深耕河南鄭州逾20年，毛利率高於絕大多數上市物業股，興業物聯能否成為下一個受追捧的標的？這或許是投資者最關注的問題。
智通財經APP獲悉，興業物聯2月20日通過聯交所聆訊，中泰國際為其獨家保薦人。在此之前，興業物聯曾於2017年9月登陸新三板，但不到兩年便摘牌，之後開始籌備赴港上市。
據介紹，興業物聯是河南第四大非住宅物業管理服務提供商。過去幾年，公司在管物業組合快速擴張，建築面積由2016年末的70萬平方米增至目前的240萬平方米。不過對比目前港股上市的物業公司，興業物聯的體量比較小，不及鑫苑服務(01895)的六分之一，營收規模也在2018年才過億。
背靠正商集團
目前，興業物聯在管物業組合涵蓋17幢商用樓宇、3幢政府樓宇及1個工業園，總建築面積約為240萬平方米，合約物業組合的總建築面積約410萬平方米，大部分在管物業來自母公司正商集團。從股權結構看，重組前正商發展持有興業物聯75.45%股權。
按合約銷售金額及出售建築面積計算，正商集團多年來一直是河南鄭州最大的房地產開發商。據克而瑞2019中國房地產銷售數據，正商地產全年權益金額為510.6億元，排名第51，操盤面積442.6萬平方米，排名第39。
與大部分物業公司不同，興業物聯除了典型的物業管理及增值服務外，從2017年起開始為正商集團提供物業工程服務，包括規劃、涉及及安裝保安及監控系統、門禁系統、停車場管理系統及建築工地管理系統等。
目前，興業物聯物業管理及增值服務收入佔比87.8%、物業工程服務佔比11.6%，剩下的0.6%收入來自副食品供應服務。
若進一步拆分物業管理服務，興業物聯的物業類別以商用樓宇為主，其在管建築面積佔總在管建築面積的94.2%，全部由正商集團開發，剩餘的是學校及政府樓宇，由獨立業主開發，佔管建築面積比例較小。正因為如此，興業物聯大部分物業管理服務收益來自正商集團，2016-2018年，分別佔公司物業管理及增值服務收益的94%、88.2%、88.3%，2019年前9個月佔比略微下降至87.7%。
毛利率高於同行
業績方面，隨著在管物業組合持續擴張，及2017年新增物業工程業務，興業物聯收入和純利穩步增長。2016-2018年，公司收入從4730萬元人民幣(單位下同)增至1.31億元，複合年增長約為66.4%。同期純利的複合年增長率更高，為72.5%，從1150萬元增長到3420萬元。2019年前九個月收入和純利繼續增長，同比增速分別約為42%、6.9%。
物業組合擴大往往會帶來規模經濟效應，收益增長的同時，毛利率也隨之提升。2016-2018年，公司整體毛利率分別為47.2%、50.2%、47.5%，其中物業管理及增值服務毛利率呈持續上升，且遠高於大部分同行。物業工程服務的毛利率比物業管理及增值服務的毛利率低，所以2018年的整體毛利率被拉低了，不過仍高於多數已上市的物業股，包括雅生活服務(03319)、碧桂園服務(06098)等。
據智通財經APP瞭解，造成這一差異的原因是商務物業的平均物業管理費高於住宅物業。數據顯示，興業物聯近幾年的在管物業平均物業管理費保持在每月每平方米6元左右，而百強物業公司的住宅物業管理費平均在每月每平方米2元多。
興業物聯的財務數據也體現了物業股現金流穩健、輕資產的共性。2016-2018年，公司經營活動所得現金流量淨額分別為2019.9萬元、4899.4萬元、4243.8萬元，2019年前九個月為2950萬元，均超過對應期內的純利。公司稱，往績記錄期內大量經營活動現金流入，主要由於在管物業組合快速擴張。此外，公司無銀行借款，一直處於淨現金狀態。
截至2019年6月30日，其現金及現金等價物為1.49億元，佔總產的80%以上，資金充足。自2016年來，流動比率分別為2.0倍、2.9倍、2.7倍、2.3倍，短期償債能力較強。
規模擴張是最大訴求
據第一太平戴維斯報告，中國物業管理行業高度分散，2018年行業內在營的物業管理服務供應商約12萬家。按2018年管理的建築面積計算，中國物業服務百強企業的市場份額約為38.9%。高度分散的市場下，有利於擁有財力及與開發商有聯繫背景的大型公司發展，目前多數大型的物業管理公司都仍處於快速發展階段。
由於主要收入來自為正商集團開發的物業提供服務，興業物聯的未來增長也取決於正商集團的前景，而正商集團業務集中在河南省。河南省的城鎮化率低於全國平均，興業物聯作為龍頭老大在河南省仍有發展空間，但長遠來看，拓展到新地區，公司的業績才有望持續穩定增長。
此次上市可以說是興業物聯擴張的跳板。據招股書，IPO所得款項淨額將用於拓展業務，通過收購擴大在中國的新地區覆蓋範圍，或承接不同類型的物業提供管理服務，部分用於提升物業工程服務，以擴大物業管理組合。
從港股物業股的表現看，資本市場目前顯然更青睞快速增長、規模擴張潛力大的物業公司。興業物聯上市後，若河南省外的業務拓展能力有所體現，或許能夠讓市場另眼相看。
但要走出河南省這一“舒適圈”並不容易。興業物聯在招股書也提到，公司擴張至新市場時，對當地物業管理服務市場的認識可能有限，該市場與其在河南省已建立的市場可能存在重大差異。此外，不同於在河南省已經建立的市場，公司與當地分包商及其他供應商可能尚未建立關係，還有可能面對來自當地物業管理公司的激烈競爭。
若不能持續增加新的物業管理項目，興業物聯的高毛利率或許也難以持續。規模效應會在公司快速發展的階段顯現，但隨著規模逐漸上升，增速放緩，新交付面積帶來毛利率提升的邊際效益遞減，另一方面由於存量管理項目提價受限，以及設備老化會帶來維修成本上升，拉低整體毛利率。
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