文|劉一諾
編|劉淑洋
受疫情影響，近期的房地產市場受到了極大衝擊，但各地土地市場卻迎來了開門紅。部分資金鍊並不緊張的房企仍然活躍在土地拍賣一線，頻頻舉牌，展開一輪輪價格戰的廝殺。
其中，一線城市的土地顯得尤為搶手。以北京為例，2月11日至2月18日，三場土地拍賣會共成交了9宗住宅用地，總成交金額達到363.89億元。再如上海，2月20日，香港置地聯合體以310.5億元的價格，拿下上海市徐匯濱江西岸金融港地塊，成功刷新了中國大陸土地交易的總價記錄。
土地市場價格戰的背後，是各大房企迴歸一線城市的賽跑。
大手筆補倉一線城市土地儲備
在過去的半個月，綠城在北京土拍市場動作頻頻，大手筆的投入惹人注目。
僅從2020年2月至今，綠城在公開市場上已斥資約169億元拿地擴儲。2月18日，綠城以13.48億元的價格、附加7%的自持面積為出價，競得北京通州區臺湖地塊，溢價率約為49.78%。之後，綠城又以67億元競得北京大興舊宮不限價宅地，溢價率達34%。
在此前的2月14日，綠城擊敗中海、旭輝、保利+金地聯合體、華潤+中交+北科建聯合體、首開+住總+建工聯合體等，以總價63.6億元拿下昌平區東小口地塊，溢價率為29.8%。
對此，綠城回應媒體稱，綠城在北京已經兩年沒有拿地，在售項目已近尾盤，擴充土地儲備是為了保持北京市場規模。據中指研究院統計數據顯示，2019年，北京成為對綠城中國銷售業績佔比第二大的城市，銷售貢獻達到6%以上。然而，截止到2019年6月30日，綠城在北京擁有土儲135.5萬平方米，僅佔其全國總土儲的4%。目前綠城的土地儲備量，並不能支持其在北京的持續發展。
土地儲備缺乏一直是綠城的軟肋。今年1月，綠城中國董事會主席張亞東提出，2020年綠城中國擬達成新增投資貨值、銷售金額各2500億元的目標。這意味著綠城要在土地市場投入更多，以此減小土儲缺乏對未來發展造成的影響。
同病相憐的還有旭輝集團。由於此前重心轉離一線城市，旭輝在一線城市的土地儲備也不充足。據旭輝2019上半年財報顯示，在半年內旭輝一共收購了34塊地，其中一線城市僅有2宗，包含上海的1宗商辦用地和1宗商業用地。與此同時，旭輝一線城市合約銷售金額佔比由2015年末的45.4%降低至2018年末的13%。
雖然近期在北京土拍市場，旭輝不敵綠城，但其依然在爭取一線城市地塊。2月17日，旭輝以9.53億的出價摘得上海嘉定宗地，去年12月18日，旭輝則以9.8億元收穫上海市閔行區地塊。
一線城市土地儲備的缺乏，如今只能依靠重金投入來補救，這一切都源於多年前房企投資戰略的轉移。
限購政策收緊，房企走向三四線
2016年9月，北京在實行限購六年後出臺了樓市調控新政，涉及土地供應、房產供應、差別化信貸等8個方面，進一步加大了限貸力度，被稱為史上最嚴的樓市調控政策。上海、天津、成都、武漢、深圳、杭州、蘇州等一線及強二線城市緊隨其後，分別出臺了限購限貸政策。
政策導向之下，一線城市房價漲幅趨於冷靜、逐漸回落，買房資金則開始外溢到一線城市周邊的弱二線城市及三四線城市。同時，棚改貨幣化安置也在推行，三四線城市拆遷戶購置新房的需求也開始增長。據此，部分地產商開始了對三四線城市的投入。
中國指數研究院數據顯示，2017年，50家百億代表房企在三四線城市拿地面積增長145%至約1.7億平方米，三四線城市的土地儲備佔比上升12個百分點至46.1%。
依靠重倉三四五線城市，碧桂園的銷售額和企業規模開始呈指數級增長。旭輝則實行了“減一線，穩二線，增強三線”的戰略。在2018上半年，旭輝一線城市新增土儲建面佔比從2017年的4%降到了不足2%，而三四線的佔比則由15%大幅增長至50%。
與其他房企不同，綠城定位於高端住宅，卻在政策頒佈前儲備了大量三四線土地，導致銷售利潤連年偏低。一線城市限購政策一出，綠城就此抓住了三四線庫存去化的良機，在財務報表上對歷史遺留問題進行了充分的撥備和減值。
雖然甩掉了一個歷史包袱，綠城依然沒有解決土儲量少的問題。在克而瑞地產研究推出的《中國房企總土儲貨值》排行榜中，截至2019年上半年，綠城的土儲總貨值位列第20名，僅有5388億元，而排在第一名的恆大土儲總貨值為28675.5億元。
缺少土儲限制企業的規模發展，也在面臨變局時需要企業承擔更大的風險。
迴歸一線再次成為房企共識
政策的再一次變動，使房企不得不重新思考自己的戰略佈局。
2018年，隨著去庫存的任務基本完成，棚改貨幣安置轉入收緊階段，三四線城市房地產開始降溫。迴歸一線城市，成為了各大房企此後共通的戰略。2019年的中央經濟工作會議明確提出了提高中心城市和城市群綜合承載能力的戰略任務，這也對房企的發展方向起到了指引作用。
中國指數研究院上海研究總監方頏表示，從市場需求來看，在過去兩三年時間，三四線城市的房地產主要依賴三種需求，一類是進城置業的剛性需求，一類是棚改貨幣化的改善性需求。從2019年到現在，整個政策紅利處在一個邊際減弱的階段。第三種需求是返鄉置業的需求，今年受到疫情的影響，返鄉置業方面也很難達到預期。
綜合政策和市場兩個層面，方頏認為，目前三四線城市的整體需求呈快速下降的趨勢，因此可以看到開發商不斷從三四線城市撤離，因為三四線城市目前的風險在不斷的累積。
近兩年，多家房企開始視三四線城市為雷區。2019年6月，泰禾集團董事長黃其森曾表示，泰禾不到三四線佈局，是因為三四線缺乏產業支撐，人口淨流出。在融創中國2019中期業績發佈會上，融創中國董事會主席孫宏斌坦言，房地產宏觀調控對三四線城市的影響比較大。2018年，中國恆大集團總裁夏海鈞也曾稱，中國一線城市的地產市場最好，恆大將持續覆蓋一線、二線城市和經濟發達的三線、地級市，不準備去四線城市。
只有碧桂園依然表示要堅守三四線主戰場，專注於“聚焦三四線、鞏固一二線”的戰略，以此充分利用市場空間，有效分散市場風險。不過，在覆蓋一到五線城市的戰略下，碧桂園也開始對一二線增加投入。據中原地產數據顯示，2019年碧桂園在一二線土地佔比由前一年的32.7%提高到43.61%。
方頏向億歐表示，在經歷持續幾年的政策高壓之後，一線城市的購房需求需要得到釋放，由於一線城市的政策嚴控程度最高，一旦政策稍微有所放鬆，需求馬上就會得到釋放，因此一線城市房地產市場依然有很強的熱度。而從行業週期來看，一線城市目前基本都處在銷售週期底部開始逐漸回暖的位置上，因此房企開始從三四線迴歸，在未來一兩年，對於一線和熱點二線城市的投資熱情將高於以往。
疫情之後的市場變化：短期之內市場遇冷
疫情之下，各地陸續出臺房地產扶持政策，各大房企也陸續推出了VR看房、打折賣房等活動。不過，買房的主動權掌握在消費者手中，各地處理疫情的不同表現，使消費者對購房這件人生大事重新審視。
2月下旬，貝殼研究院、90度地產發起的“疫情下的住房消費者預期調查”顯示，疫情讓消費者更關注物業、醫療資源等，所以在人群密度較低的郊區、老家以及大城市之間，有50.9%的受訪者選擇了在資源集中的大城市購房。
在政策和社會環境的雙重刺激下，一線城市的土地資源會變得更加搶手，綠城近期在土地拍賣會上的大手筆也就不難理解。
方頏認為，在一線城市中，疫情可能造成廣州、深圳的房價出現一定波動，北京和上海由於對房價的把控能力較強，因此房價不會有太大變化。總體來看，短期內由於房地產市場遇冷，房價可能有一定下降的空間，但是從中長期來看，影響不會太大。
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