2015年到现在，看起来只有短短的5年时间，楼市的变化却比以往任何时候都来的猛烈。
我们可以简单回顾一下，从2015-2017年，从京沪深等一线城市房价起涨，累计涨幅达到44%，二线达到了33%，三四线城市整体也有33%。
注意，这只是均价，部分热点新一线城市、环都市圈三线以下城市，中西部棚改大省的地市，翻倍的比比皆是。
到了2018-2019年，房价涨幅慢慢趋于平稳，我们看到房贷利率持续上浮，即便在去年10月份实行LPR合同后，首套房也要加几十个基点，二手房下跌城市也逐渐更多，买房赚差价的空间基本没有了。
表面上看，楼市对无房的刚需族似乎越来越难了，首付水涨船高不说，房贷月供也变多了。
不过，机会说来就来，央行最近的新动作，预示了2020年楼市即将发生变化。
比如，5年期LPR再降5BP，为2019年来第2次下降。
从去年8月份开始，利率不再挂钩基准利率，开始以LPR报价为“锚”，每个月20号上午9点半，在全国银行间同业拆借中心和中国人民银行网站公布。
从去年10月份开始，房贷开始转为LPR合同，参考5年期LPR的报价。
简单一句话：5年期LPR的报价，就是房贷利率参考的标准，你的房贷高低、月供多少都由这个报价决定。
而本月全国银行间同业拆借中心公布的数据显示，1年期贷款市场报价利率(LPR)为4.05%，5年期以上LPR为4.75%，分别较前次报价下降10个、5个基点。
这次5年期LPR下调了5BP，是自从2019年11月份后，第二次出现下降了。
降5BP意味着什么呢？
按贷款100万30年期等额本息来计算，月供减少30元左右，大约30年内整体利息少支出10864元。
别小看这1万多块钱，去年11月份就已经下调过一次，相当于省下了2万多元的利息，按照专家的测算，今年5年期LPR还有下调的可能性，随着各家银行再调低首套房的加基点水平，省下的30年利息也是很可观的一笔钱了。
此外，各个地方城市，对房地产的态度也慢慢在起变化。
比如，河南驻马店出台17项措施，当中提及上调公积金贷款额度、首套房最低首付比例由30%下调到20%、各类人才买房补助200元/㎡、大中专以上150元/㎡、农民工100元/㎡等。
湖南衡阳也推出相关政策，有新房二手房补贴契税、车位补贴1000元/个、本科买房补贴5万等，去年湖南醴陵县也出台过类似的货币补贴政策。
还有1月份四川自贡市富顺县，对于在2020年上半年购房的居民，可以享受每平方米200元的补贴。
这对购房者有什么“好处”？
1，央行的降息，5年期LPR的下降，意味着首套房的购房成本会越来越低，这是在“省钱”。
2，买房送补贴，给与不同程度的优惠，尤其是刚需群体，这是在“送钱”。
看得出来，今年刚需族买房的话，形势环境要比2018、2019年更有利一些，不论是央行、银行层面，还是各个具体城市的实施环节，既能省下一部分房贷的钱，不少城市还能收到一笔新补贴。
但是，这并不意味着买房这件事变得简单，在2020年，选城市、选城区、选楼盘，都要比往年的难度系数更大，2类人须慎重，注意以下两个方面。
第一类，家庭财务杠杆不能过高，要量力而行。
前几天，国家金融与发展实验室发布了《2019年年度宏观杠杆率报告》，2019年我国宏观经济杠杆率为245.4%，比上年上升了6.1个百分点。
分部门来看，2019年末居民部门杠杆率为55.8%，相比于2018年末的52.1%上升了3.7个百分点。
55.8%的居民杠杆意味着什么？
也就是说，每个家庭至少都要背负占收入将近6成的债务，这些债务绝大部分都是由房贷构成的。
因此，今年买房，即便能节省房贷利息，有的地方还送的有现金补贴，也要视自己的家庭财务杠杆来决定，不能冲动买房。
道理很简单，省下的利息加上送的补贴，加起来可能有六七万块钱，这些钱看起来不少，但对于一个负债率接近80%，工作收入朝不保夕的家庭来说，其实就是“杯水车薪”。
一句话：今年除非手里有充裕的积蓄和买房预算，否则不要冲动买房。
第二类，不要买“非自住”的城市和房子。
这一点也很关键，如果说过去20年买房是“见房就买”，那未来买房的原则就是“非自住不买”。
最近这两年，我发现有一种现象愈演愈烈：房子买在老家，消费强行被拔高，月供还不起，只能选择去一二线热点城市打拼，一边还老家的房贷，一边在大城市省吃俭用租房住。
包括很多朋友跟我聊天的时候也在诉苦，买房图便宜，或者被置业顾问天花乱坠的形容词所打动，房子买到了偏远的新区，上个班倒好几趟地铁和公交，光通勤时间就得花好几个小时，还不如在市区租房住。
这些案例，都是“非自住”买房的典型。
笔者建议，买房之前，先不要管能省下多少钱，最先要确定的就是买房的城市和配套，是不是有利于自己的工作和事业，再衡量自己的年收入、家庭的积蓄、房贷偿还难度，如果这两个问题考虑清楚，对无房者来说，才能真正称得上“机会来了”。
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