回顧2019年房地產市場，在行業整體規模增速相對放緩的情況下，中駿實現逆勢增長，表現搶眼。根據企業公告，中駿於2019年實現累計合同銷售額805.01億元，同比增長57%，目標完成率達115%，距離千億目標近在咫尺，指日可待。
圖：2010-2019年中駿銷售情況
近幾年，通過持續推進“區域聚焦、多業態發展”戰略，中駿將佈局重點放在了長三角、環渤海、大灣區、中西部及海峽西岸六大核心經濟圈。從銷售分佈來看，各區域也奮起直追，比肩福建大本營——其中，長三角、海峽西岸區域為業績增長第一梯隊，2019年全年銷售佔比分別為33%和24%；第二梯隊為環渤海、中西部區域，均貢獻了19%的銷售業績；而粵港澳大灣區業績貢獻最少，僅佔6%。
圖：2019年中駿各區域銷售佔比
目前來看，中駿在大灣區的業績處於墊底，具有較大的成長空間。在粵港澳大灣區規劃利好的大背景之下，外來房企想要站穩腳跟難上加難，而中駿作為新晉黑馬，通過多元化投資渠道悄然擴充大灣區糧倉。據中駿年報統計，截止至2019年，中駿以廣深為核心，已經進駐廣東省6座城市，獲取建面近300萬平的土儲。
早在2008年，中駿便佈局珠三角核心城市深圳，通過參與龍崗區駿龍達同樂改造項目，獲取建面達50萬㎡的土儲。該項目耗時5年才完成拆遷、土地平整等前期工作，直至2013年才得以動工，也即是中駿在大灣區開發的首個項目——中駿四季陽光。但此後並無其他動作，中駿在大灣區的步伐戛然而止。
直到2017年初，中駿將總部遷至上海，並定下三年衝擊千億的目標，開始尋求規模化。在此背景下，中駿加大投資力度，以黑馬之姿逐步打開大灣區格局。
表：2017-2019年中駿佈局大灣區項目情況
備註：數據來源於企業公告、億翰研究；不包含深圳項目
佈局前期，”聚焦收購，聚焦惠州“。中駿採取”雙聚焦“戰略重返大灣區市場，並將臨深的惠州作為主要投資目標。2017-2018年，中駿借收併購 在惠州共獲取了4個項目，合計總建面近70萬平，除此之外，中駿並沒有再拓展其他城市：
2017年4月25日，中駿以3.9億成本價收購惠州市晟景實業公司，由此獲得建面超9萬㎡的鹿江瀝南岸優質地塊，打造雍景臺樓盤。該項目位於惠城區，交通便利、教育資源豐富，於2018年7月開盤，目前全部房源已售罄；
2017年4月27日，中駿再次斬獲惠城區另一宗宅地，不到三天時間連落兩子，可見其深耕大灣區的決心。所獲宗地位於江北商圈，臨近地鐵口、高鐵站，用於打造尚城項目；
2017年10月27日，中駿對外宣佈拿下惠州金山湖片區地塊。該地塊位於惠澳大道旁，處於城市南拓中軸線上，發展潛力大，且緊挨中海、中洲樓盤，居住氛圍濃厚，生活配套完善。項目於2018年10月開盤，目前在售均價12300元/㎡。
表：中駿惠州收購項目列表
現階段，通過多元投資加碼，下沉佈局。隨著優質收併購項目的減少，且灣區各城規劃升級，利好頻現，雙聚焦戰略難以幫助中駿更好地擴充版圖。因此，為配合大灣區戰略部署升級，由集團高層親自拍板，在深圳區域公司下設莞惠、中珠，河梅，粵東四大事業部，明確各板塊管控範圍，推進中駿佈局速度。
圖：中駿深圳區域公司四大事業部
從目前形勢來看，中駿的戰略調整初見成效，僅一年時間便成功開拓6個項目，順利進駐佛山、汕尾、江門、河源，實現灣區佈局下沉：
表：中駿大灣區招拍掛、合作項目列表
1）佛山：抄底進駐，並逐步向中心城區靠攏
在加大布局臨深區域的同時，中駿一直在找尋機會打進廣佛市場。2017年，中駿聯手合景泰富，作為財務投資方參與開發天鑾花園項目，獲取權益佔比49%。該項目位於順德北滘，建面超30萬㎡，中駿藉此低調進入佛山，為後來的廣佛佈局奠定基礎。
2019年2月，中駿首次通過招拍掛落子佛山，底價6.2億收穫高明區荷城一宗商住地，成交樓面價3290元/㎡。該地塊是高明區城市更新成果中的重點推介項目，位於中心城區三舊改造片區，與西樵隔江相望。中駿在拿下該地後選擇與萬科聯手，共同打造江景大盤——金域西江府，該項目於同年10月開盤，在售均價9500元/㎡。
2019年11月，佛山南海出讓西樵鎮聽音湖片區僅剩的最後一宗宅地，吸引了旭輝、新力、中梁、金地、中駿等十多家房企參拍，最終中駿力壓群雄，以溢價17%、成交金額7.8億元將該地收入囊中。至此，中駿在佛山的版圖由高明區拓展至南海區，且逐步往中心城區靠攏。
2）汕尾、江門：合作資源方，實現佈局下沉
隨著惠州、佛山項目的順利推進，中駿乘勢加快大灣區的佈局進程。自2019年下半年以來，中駿藉助自身合作優勢，嘗試向周邊三四線城市下沉。
2019年6月，中駿借與東維亞集團合作開發時代名都項目，首進汕尾。該地塊由東維亞集團於2017年10月競得，總建面達34.8萬㎡，位於海豐縣生態科技城內，且與地王相鄰，目前仍在建設當中。
2019年7月，中駿首進江門，參與開發位於江海區外海片區的文瀾花園項目。該地塊由融信以底價摘牌，所在區域內樓盤林立，但基本已售罄；且地塊周邊教育資源充足，交通便捷。
3）河源：高價奪地，打造大體量商業綜合體
中駿的大灣區戰略部署逐漸明朗。2019年9月，中駿乘勝追擊，以超10億總價、溢價17%競得河源江東新區7宗地塊，成功再拓一城。該組團規劃為城市綜合體項目，總建面近50萬㎡，位於市政府重點規劃改造區域，發展潛力巨大。而中駿也將藉此地塊，打造旗下第九座世界城。
小結
經過近一年的加緊部署，中駿在大灣區的發展逐漸進入正軌，並取得不錯的成績，這主要歸結為兩個原因：
一方面，中駿的戰略節奏把控精準。在各城土地市場火爆的時候，中駿並沒有隨波逐流，有遠見地選擇以收購方式迅速佈局惠州潛力板塊。隨後在項目拓展受阻情況下，中駿也即時進行組織變革，通過更細化的事業部運作，實現灣區縱深；
另一方面，中駿具備較強的投資開放性。近幾年中駿的擴張，主要得益於其多頭並進的投資方式，為千億征途積極補充糧倉。在佈局大灣區的過程中，中駿也秉承著開放的態度，無論是聯合實力雄厚的投資方，還是夥同佔據先天優勢的資源方，中駿順利鋪開了灣區的戰略佈局。
實際上，中駿的快速發展也得益於它的
商住並舉模式，但同時也存在著一些隱憂。商住並舉一直是近年來中駿全國化的主要策略，集團計劃將在10年內落定100個mall，這與新城100個吾悅廣場的目標頗為相似，相關高層也曾表示將效仿新城模式，在二三線城市拿商住地塊。而在大灣區佈局中，也不乏隱藏著中駿商住並舉模式的影子。除了河源的世界城項目之外，中駿也有意在中山、梅州、揭陽等城市佈局大型綜合體。但基於現在市場環境，在三四線城市拿下大體量商業綜合項目這種方式存在較大風險，也為中駿未來在大灣區的發展增添了更多不確定性。往期回顧：
房企灣區揭秘第1期丨陽光城：從一家房企中報看過江龍的大灣區佈局策略
房企灣區揭秘第2期丨新力地產：一城22盤，新力“惠州模式”揭秘
房企灣區揭秘第3期丨藍光發展：外圍蓄力，核心難入
房企灣區揭秘第4期丨旭輝集團：合作之王的灣區破局路徑
房企灣區揭秘第5期丨新城控股：入粵三年，基礎奠定，未來可期
房企灣區揭秘第6期丨融創中國：“準狠快”，灣區過江龍之首的三大成長秘訣
房企灣區揭秘第7期丨中國奧園：廣東大本營之外的糧倉如何分佈
房企灣區揭秘第8期丨世茂房地產：入粵九年，三階段，四轉變
房企灣區揭秘第9期丨龍湖集團：入粵六年，縱深初成，任重道遠
房企灣區揭秘第10期丨遠洋集團：“十年探索，百億跨越”背後的發展路徑
房企灣區揭秘第11期 | 金科集團：2年10盤的佈局之道
房企灣區揭秘第12期丨華潤置地：沉睡巨獅，已經甦醒
房企灣區揭秘第13期丨中國金茂：灣區佈局發力，2年拿下11盤
房企灣區揭秘第14期 | 綠地集團：政企合作破局，資源優勢明顯
房企灣區揭秘第15期 | 龍光地產：14年25盤，龍光在南寧是如何區域深耕的
房企灣區揭秘第16期 | 華潤置地：2年21個項目，華潤在東莞起飛了
房企灣區揭秘第17期 | 招商蛇口：曾經的“招保萬金”四大金剛之一，如今灣區佈局如何
房企灣區揭秘第18期 | 金地：“理科生”灣區佈局，有深耕，也有錯失
房企灣區揭秘第19期 | 雅居樂：揭秘“中山之王”的灣區佈局現狀
房企灣區揭秘第20期 | 中南置地：聚焦灣區三四線城市，善於合作借力
———— / END / ————
億翰股份
億翰股份，專注於為房企提供發展戰略、運營策略顧問服務，已成為70%以上百強房企的顧問夥伴。
在行業多變時代，企業諮詢模式轉型之秋，億翰股份始終堅持以企業研究為抓手，專注於行業發展週期、企業運營模型和城市投資風險的研究探索，以求為房企在快速擴展、價值提升的道路上盡一份綿薄之力。
———— / JOIN US / ————
長按二維碼
關注億翰智庫華南分院
獲取華南區域最新動態
閱讀更多 億翰智庫華南分院 的文章
