樓市輪廓已初步形成！未來15年，“買房”還是“存錢”不再糾結了
（一）先說說現階段樓市情況
開篇我們來看看一個有意思的調研報告，幸福裡房產學院面向全國1萬多名用戶和1千多名經紀人做了一份問卷調查。從反饋的數據看，房產經紀人（俗稱中介）與購房者對本次突發事件後樓市走向表現出了截然不同的態度。在市場預期方面，經紀人對未來樓市比較看好佔比達74%，並預計市場在3個月內回暖。而購房者則認為自己的購房計劃將在原來基礎上推遲3個月以上；在未來房價方面，超六成受訪者認為房價會下跌，而超六成經紀人認為房價不會下跌甚至會上漲。筆者認為，這樣的結果更像是一種預期，至於短期市場如何走，還要看市場博弈的結果。
除此之外，考慮到本次突發事件對樓市的影響，各地相繼出臺了穩定樓市的一系列扶持計劃，包括從金融、稅收、土地出讓、預售、交付延期、低首付、公積金以及購房補貼等方面著手，力度大小因城市樓市具體情況而定。而央行則在近日對LPR房貸利率進行了調整，1年期下降10個基點，5年期以上下降5個基點，兩者未同比例調整的原因在於，大部分房貸都是5年期以上中長期貸款，說明國家對樓市的調控尺度是有考量的。在隨後央行的解釋中也印證了這一點：
央行副行長劉國強表示，房住不炒仍然是當前房地產調控政策的主導方向。大家應該還關注一個問題，近兩個月以來，央行大手筆釋放了諸多流動性，雖然說這些資金在監管下難以直接流入房地產，但若其他商品價格上漲，房價會不會按耐不住呢？關於這個問題，我在後面的穿插分析中會重點談及。
實際上，我們知道，房子是不動產，不像股票那樣買賣自如，當房子買下來後，持有少則幾年，多少數十年，所以，從這個角度考慮，要考慮房價的中長期趨勢。現在擺在大家眼前的問題是：過去房價漲了這麼多，未來房價還有上漲空間嗎？或者說，房子作為一種商品，前面漲了，後面是不是應該回調呢？如果與現金存款相比，到底應“買房”還是“存錢”？帶著這些問題，本文今天就來重點分析一下：未來15年，樓市輪廓已初步形成，“買房”還是“存錢”不再糾結了。
（二）為什麼只選擇未來15年時間？
我國的房地產市場，是市場與計劃相結合的市場。所以，房地產趨勢大體上與我國的經濟發展戰略保持一致。在黨的十九大報告中，將全面建設社會主義現代化國家分為兩個階段：2020年-2035年、2035年-2050年，其中第一階段的目標是：基本實現社會主義現代化。到2035年時，我們的城市化率起碼在70%以上，跟初級發達國家城市化率接近，大部分農村人完成了向城市轉移的過程，2035年後，由城市化推動房地產發展的主動力將告一段落，長期將進入一個相對平穩的時代。由此可知，從2020年到2035年這15年時間，應是中國城市化與房地產保持緊密聯繫的最後一個大階段。
（三）未來15年樓市輪廓初步形成，主要從三大方面勾勒而出
第一、住房構架已初步形成，住房供應與住房需求形成對應。
在98年住房商品化改革以後，取消了住房分配製度，商品房市場得到了長足發展，隨著房價的不斷增長，由於經濟條件和需求差異，住房需求出現了分化。對此，國家早有所準備，另外又發展出了保障房、經濟適用房以及廉租房等等形式，近年來還在一些城市試點了共有產權房等。應該說，住房形式越來越豐富，出發點均是根據國情和實際市場需求。
那麼，未來中國住房市場到底將是一個什麼狀態呢？這是不少人關注的問題。住建部政策研究中心秦虹主任在紀念住房制度改革20週年研討會上表示：
建立住房保障體系和市場體系並重，包括保障體系下的公共租賃房和共有產權房，以及市場體系下的租賃房和商品房四類住房供應體系。
簡而言之，未來我們的住房市場上就是這四類住房，以滿足不同類型的住房需求。比如說，目前，集體土地入市的最後一道法律障礙已經掃除，少了政府這個“中間商”，集體土地陸續上市的節奏將加快，這將滿足更多的租賃住房需求。加上前面提及的共有產權房，待試點經驗總結成熟後，預計將迎來快速普及期。那麼，對於想買房的人來說，經濟條件足的可以直接買商品房，經濟條件一般的可以買共有產權房；對於不想買房的人來說，可以選擇租房：可以租條件好的商品房，也可以租國家提供的長租房。一句話，正如此前人民日報所說，住房保障讓全體人民住有所居。
第二、住房市場由增量市場進入存量市場，房子不會無止境建，剛性需求逐步減少，住房將迎來改善時代。
二十多年來，我們的新房一直處於快速增長中，這是一個從無到有的過程，隨著城市化進入下半場（城市化率已過60%），各大城市住房市場相繼進入到存量房（二手房）市場。目前，北京、上海已提前進入存量房時代，其過程基本遵循由大城市向中小城市發展。
存量房市場有兩個顯著特徵，一是由於可用於住宅建設的土地越來越少和剛性需求逐步減少，住房不可能一直保持近年每年1500萬套上下的竣工量，將會有一個逐步下降過程；二是人們對品質住房的追求。隨著人們收入水平提高，居民會對科技住房和品質住房更青睞，已有開發商看到了這一商機，正如融創孫宏斌所說，過去是搶增量，未來就是搶存量。
第三、國家對樓市管控措施更為成熟，更有信心，房地產進入相對平穩發展階段。
這些年，國家總結了一套完整豐富的樓市管控方式。提出了“房住不炒”、“一城一策”、“不將房地產作為短期刺激經濟手段”、“保持房地產健康平穩發展”、“推動房地產長效機制建設”等等。從這兩年的樓市數據可以看出，雖然各城樓市有所分化，但整體上處於一個相對平穩狀態，漲跌幅度都非常有限，這一切都與國家越來越成熟的管控手段分不開的。
雖然眼下的市場還不完美，還有這樣那樣的問題，比如地方上土地財政需求大、房地產與經濟過度緊密，但隨著樓市長效機制逐步推出，我們可以合理暢想，我國房地產市場、樓市，乃至房價都將進入一個良性的發展階段，在未來15年，我們可有足夠理由期待。
（四）接下來的15年，“買房”還是“存錢”？
大家之所以提出這個問題，主要有2大方面原因：1.房價漲了這麼多年，現在已經到了一個階段性高點，房價上漲動能減弱，比如老齡化、城市化、生育率等因素，未來的房價可能逐步回落；2.在投資渠道狹窄的情況下，如果不買房，擔心存錢跑不過通脹。那麼，未來15年，到底是“買房”還是“存錢”？主要表現在三大方面：
一是樓市分化是共識，“真黃金”與“有價無市”並存
在過去N年，各城市的房價有一個特點，大城市先漲，次一些城市跟著漲，小城市輪著漲，價格雖有高低，但遲早會把所謂的“價值窪地”填平。所以你會發現，大城市房價從1萬漲到2萬，是一倍，但小城市房價從2千到4千也是一倍，幅度當仁不讓。但未來顯然難以重複昨天的故事。主因就是城市化進入下半程，人口流向主要不是由農村進入城市，而是城市與城市之間的流動。
大家應該還記得，在2019年（業內把2019年視為城市化下半場的元年），國家發佈了兩份文件。一份是關於培育現代化都市圈的指導意見，另一份是關於將更好發揮城市群對促進區域協調發展的重要作用，這是以發佈會形式發佈的。兩份文件詮釋了未來城市化的主要方向，即城市群和都市圈。由此我們可以看出，未來城市之間的人口流動將向城市群和大都市圈聚集。人口大幅淨流出的城市，其房子存在供過於求，即使不能說是白菜價，但有價無市的情況還是可以看到的，轉手會是一個問題。而人口淨流入城市，享受著城市化下半場紅利，隨著交通、產業、城市服務一體化發展，其房子還會有一個“溢價過程”，是人們眼中的“真黃金”。
二是買房投資未必能賺錢，但存錢仍不明智
房地產高速增長期逐漸遠去，加之城市分化越來越明顯，很多城市的房子未必就能增值，加上資金成本和房貸利息，說不定還會虧損。但存錢也不明智，因為世界主要國家為刺激經濟發展，貨幣寬鬆預期越來越明顯，在業內專家看來，我國近年來的貨幣供應M2雖然有所減緩，但在國際寬鬆大環境下，為確保經濟平穩發展，我們也不可能收得太緊，所以，對於存錢者來說，還是面臨著貶值壓力。
三是未來對待房和錢的觀念應有所調整
任何事物都是發展變化的，過去我們是先滿足擁有房子的問題，未來是住好房子的目標。接下來進入存量房時代以後，房子並不是越多越好，因為後面的房產稅，甚至空置稅徵收都應是早晚的事。但好房子可保留，要買房的話選擇好房子。對好房子的理解，最重要的一個標準就是宜居，這個宜居主要體現在城市宜居和房子本身宜居兩個方面。比如說，通過本次突發事件，大家意識到城市治理水平重要性，當然，現在治理不好，並不意味著未來不好。此外，由於國人對教育的重視，優質學區房在未來相當長時間仍舊是好標的。
此外，對待錢的態度。如果手中只有少許存款，買一套大幾十萬、幾百萬的房子夠不著的話，建議還是把這些錢用在健康上，畢竟身體是革命本錢，錢雖賺得少，但能保持作息規律，心情愉悅，少花錢其實就是在賺錢。
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