自從98年房改以來，中國房地產經歷波瀾壯闊的大發展事情，房價在過去十年幾乎是一路上漲，一線城市的房價相對於20年前至少翻了10倍以上。房價在快速上漲的過程中，大家怨聲載道，但是不得不說中國房地產也是人類發展史上一次奇蹟，解決幾億人的住房問題，這不是一般的國家可以做到的。
但是任何事情的發展都是有其規律的，對於房地產市場也是一樣，不僅存在週期性，也存在邊際遞減的效應。過去中國房價快速發展，其實主要是幾個原因造成的，最核心的原因就是受益於中國兩次嬰兒潮的人口大增長導致的住房需求爆發，其次是貨幣的超發與信貸的擴張，其他的原因都是來作用於這兩個核心因素的，加快或許減緩。
但時至今日，中國房地產的發展環境出現根本性的變化。首先從長期需求來看，中國幾乎不可能再出現在20世紀的兩次嬰兒潮。我們看到，即便是在全面放開二胎後，中國當年的人口也只是出現了脈衝式的增長，隨後幾年又開始慢慢恢復到正常水平。人們的生育意願在下降，不是政策能一下子改變的。既然無法再出現嬰兒潮，即人口很難出現爆發式增長，目前國內人口的自然增長率還是正數，但也是在邊緣徘徊，很容易就會出現人口負增長。
人口是房地產發展最核心的問題，是房地產未來需求的關鍵所在。如果人口無法繼續增長，房地產的需求就很難出現增長，未來更多是存量需求的騰挪，改善型需求會有所增加，但改善型需求畢竟無法撐起這個龐大的市場繼續上漲。所以，從中長期來看，中國的房地產需求會萎縮的，但是供應仍然會繼續增加，目前每年的房地產投資額增長有所放緩，但是依然有很大的開發量在進行，源源不斷向市場供應新的房子。從全國來看，供大於求的拐點早已形成，只是局部城市的火熱讓大家忽略這一根本事實。
我們在看貨幣政策和信貸政策。近幾年金融政策有幾個主要基調，前些年是去槓桿，近些年一直強調不會大水漫淹，也就說不會再有很激進的貨幣政策了，從近期M2的增長來看也基本上能說明這一點。而信貸是否會擴張，主動權其實主要掌握在商業銀行手中，商業銀行是商業機構，是否加大信貸投放，是要看收益與風險的。而整體的利率下行及以社會發展趨於成熟，整體資產的收益率都在下滑，而由於一些結構性的問題風險卻逐漸暴露出來，尤其是房地產市場，房價高企，居民槓桿已經幾乎沒有空間了，一旦遇到突發事件，居民現金流斷了，後果不堪設想。所以現在這個時段，很難期望銀行會進行擴張的信貸政策。
從整體的邏輯來講，國內房地產市場的拐點已經來到。對於龐大的市場，拐點到來之時，總是不太明顯。但2019-2020年似乎不是太安分的年份，黑天鵝事件頻發，突發事件一樁接著一樁，這在悄然改變消費者的心態。未來，消費者是否願意承受更大槓桿為了在城市幾十平米的住處而把每月收入都貢獻出去了？消費者是都會把更多的資金用於消費享受生活，重大突發事件引發的消費者心理變化也不是第一次。如果真是這樣，中國房地產的拐點或將加速到來，而且特徵會很明顯。
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