸紐交所，融資約1.3億美元，約為9.11億人民幣。加上此前剩餘現金，也只有11億左右。
按照當前蛋殼公寓資金流失速度，賬上現金也僅能維持一年左右時間。如今遭遇突然而來的疫情，春節黃金檔期失去，這意味著蛋殼公寓資金流失速度將進一步加快，而這也是此次蛋殼公寓急迫想讓房東免租的重要原因。
正如蛋殼公寓在公開信中所稱，眼下確實遇到了很大的困難，面對幾十萬受疫情影響的租客，如果在為他們提供補貼的同時，仍正常支付房東租金，可能難以長久支撐下去。
尾聲
長租公寓的成長史，就是一部活生生的燒錢史，一場疫情更是將這些長租公寓極度依賴現金流的狀況暴雷在大庭廣眾之下。
如今潮水正在退去，誰會躺在沙灘上裸泳？
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