2020年,该“观望买房”还是“尽快卖房”?

近期,受到新冠病毒的影响,房地产行业可以说是多年来经历的最冷的一个春节!全国多个城市针对房地产市场下发了“暂停经营”的通知,明令禁止售楼处、中介门店继续营业。

为了减少疫情对房地产市场的影响,2月6日,中国房地产业协会发布《关于促进市场活跃安全 开通房地产项目线上售楼平台的建议》,建议停止容易引起人流聚集的商品房售楼处销售,开通商品房线上售楼平台,运用互联网线上工具为购房人提供必要的置业服务。

2020年,该“观望买房”还是“尽快卖房”?

虽然开发商另辟蹊径采用了线上售楼部想来挽回销量,但是线上销售毕竟是杯水车薪,短时间内并不会有明显成效,房地产市场的正常发展受到严重的阻碍。

在这种疫情背景下,对于之前就有购房或卖房意愿的普通市民,除了担心自己及家人的身体健康外,可能还会感到焦虑:到底这场肺炎疫情会对房地产市场造成什么样影响?疫情过后,到底是该买房还是卖房呢?

买房:下半年或年底将是出手最佳时期

一场突然爆发的疫情,让市民的购房行为被迫中断。然而对于等新房结婚、买学区房的购房者来说,买房也是一件比较紧急的事情,想尽早买房。那么,到底什么时候适合买房呢?老欢认为:下半年或年底将是购房者出手的最佳时期,为什么这么说呢?

第一、上半年受疫情影响,房企推盘计划骤减

2月11日下午,广东医疗队武汉前方ICU团队与后方广州医科大学附属第一医院举行远程视频病例讨论会议。钟南山院士通过视频连线说,从目前来看,疫情拐点还无法预测,但峰值应该在2月中下旬出现,4月前可能结束。

也就是说,疫情可能在4月份将结束,随后各大楼盘营销中心会渐渐开放。但是,由于有前面几个月的空窗期,售楼部会有一段前期带看及蓄客的过程,楼市会进入低调发展阶段。

同时,由于受到疫情的影响,购房者的买房需求会有所延迟。根据中指研究院调查显示:因为疫情而推迟购房计划的比例达到70%,短期需求有延迟入市倾向;有51.67%的民众认为疫情对置业信心“影响很大”。因此,各大房企在2020年上半年不会有大规模的入市计划,楼市小阳春将不在。

从长期来看,置业需求还是会反弹的,真实的购买需求还是存在的。当疫情有效控制及缓解后,极可能出现一个短时间内的交易增长,2020年下半年房地产交易量或将持续增加。

2020年,该“观望买房”还是“尽快卖房”?

虽然,也有不少楼盘还有可以直接买的房源,但这些都是前期开盘被选剩下的。对购房者来说,并不是入手好房源的最好时机。

第二、受资金链压力,开发商或将降价试水

据CRIC监测数据显示:春节假期(初一至初六)88个重点城市春节假期成交量环比上周出现了断崖式下跌,24个城市出现零成交,降幅达93%;其中一线城市叠加春节人口外流影响,跌幅达到了99%。

春节假期之后一周(1月31日-2月6日)88城市中27个城市零成交,成交面积更是相比2019年节后一周暴跌95%,同比跌幅较春节假期的30%扩大了65个百分点。可见,本次疫情对房企的影响是巨大的。

为了减少经济影响,楼盘采用了线上售房的新模式,可较多购房者是“看多买少”,并不能缓解房企的资金链压力。

近期,在沈阳、长沙、洛阳、合肥、武汉等不少城市,都有楼盘推出了各种利好优惠,比如特价房、打折、商办类产品享10%首付、线上认购折扣、定金优惠券等等,

开发商以价换量意图非常明显。其中,恒大集团推出的在售楼盘低至75折的优惠,受到了高度关注。

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(恒大购房优惠政策)

等疫情结束后,各大售楼部恢复开放,将有更多的开发商或将采用降价、折扣等促销手段来试探市场,并期望在短时间内获得足够的现金流,缓解资金压力。

那么,在楼盘低价促销的形式下,项目去化率就能大幅度提高吗?老欢觉得并不一定。

大多数普通购房者都有“买涨不买跌”的心理,前几年武汉楼市暴涨的时候,即使通宵排队、全款买房,购房者也要往上涌;当楼市松动甚至房价有下跌倾向时,购房者反而产生了观望情绪,特别是改善及投资型购房者,将等待更好的楼市抄底时机。

另外,开发商能拿出来试水的房源,也只能是前期未售完的,在楼层及居住舒适度上并不占优势,即使低价也并不是购房者最好的选择。因此,在疫情结束后的一两个月内,并不是购房最佳时期

第三、下半年的楼市政策会更明朗

除了房企们开启线上售楼部及降价促销外,全国各大城市也开启了自救。

近期,湖南、江苏、无锡、西安、广州、安徽、江西等城市,相继出台了针对房地产企业的扶持政策。其中,湖南衡阳出台了17条新政稳楼市:今年买房将补贴契税,全日制本科生购房一次性补贴5万。

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(湖南衡阳楼市新政)

近期, 武汉也出台了公积金购房新政,对于疫情防控期间向一线医护工作人员提供公积金使用倾斜政策。高层次领军人才购买首套房,公积金最高可贷84万元;支援武汉防疫工作的外地医护人员,在武汉购房申请异地公积金贷款时,不受户籍地限制。

因此,待疫情结束后,各大城市出台扶持房地产市场的新政的可能性较大,2020年上半年或将是全国新政频出的高峰期。在购房政策不明朗的情况下,建议购房者选择下半年或年底再出手买房。

卖房:疫情结束后第一时间出手

2月7日,贝壳研究院发布1月全国重点城市二手市场报告:受春节假期叠加新冠肺炎疫情的影响,1月重点18城链家二手房成交量出现大幅减少,环比下降38%,同比下降27.3%。

1月份下降时间,集中发生在春节假期(1月24日-1月30日),杭州、济南、廊坊、南京、青岛、天津、武汉、西安、烟台、长沙有10个城市春节假期期间零成交。

另外,今年1月链家二手房交易量环比下降51.3%。其次为烟台、青岛,成交量分别下降48.2%和46.8%。廊坊、广州和合肥相对回落幅度较小。

可见,二手房受到新冠肺炎疫情影响较大。等疫情结束后,由于市场房源存量较多,竞争将异常激烈。

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(重点18城链家二手房实时成交总量走势)

然而,在二手房成交量减少的市场行情下,挂牌价整体趋势并没有下降。根据58同城、安居客发布的2020年《1月国民安居指数报告》,1月份全国67城新房均价为16596元/㎡,环比上涨0.11%;二手房挂牌均价15437元/㎡,环比上涨0.28%。

等疫情过后,二手房挂牌价在短时间内不会有太大涨幅空间。而且随着时间延长,部分房源或将会降价吸引客源。因此,在疫情结束后,第一时间将房源出手,价格将更有优势。

另外,二手房销售所首受到的冲击不仅来至疫情的影响,还有新房市场的冲击。从国家政策及政府扶持等方面,都会更加偏向于新房市场,或将导致二手房市场成交下滑。

二手房本身不能促销、不能做活动,只能是中介或者房东个人发布房源信息,不论从曝光量,还是从宣传手段等方面都会弱于新房市场,是体现的真正市场选择。

2020年,该“观望买房”还是“尽快卖房”?

二手房市场若想快速复苏,还要考虑到同时间段新房库存量情况。由于受疫情影响,售楼部关闭、工地停工,各大房企推盘计划将推迟,新房入市量减少。因此,疫情结束后的一两个月,是卖房的最好时机。

综合点评:

对于新房市场来说,由于工地停工将导致交房时间延后。对于购房有急迫需求的刚需族,建议可以考虑转向二手房市场,可以尽早入住。

另外,需要特别注意的是,疫情结束后,新房及二手房市场上会出现少量的降价、优惠房源等。对于这类房源,购房者需要仔细甄别,是否是真实惠,是否有以次充好的房源,避免入坑。


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