剛剛統一的江北新區，即將迎來散裝的局面！
NO.1|壹
本次疫情，讓我們重新認識了一個強大、統一的江北新區。
比如，由健康南京發佈的南京確診病例分佈圖中，江北新區作為一個獨立的行政區，與鼓樓、玄武、浦口完全齊平，這標誌著江北新區在南京地圖上已經成為一個獨立的存在。現在南京江北有三個區：江北新區、浦口區、六合區。
這三個區，江北新區是老大，浦口區已經被推到了一個非常邊緣的位置，而六合區退守雄州，大廠被江北新區兼併。
從某種意義上說，雖然沒有國務院的正式發文，但江北新區早已獨立運轉。而浦口區和六合區，已經被排除出江北新區的概念。以後再有樓盤推出的話，就不要提國家級新區了，跟六合浦口關係不大了。
這樣一個獨立的江北新區，在2019年取得了1800億的GDP，僅次於江寧，列全南京第二。從大廠一直延綿到五橋、三橋，面積與江南6區幾乎相當，並駕齊驅，氣象萬千。
攜大廠的GDP，橋北的人口，頂山的規劃，隧道口的空地，三橋五橋的潛力…這樣的江北新區，已經具備了爆發的所有條件。
不過，一條地鐵線的延遲，讓這個長條形的國家新區失去了骨幹聯通的可能，江北新區將處於且長期處於江南巨大影響的階段。
NO.2|貳
目前，江蘇省、南京市範圍內的2020年重大工程都在近期陸續揭曉，11號線仍然毫無蹤跡，引發大家的持續關注熱議。
近日，江北新區管委會已正式回覆南京12345熱線的熱心市民：南京地鐵11號線一期工程2020年內無開工計劃！
此前，根據地鐵11號線規劃的原計劃，該項目一期工程應該在2018年12月開工，2023年12月建成，總工期約5年時間。
從側面消息得知，今年11號線無望開建，明年、後年可能還是存在難度。地鐵11號線難產的主要原因有兩個：
1.重新審批，層層設卡，加上長江經濟帶、基本農田指標等關鍵因素，這個流程一兩年內能走完已經算快的了。
2.這條線路通車後的人流強度，預期不高，未必能達到修建地鐵的要求。
南京11號線延綿近30公里，從江北新區的最北側，延伸到江北新區的南部，如果對應到江南，相當於一條從燕子磯到雨花板橋的主幹線，跨度極大。
11號線的延遲，對於江北新區的建設有沒有太大影響？當然有影響，但相比於4號線二期，11號線的急迫性確實不算太高。
這條線跨越的區域，主要用於周邊居民轉乘所用。江北新區內部需求，暫時不高。
橋北人口密度極高，有3號線聯通江南；
核心區規劃逆天，但並沒有乘車人口；
隧道口逐步成熟，但10號線聯通河西已經足夠；
橋林方興未艾，而寧和城際直通河西南；
到底誰急迫的需要11號線？除了剛建的幾個樓盤，居民乘車急迫性並不是很高。
NO.3|叄
雖然已無重磅規劃，南京的江南，依然強大！江北新區對外已經統一，但內部板塊細分來看，存在巨大的散裝風險。江北散裝的問題，主要來自江南。
曾經有專家指出，什麼時候江北產業獨立了，不用往江南跑了，江北就起來了。在我看來，這種論斷經不起推敲。江北新區永遠與江南保持緊密的聯繫，隧道、大橋永遠會堵車，江北新區作為市區的一部分，它不會相對獨立，而是江南的自然延伸。
江北新區的長條形結構，註定它很難形成一個真正的中心。一個圓盤有中心，一根棍子沒有中心，何況江北新區的每個板塊，都會受到 江南的極大影響。
橋北—通過大橋+三號線與鼓樓、玄武密切互動，橋北去南京江南的興趣，遠遠高於去隧道口或者橋林需求；
商務區—通過揚子江隧道+4號線，與鼓樓區緊密綁定，未來江南空間通過龍江區域和商務區對接，而商務區要想成氣候，首先就要過江，整合江南的金融資源和醫療資源。僅靠江北不到200萬人的規模，怎麼可能建成金融中心？
隧道口—通過10號線和應天大街隧道，與河西中部深入互動，當下隧道口的房子，不少是賣給了河西的產業群體；
五橋板塊對接河西南，三橋、橋林板塊，去魚嘴、南站更為方便。
所以江北新區的各個板塊，深刻的受到了江南對應板塊的影響，而江北新區內部板塊之間，難以互相整合資源，商務區的首位度，何時能提升還有待觀察。
所以在幾年前，就有緯七路和緯三路之爭，到底誰的房價更高？現在緯七路南側板塊又起來了，乾脆統一化為核心區。
從去年開始，江北新區的建設思路變為多點開花，核心區拍地，隧道口拍地，三橋、五橋也拍地，浦口區跟著湊熱鬧，雨山路拍地、橋林也拍地，所有的板塊都有房子出來，他們互相競爭，形成內鬥的局面。
NO.4|肆
幾乎所有強勢力量的周圍，都是散裝的。
散裝江蘇之所以散裝，關鍵就在於上海的存在，嚴重影響江蘇省的力量佈局，導致大量資源圍繞著上海做文章，南京作為一極，只能獲得部分省內資源的支持。
而南京的存在，又讓安徽省擰巴起來，半個省聚焦合肥，另外半個省圍繞南京發展。
對於江北新區也是如此，各個板塊都有對應的江南板塊的影響，快速路+地鐵讓這種人員流動，遠遠大於江北新區內部各個板塊的聯動。
11號線這條線路，從本質上說，是整合江北新區各個板塊的一個重要力量，能夠極大程度的拉通江北各個板塊的整合，最後確定商務區的絕對中心地位。但這條線路的延遲，讓江北各個板塊之間的互動減弱很多，江北每個區域還是要聚焦和江南對應板塊的交流。
這意味著每個板塊都要獨立發展，相互借鑑，又相互競爭。未來板塊之間的房價，會越來越大，迎來大分化。
看下蘇州，太倉忙著跟嘉定搶汽車大單；崑山承接上海外溢產業；園區更成為上海外資的背後車間，散裝蘇州一直都圍著上海轉，並在這個過程不斷吸附上海的能量，成就全國第6的GDP總量。
對應的江北新區各個板塊，不斷從江南導入產業、人口和購買力，實現資本從江南到江北的外溢，逐步拉平與江南差距。至於江北內部板塊內鬥不內鬥，誰在乎呢？
畢竟，蘇州園區的房價，已經趕超上海虹橋了！有人笑言，上海在不努力，就變成園區東了…
到底做江北的園區，還是江北的太倉，這是一個問題。
推文摘自
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