近期，住房租赁市场暗流涌动。在疫情这一特殊时期，蛋壳公寓“免租”风波及自如的“涨价”事件，使本就受到争议的长租公寓，再次遭到舆论的讨伐。
2月19日，网上传出一份由深圳市委政法委员会发布的《关于开展相关排查工作的通知》，通知显示，在处置蛋壳公寓业主因讨要租金聚众维权事件过程中，发现蛋壳公寓存在“租金贷”的情况，通知要求对蛋壳公寓及其他房屋租赁公司尽快开展排查工作。
被部分地方明令禁止的租金贷，又一次出现在人们的视线里。
长租公寓经历了几年的野蛮生长后，在2018年左右，迎来行业的大洗牌，并购、房企剥离长租业务成为趋势。长租公寓行业乱象则进一步显现，违规使用租金贷及不符合盈利逻辑的“高收低租”运作方式，有着极大的隐患，也因此，出现了一大批暴雷的企业。自如随意涨价、甲醛门、偷拍等等争议事件也是频频发生。最近自如与蛋壳发生的争议事件，说明长租公寓乱象依然存在。
与此同时，资本市场对长租公寓这一门生意的态度，在悄然发生变化。
甩不开的租金贷
1月17日，蛋壳公寓成功在纽交所上市，成为自青客公寓后第二家在美上市的国内长租公寓服务商。
资料显示，蛋壳公寓成立于2015年1月，截止2019年9月底在中国13个城市建立了运营机构，自2019年初收购爱上租后，规模快速扩张，公寓数量从2434个增至40.67万个。
据媒体统计，从2017年至目前共有69家长租公寓机构资金链断裂或无法再经营，而在2019年占了其中的53家，其中资金链断裂及跑路的共有45家，被收购的有4家，拖欠或拒付房租的有4家。
这其中大部分为分散式长租公寓，采用互联网模式运营，即“租金贷”、“高进低出”、“高杠杆”。蛋壳公寓也不例外，其在规模扩张的同时，为后来的运营埋下了雷，此次的免租风波就是一个典型事件。
租金贷，就是公寓管理公司与金融机构合作，引导租客办理贷款提前向公寓管理公司支付一年的租金，再由租客每月偿还金融机构贷款，存在较大的涉稳风险。
早在2019年12月，住建部等六部委发文明确要求，住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过30%，超过比例的部分应于2022年年底之前逐步调整到位。
蛋壳招股书数据显示，租客选择租金贷的比例在2017年达到91.3%，2018年降低致75.8%，2019年前三季度进一步降低至67.9%，但依然超过规定的安全线。
其他长租公寓平台也有一部分的租金贷，如青客公寓，截至2019年9月30日，青客公寓与11家金融机构合作，有65.4％的租金系使用租金贷支付，年利率在4.35％到8.6％之间的未偿还本金为7.567亿元，有16.5％的租客正在申请租金贷。自如则是如果选择租金贷将会获得一定的优惠。
盈利前景黯淡
处于舆论漩涡的还有自如。2月初，一些自如客在社交媒体及投诉平台上发布信息，称自如在疫情特殊时期“坐地起价”。自如CEO熊林于2月10日在微博作出回应，称自如客户续约价格出现大的波动是极个例情况，还表示，如有任何一例实证为趁疫情涨价，我和全体管理团队即日立刻辞职。
自如的涨价事件并不是第一次发生，早在2018年11月，就有自如《续约涨幅规定》流传于网络。其内容显示，2018年12月1日起，长租房供应商自如将取消不涨价及续约涨幅不超过5%限制，且为保持合理价格涨幅，系统给出的续约价格最高涨幅为10%。
在此之前，在监管部门强力出击下，多个市场主要供应商承诺加大投放房源力度，被热炒的长租房市场才刚刚逐渐回归的平静，再次被打破。
不管是自如的涨价，还是蛋壳的“两头吃”，究其根本，还是资金流危机和持续亏损的问题。
2017年和2018年，蛋壳公寓的营业收入分别为6.57亿元和26.75亿元人民币，同比增长307.3%，净亏损则分别为2.72亿和13.70亿元人民币。
蛋壳公寓招股书显示，公司2019年前三季度亏损25亿元，同比扩大了一倍；筹资活动的现金流量已经无法覆盖经营活动和投资活动产生的现金流，现金净流量转负，为-1.68亿元，资金压力凸显。
拥有更大房源规模的自如，盈利情况也不乐观。据了解，迄今为止，依托链家成长起来的自如已拥有了100万间房子，而据第一消费金融数据，2015年、2016年和2017年累计亏损近13亿元。
在1月3日自如召开的内部年度战略发布会上，自如CEO熊林宣布正式成立北京城市业务拓展中心（北京战区），其总经理周艺君称，北京自如2020年的经营目标是完成盈利。
为占领市场，“高收低租”，还利用“租金贷”收未来的钱救当下的急，在这种模式下，长租公寓无法健康发展。房屋空置之下，企业仍需按期支付房东租金，随着规模的扩大，运营成本变高，盈利压力进一步被放大。
去年9月底，蛋壳公寓入住率达到了86.9%，但是蛋壳公寓的空置套房也成倍的增加。截至同期，蛋壳公寓空置套房为5.33万套，比2018年9月底的2.8万套相增加了2.53万套。
资本趋于谨慎
长租公寓“跑马圈地”少不了资本的支持。2017年在政策催动下，长租市场融资近30起，巨额资金，接踵而至，这股热度直接延续到2018年，然而随着一波长租公寓资金链断裂、暴雷，长租公寓融资情况也发生了变化。
据中指研究院数据，2018年长租公寓领域，企业获得融资37笔，约1491亿元（包括发债、基金、授信等各类用于长租公寓发展的资金），而2019年仅有16笔，约360亿元，金额不足2018年的1/4。
资本端对长租公寓领域态度更加严谨，企业获得融资金额整体减少，获得融资的企业多为头部企业，包括蛋壳、魔方、佳兆业、龙湖等，以国企、开发商、知名品牌公寓为主，这些有实力、有特色的长租公寓品牌依旧得到资本的亲睐。
其中，2019年12月19日，蓝领公寓企业安歆集团宣布完成凯雷投资领投的数亿元C轮融资。
2019年12月27日，上海城投控股股份有限公司公告称，公司所属上海城投置地（集团）有限公司的子公司上海城业房地产有限公司新增一笔银行贷款，金额6.32亿元。
在另一方面，房企布局长租公寓的步伐在减缓，有的甚至剥离该业务。2019年5月14日，朗诗绿色集团公告称，将处于亏损阶段的，包括长租公寓在内的5项业务剥离至控股公司朗诗集团。
在万科2018年度业绩会上，万科总裁兼首席执行官祝九胜表示，万村计划比我们一开始想象的要复杂，他还提道，长租公寓现在看起来要赚钱很难。
在被媒体曝光并和监管约谈之后，蛋壳公寓2月20日向房东公布三种支持和返还方案，但房东和租客更加不满，蛋壳“免租”风波尚未平息。
也许，长租公寓只有改善用户体验、消除安全隐患，回归到服务业主及租客的商业逻辑本质，才能走得更远。
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