地價反映了未來的房價。
從上週二到這週二，北京8天賣了9塊地。一塊比一塊搶的瘋狂。
而土拍的主角非綠城莫屬，9天，豪擲144.08億元，搶到3塊熱門地塊。
特別是臺湖地塊，起拍樓面價是19128元/平，最後樓面價是28650元/平，貴了9522元/平，這還不算7%自持。
但，看似瘋狂的背後，有三個真相，一個是房企真的沒那麼差錢，第二他們仍然看好北京的樓市，第三這幾塊的位置真的不錯。畢竟，開發商再有錢也沒有亂花的道理。
接下來，直奔今天的主題。
上新的3塊地，全是不限價地塊，分別位於通州臺湖、大興舊宮、大興採育。報名房企臺湖17家，舊宮7家，採育1家。
綠城拿下了臺湖地塊，拿地價13.48億+7%自持，溢價率49.9%，樓面價28650元/平，預期售價6萬/平。
綠城歷經74輪拿下舊宮地塊，拿地價67億，溢價率34%，樓面價36858元/平，預期售價7.5萬/平。
興創+住總拿下了採育地塊，溢價率0%，樓面價12860元/平，預期售價3萬/平。
01
好久不見的競自持
很明顯，臺湖這塊地最為搶手，17家房企報名。
地塊太火，導致拍到了土地價格上限，從而開始競自持，最後被綠城拿下。
為什麼這麼火？
原因有五：
起始樓面價不高，地塊不大總價不高，有地鐵，有配套，容積率只有2.0。
換一種說法就是，樓面價不高房企有賺頭，總價不高拿地門檻低，而且這塊地天生麗質肯定好賣。
這就不難理解，通州臺湖這塊地這麼搶手。
這塊地真的不大，也就能供給500套左右房源（按100平/套），容積率2.0，大概是15層小高層（控高45米），還配建一個9班制的幼兒園。現在又有了7%自持，也就是有30多套不能出售。
地段還算不錯，離亦莊線次渠地鐵站700米左右，離永輝超市1.2公里，離電影院1公里。
地塊的西北邊，就是臺湖最為繁華的區域了，有成熟的居住區，已入住的項目有萬科城市之光、泰禾1號公館、臺湖銀河灣。去過城市之光東望售樓處的人，對那邊可能會有印象。
周邊還有多個在售的限競房項目，他們會不會立刻好賣我並不清楚，但是他們看上去確實比較便宜。
02
74輪的大手筆
相較臺湖，舊宮這塊地，只有7家房企報名。50億的起拍價，門檻可不低，看看報名的就知道誰家比較富裕。
地塊很大，差不多能供給1800套房源（按100平/套）。一共4塊地，還有1個幼兒園，容積率2.5，控高45米。
這個位置是8號線德茂站，也就是瀛海的上一站。東邊就是南海子公園，圍著南海子公園的樓盤可不少，大多是改善大戶型或者是別墅，當然這也是綠城擅長的領域，所以這塊地極有可能做成改善大戶型。
03
冰火兩重天的大興
和74輪的舊宮相比，採育顯得冷清的多。
採育地塊，0溢價率被住總和興創拿下，樓面價12860元/平，比上週土拍便宜了近4000元/元。而上週，京能剛拿走旁邊的地塊，溢價率25%。
這個地塊不大，預計供給500套左右的房源，容積率2.5，預計會是20層（控高60米）左右的高層住宅。
這個地塊，挨著大七環和京滬高速。目前也有限競房在售。
04
最後，教大家土拍海報怎麼看？
1-溢價率是超過起拍價的百分比，數字越大證明越搶手。
2-建築規模能大致看出社區的大小。一般➗100就是可售套數。配建多的除外，比如首創地塊就只有300多套住宅。
3-樓面價是開發商的成本，一般售價是樓面價x2以上。已經規定了售價的限競房除外。
4-拿地開發商也很重要。比如東小口的限競房，我更期待綠城的房子。
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