回顧2019年，溫州土地市場一路亢奮。鹿城區做為供應大戶出力最多，助推溫州土地收益創歷史新高，更是掏出了多個“傳家寶”。
除眾人皆知好的“老港區地塊”，多年未出讓的九山、江濱單元也擠牙膏式的整出了兩宗寶地。
但是，行業內人都知道鹿城還是藏了些好貨，準備慢慢賣。其中最為人樂道的還是位居鹿城老城心的“小南門隔岸地塊”、“豐收村地塊”等黃金寶地。
記得去年9月，溫州市自然資源和規劃局公佈《2019年下半年溫州主城區出讓清單》時，小南門隔岸地塊就已榜上有名。從那時起，圈哥陸陸續續聽到不少開發商翻它的牌，其中既有全國性的大型房開，也不乏未進門的區域豪強。
據圈哥多渠道獲悉，
本宗地塊很可能將於近期擇日“出嫁”，“禮金門檻”為總價約26.77億元起，總用地約102畝（含代建荷花路、塘河綠化等），地上建築面積約17.9692萬方，綜合起始樓面價約1.49萬/㎡。
對本宗鹿城核心區寶地來說，這個樓面價“實惠的緊”啊？哪怕是對比上週綠城競得的中央塗地塊樓面價都已超1.5萬/㎡，不應該啊！
且慢！圈哥仔細研讀了相關文件，這宗地的“隱性成本”不少，實際可售部分也沒想象的多，最後實際起始樓面價得破1.8萬/㎡，具體計算方式文中列明。
地塊位置
該地塊屬大南街道，位於溫州舊城核心區域，小南路與馬鞍池西路交叉口。地塊東至小南路、南至馬鞍池西路、西至溫瑞塘河、北至蟬河。
地塊四至實景示意圖
如上圖所示，地塊雙面臨河，沿溫瑞塘河未來規劃有寬約30米的濱水綠化帶，依照計劃打造成塘河特色風貌區、溫州鄉土文化長廊。
地塊西面得勝橋角度河景視野實景圖
這樣“超100畝規模+一線溫瑞塘河景觀資源”的天然稟賦地塊，對於新城或者稍外圍些的地段來說，可能算不上太稀奇！但對於鹿城老城核心、老溫州中心的小南門來說，實在是太稀罕！
地塊詳情
地塊總用地面積68214平方米（102.321畝），由E-24a、E-02c、E-24B以及代建的荷花路等4部分組成。其中出讓部分（E-24a地塊中的商品房部分和E-02C地塊）用地面積約52090平方米。
地塊紅線示意圖
但是，E-02C地塊優先用於農行安置，由政府以13000元/㎡的價格回購，因而對外可售部分集中在E-24a地塊，該地塊計容建築面積約174792㎡。
這部分面積中還需進一步扣除人才公寓、市政、公配建築以及政府回購的商業建築，最後開發商可售部分建築面積約149478.18㎡
實際樓面價=起始樓面價26.77億÷可售面積149478.18㎡=17909元/㎡
地塊指標面積示意
按這個樓面價，近期能與之媲美的就是去年“地wang”碧桂園濱江·濱江壹號地塊，當時起始樓面價約18001元/㎡，最後是以“封頂+競配”競出，封頂樓面價約23384元/㎡。
那麼問題來了？
區域配套
地塊周邊配套方面，舊城核心地段所帶來的優勢進一步凸顯，在商業、交通、教育、醫療等方面均有可圈可點之處。
【商業配套】地塊東北面，幾步之遙即是溫州最繁華的核心商業區“五馬街—大南門商圈 ”，也是溫州最早的城市名片。
周邊包括五馬街、開太百貨、銀泰百貨以及溫州第一高樓“世貿大廈”等商業中心環伺林立，地塊東南面與置信中心、南塘風情街不遠。
地塊周邊區域示意圖
總體上，地塊周邊步行範圍內的商業無比繁榮，能夠提供高端、便捷、豐富的購物體驗。除此之外，區域內沿街成熟底商，業態豐富，所能提供的基礎生活類服務也是非一般板塊所能媲美。
【交通條件】地塊周邊主幹道密集，交通便捷，呈“四橫三縱”之勢。東西走向包含荷花路、馬鞍池路、人民路、錦繡路等主幹道，南北走向則有小南路、大南路、飛霞南路等，直達溫州主城各個核心區塊。
地塊周邊交通示意圖
【教育配套】地塊北面目前是溫州市建設小學（小南校區），按照規劃這個校區將會另擇新地，原址調整為濱水綠化帶，利於區域生態界面的改善。
地塊現狀示意圖
據瞭解，建設小學（小南校區）的新址與地塊不遠，沿小南路向南約500米，仍在鄰近區域。該學校或將於年內啟動，學校班數約36班。（具體的學校規劃及規模以鹿城區教育局公佈信息為準）
除此之外，一路之隔東南側即為溫州市第三中學，短距離內還包括市一幼、三幼、四幼等優質教育資源，可謂是人文底蘊深厚的“市中文教區”。
【醫療配套】此前，圈哥不論看房亦或是看地塊，較少關注與醫院的距離。不過經此“新冠一役”，醫院今後也將是大家的關注要點之一。
而地塊直線距離約1.5公里範圍內囊括了
附一醫、附二醫、溫州市人民醫院等3家“三甲”醫院，在浙南區域都是“頂呱呱”的存在，在此不多贅言。這個距離則是醫院醫療類配套恰到好處的一個距離。區域市場
地塊直線3公里範圍內共有項目8個，其中在售項目4個，待售項目3個，待亮相項目1個。
與項目直線距離最近的商品房是“萬象府”，約1.2公里。該項目18年拿地，樓面價約18369元/㎡，目前在售房源以一線河景大戶型為主。
地塊3公里範圍內項目示意
能與項目同稱舊城核心的是九山金茂府（樓面價約17930元/㎡）、奧園大發宸央（封頂樓面價20799元/㎡）。
整體上，就3公里內的項目情況而言，供應量充足，這與鹿城區近年加大供地相關。
但就“小南門隔岸地塊”所處的“大南門街道”而言，已經許久未有地塊出讓。土地市場上一次讓人注意到這個板塊，得追溯到2009年出讓的原長運公司地塊也就是現在的乾順國際豪庭，從中也可見該板塊區域之成熟，涉宅用地之稀缺。
地塊簡評
關於這宗地塊，圈哥想說的都屬於廣告法的“違禁詞”，為避免被抓進去“繼續休息”，還是保守點從三個方面總結下地塊的『稀缺性』。
1、從人文底蘊上，小南門舊城核心地，自古繁華。
溫州曾是著名江南水鄉，舊時城內河道眾多，地塊西側就是小南門河道。早前的小南門碼頭是繁華地帶，從這裡坐輪船經過吳橋、三板橋、麗田、梧田，然後一路南下到麗岙、塘下、莘塍、九里，一直到瑞安東門埠頭，它是連接溫州、瑞安兩地的重要渡口，也是溫州商埠繁華的圓心。
回望當下，小南門離五馬街—大南門、南塘等城市名片較近且毗鄰世貿大廈、置信中心等城市地標，地理位置優勢不言而喻。
2、從地塊條件上，佔地約102畝，體量較大、規整性較好且雙面臨河，憑藉地段和地塊先天素質，自帶高端改善盤“王者IP”；再加上具有一線溫瑞塘河景的稀缺資源，市中心新一代豪宅躍然紙上。
3、從供應關係上，市中心的黃金位置，地塊所處的大小南門商圈，溫州發展最為成熟的區域，多年未有土地供應，因此該地塊是真正意義上的
“小南門超百畝絕版地”。
“溫州老城中心原點+區域多年未供+地塊超百畝體量+一線溫瑞塘河”，這四張制勝王牌若單個拿出，我們在市區也能找到相敵對的項目。
但是，能夠獨攬這四張王牌，城市資源高密度集聚的項目。環顧溫州，僅此“小南門隔岸地塊”，這約102畝的天賜良地，是吉光片羽的矜貴難得。
4、客群結構：這個位置的樓盤未來吸引的是全溫州的有錢大佬，當然區域本身並不缺買家，手握大把鈔票的拆遷戶也正伺機出動。這些拆遷戶回購比例會有多高呢？年輕一代買房可以外溢市府、綠軸等，但對老一輩而言，這裡本就是溫州中心，“買房哪有從中心搬到外圍”的道理，當然用更情懷的說法解釋，也叫“故土難離”。
當然，此前也有很多老城人往外圍搬移，核心原因就是老城中心並無大規模優質地塊供應，而本宗地塊不僅地段好且規模可觀，園區配套皆可落地，說不吸引人是假的，這便是他的魅力所在。
5、售價預估：如上文所所述，本宗地塊的拋掉“硬性指標成本”後樓面價已達1.8萬/平，再加上競拍溢價，毛估估實際樓面價上2萬是大概率事件，產品定位必然高端，做120、140、160㎡，乃至少量180、200㎡+改善戶型，以高端戶型拔高整盤調性同時也滿足區域內高端改善客戶的需求。與此同時，綜合眼下市場去化層面因素，主力做120-140㎡為主，未來預估售價3.6-3.8萬/㎡。
娒娒，
你相能，
阿孃為你做媒人。
哈哪宕？
小南門，
果子店，
兩對門，
丈母孃家煮餛飩。
現如今，老溫州童謠中所唱的“王者段位”小南門地塊已待字閨中，靜待有緣人迎娶，又將花落誰家呢？我們拭目以待！
哈哈，圈哥先去燒杯奶茶，有事底下喊我！
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