越南胡志明市

近年來，到越南購買房產的外國人尤其是中國人越來越多，但買房不是買大白菜，應該對當地相關的法律法規有所瞭解，以免“碰雷”。小編根據越南《住房法》《房地產經營法》、第99/2015/NĐ-CP號議定等相關法規整理有關買房的條件、數量限制、房產期限等規定詳列如下，供大家參考：

1.關於買賣房地產的一般規定：

DN NƯỚC NGOÀICÓ ĐƯỢC MUA NHÀ TẠI VIỆT NAM ĐỂ BÁN HOẶC CHO THUÊ?

外資企業可否買房用於出售或出租？

Chương IX Luật Nhà ở đã quy định về quyền sởhữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài.

《住房法》第九章規定了外國組織和個人在越南的房屋所有權。

Điều 159 Luật Nhà ở quy định, tổ chức nước ngoài (gồm doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài) được mua nhà ở thương mại trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở nếu đáp ứng điều kiện tại Điều 160 Luật Nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh như Chính phủ đã quy định.

《住房法》第159的條件，可以在住宅投資開發項目中購買商品房，除了政府規定的國防和安全保障區域外。（編注：

Điều 162 Luật Nhà ở cũng quy định rằng, chủ sở hữu là tổ chức nước ngoài chỉ được bố trí nhà ở cho những người làm việc tại tổ chức đó, không được sử dụng vào mục đích khác như cho thuê, làm văn phòng.

《住房法》第162條規定：外國機構僅可用其房屋安排其機構工作人員使用，不得用於其他用途，如出租、作為辦公室。

Theo quy định tại Khoản 4,Điều 7 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, nếu tổ chức nước ngoài bán nhà ở trước khi hết hạn sở hữu nhà ở thì người mua nhà ở nếu là tổ chức nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam chỉ có quyền sở hữu trong thời gian còn lại.

依據第號99/2015/NĐ-CP議定第7條之第4款規定，外國組織於房屋到期前出售房屋，若買家為外國組織的則僅可擁有房屋餘下的期限的產權。

Quy định của Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 như sau:

2014年《房地產經營法》第14條規定了關於可購買、受讓、租購房地產企業的不動產的對象：

“Điều 14. Đối tượng được mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

第14條．可允許購買、受讓、租賃、租購房地產企業的不動產的對象：

1. Tổ chức, cá nhân trong nước được mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua các loại bất động sản.

國內的組織、個人可購買、受讓、租賃、租購各類不動產。

2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài được thuê các loại bất động sản để sử dụng; được mua,thuê, thuê mua nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở.

定居國外的越南人、外國個人和組織可允許租賃各類不動產；依據住房法律法規購買、租賃、租購住房。

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng để sử dụng làm văn phòng làm việc, cơ sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ theo đúng công năng sử dụng của nhà, công trình xây dựng đó.

定居國外的越南人、外資企業可購買、租賃房屋和建築物，嚴格依據房屋、建築物使用功能作為其辦公、生產經營或服務的場所。

3. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài,doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài kinh doanh bất động sản được mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để kinh doanh theo quy định tại Điều 11 của Luật này.”

定居國外的越南人、外資房地產企業可購買、受讓、租賃、租購房地產以依據本法第11條規定進行經營。”

Phạm vi kinh doanh bất động sản của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài：

外資企業房地產經營範圍：

Theo khoản 2 Điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014,doanh nghiệp vốn đầu tư nước ngoài được phép hoạt động kinh doanh bất động sản trong phạm vi sau:

依據2014年《房地產經營法》第11條第2款，外企可允許經營以下形式的房地產業務：

- Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại;

租賃房屋、建築物用於轉租；

- Đối với đất được Nhà nước chothuê thì được đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê; đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;

對於國家給租賃的土地，可投資建設用於出租的房屋；投資建設非出售、出租、租購的房屋、建築物；

- h) Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản của chủ đầutư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

受讓全部或部分的房地產項目以建設用於出售、出租、租購的房屋、建築物；

- Đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán,cho thuê, cho thuê mua;

對於國家移交的土地，可投資建設用於用於出售、出租、租購的房屋、建築物；

- Đối với đất thuê trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất,khu công nghệ cao, khu kinh tế thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựngđể kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất.

對於租賃工業區、工業集群區、加工區、高科技區、經濟開發區的土地，可投資建設房屋、建築以依據相應的土地使用用途進行經營。

注：

Hiện, Luật Kinh doanh bấtđộng sản không quy định về việc doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài kinhdoanh bất động sản bằng hình thức mua nhà, công trình xây dựng để cho thuê hoặcbán.

現行《房地產經營法》未有關於外資房地產企業可以購買房屋、建築物的形式以進行出租或出售。

2.關於住宅期限：

依據2015年10月20日第99/2015/NĐ-CP號議定第7條之第2、3款規定：

2.Tổ chức nước ngoài quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 159 của Luật Nhà ở được sở hữu nhà ởtối đa không vượt quá thời hạn ghi trong Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư cấp chotổ chức đó. Khi hết hạn sở hữu nhà ở ghi trong Giấy chứng nhận, nếu chủ sở hữucó nhu cầu gia hạn thêm thì được Nhà nước xem xét, gia hạn thêm theo quy địnhtại Điều 77 của Nghị định này; trường hợp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư khôngghi thời hạn thì trong Giấy chứng nhận cấp cho chủ sở hữu cũng được ghi khôngthời hạn.

《住房法》第159條第1款b點規定的外國組織可擁有住房的期限最多不得超過該組織的投資執照的期限。若證件上所列的房屋期限到期，業主有需要延期的則國家依據本議定第77條規定考慮和延期；若投資執照上未註明期限，則簽發的所有權證上的期限也記為無期限。

Trường hợp tổ chức nướcngoài bị phá sản, giải thể hoặc chấm dứt hoạt động trước thời hạn sở hữu nhà ởquy định tại Khoản này hoặc bị Nhà nước Việt Nam thu hồi Giấy chứng nhận đăngký đầu tư hoặc giấy tờ cho phép hoạt động tại Việt Nam thì việc xử lý nhà ở nàyđược thực hiện theo quy định tại Khoản 1 Điều 8 của Nghị định này; trường hợptrong thời hạn sở hữu nhà ở mà tổ chức nước ngoài chuyển thành tổ chức trongnước thông qua việc sáp nhập hoặc chuyển vốn theo quy định của pháp luật thì tổchức này được sở hữu nhà ở ổn định lâu dài.

若外國組織於本條規定的房屋所有權到期前被破產、解散或停止活動，或被越南國家機關收回投資執照，則處理其房屋依據本議定第8條第1款規定執行；若房屋所有權期限內依據法律規定通過兼併或轉讓註冊資本的形式變更為越南組織，則房屋所有權期限為永久。

3.外企、外國人購買越南房產的條件：

Điều kiện để người nước ngoài mua nhà ở tạiViệt Nam：

Theo Điều 74 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở thì người nướcngoài thuộc đối tượng trên thì có quyền mua nhà ở tại Việt Nam, tuy nhiên để đượcmua nhà thì phải có giấy tờ chứng minh. Cụ thể:

根據《住房法指引的第99/2015/NĐ-CP號議定》第74條，外國人屬於上述對象的則有權在越南購買房產，當然其應有合法的隨身證件，具體：

Trường hợp 1: Điều kiện với tổ chức

情況1：對於組織的條件

Tổ chức thì phải Giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy tờ liên quan đến việc đượcphép hoạt động tại Việt Nam do cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cấpcòn hiệu lực tại thời điểm ký hợp đồng mua nhà, thuê mua nhà ở.

組織應有越南主管機關簽發的投資執照或允許其在越南活動的相關證件（小編注：如營業執照），且在簽訂房屋購買、租賃合同之時該證件仍然有效。

Trường hợp 2: Điều kiện với cá nhân

情況2：對於個人的條件

Cá nhân người nước ngoài phải đáp ứng 02 điều kiện sau:

外籍個人應滿足以下兩個條件：

- Có hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quảnlý xuất, nhập cảnh Việt Nam;

持有有效期內的護照，且有越南出入境管理機關的蓋章（即持有合法有效的護照合法入境越南）；

- Không thuộc diện được quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao.

不屬於享受外交豁免權的個人（如外交官）。

另，小編注：根據越南婚姻法規定，跟越南公民合法結婚的外籍個人享有與越南公民同等的待遇；但對比越南《住房法》《房地產經營法》等，卻沒有發現針對與越南公民合法結婚的外國人在越南購買房產或土地的具體條款。

4.關於外企、外國人購房數量的限制：

Theo quy định tại điều 161 Luật nhà ở 2014, các đối tượnggồm: doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánhngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam; Cá nhân nước ngoài được phépnhập cảnh vào Việt Nam được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sởhữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư, nếu là nhà ởriêng lẻ bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề thì trên một khu vực có số dântương đương một đơn vị hành chính cấp phường chỉ được mua, thuê mua, nhận tặngcho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 250 căn nhà.

依據2014年《住房法》第161條規定，各對象包括：有外商資本、基金投入的企業和外國銀行在越南設立的支行、合法入境的外國人可購買、租購、受贈予、受繼承和擁有單棟公寓樓不超過30%的套間，若為單獨房屋的包括別墅、聯排屋則在同一坊級行政區域內其僅可購買、租購、受贈予、受繼承和擁有的數量不超過250套。

Nghị định 99 ban hành ngày 20/10/2015 quy định chi tiếthơn một số nội dung về vấn đề này, theo đó:

2015年10月20日頒行的第99/2015/NĐ-CP號議定關於上述內容的具體規定(第76條)：

Trường hợp trên một địa bàn có số dân tương đương một đơnvị hành chính cấp phường mà có dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, trong đócó nhà ở riêng lẻ để bán, cho thuê mua thì tổ chức, cá nhân nước ngoài được sởhữu số lượng nhà ở riêng lẻ như sau:

轄區人口相當於一個坊級行政單位的區域內的商品房項目，其中用於出售、租購的個人住房，外國組織、個人可擁有的個人住房數量如下：

- Trường hợp chỉ có một dự án có số lượng nhà ở riêng lẻdưới 2.500 căn thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 10%tổng số lượng nhà ở trong dự án đó;

若僅有一個住宅項目且個人住房總數2500套以下的，則外國組織、個人僅可擁有不超過該項目總數的10%；

- Trường hợp chỉ có một dự án có số lượng nhà ở riêng lẻtương đương 2.500 căn thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá250 căn;

若僅有一個住宅項目且個人住房總數2500套的，則外國組織、個人僅可擁有不超過250套；

- Trường hợp có từ hai dự án trở lên mà tổng số nhàở riêng lẻ trong các dự án này ít hơn hoặc bằng 2.500 căn thì tổ chức, cá nhânnước ngoài chỉ được sở hữu không quá 10% số lượng nhà ở của mỗi dự án.

若有2個住宅項目以上的且個人住房總數少於或等於2500套的，則外國組織、個人僅可擁有不超過每個住宅項目住房數量的10%。

本人參考文獻資料：

1. 《越南社會主義共和國住房法》（2014年）；

2. 《越南社會主義共和國房地產經營法》；

3. 《越南社會主義共和國政府第99/2015/NĐ-CP號議定》等相關法規。

著作權申明：以上信息由謝凱文律師事務所胡志明市分所陸典谷根據上述越南法律法規整理，並翻譯為中文，任何組織、個人轉載應註明為本人的作品；若作為商業性用途，需事先得到本人的書面許可。

閱讀更多 陸悅 的文章

關鍵字: 房產 胡志明市 投資