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有一套180平米的现房，还没办房产证，想把它卖出去，怎么操作好呢？小菜认为，办法还是有一些的，具体操作方式分享如下，供参考。
第一、先确认大前提
你180平米的房子已经是现房了，还没有办房产证，现在想把房子卖了。
从这些背景信息描述来看，大致可以得出如下两个大前提：
01、房子是一手商品房
这个前提是最重要的！
根据《城市房地产管理法》规定，未依法登记领取权属证书的房子不得转让。但已购商品房转让的问题，由国务院规定。
这个法律规定的立法目的是禁止来源不明的房子入市交易，比如，城中村违章建盖的房子，无法取得房产证，这类房子的买卖就是不允许的，小产权房也是不允许的。
这个法条的立法目的也不是要禁止已购未取得房产证的一手商品房入市交易。相反，根据《物权法》的规定，已购未取得房产证的一手商品房是可以交易的，只是无法办理产权过户，必须等到取得房产证后才能过户。
大白话就是，私下可以交易，买卖合同也是有效的，但产权不能过户，因为没有房产证。
这个法条在属性上属于行政管理性规范，不属于合同效力性规范。
究竟是什么意义呢？
也就是说，双方可以达成交易，签的合同也是有效的，但因为你们没房产证，所以，我作为不动产管理机关，因为你们不满足过户条件，我就不能给你办产权过户手续。
我不给你办产权过户手续，这是我作为管理机关应该遵守的工作原则，但我不给你办产权过户手续，不代表我就因此否定你们之间签署的买卖合同的效力。
因此，已购未取得房产证的一手商品房，只要开发商“五证”齐全，并已网签备案，就这类房子进行买卖交易，签署的合同是有效的。
02、房子可能是全款买的，也可能是按揭买的
这是付款方式的问题，也是很重要的大前提！
基于法律对银行债权和抵押权的保护，会对双方签署的交易合同有效性产生决定性影响。
（1）全款买的
由于不牵扯第三方利益，双方签署的买卖合同自双方依法签署时生效。
（2）按揭买的
根据《担保法》规定，抵押期间的房子不得买卖。但抵押权人同意的除外，受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外，出让人用售房款提前结清贷款的除外。
也就是说，只要双方的交易没有实质性地威胁到银行的债权和抵押权，银行就没有必要去行使否定权，但一旦银行行使否定权，双方签署的、以银行贷款抵押物为标的物的买卖合同，就会归于无效。
大白话就是，银行是双方签署的买卖合同的审判官，你们影响到他的利益了，他就会让你们的买卖合同无效；如果没有影响到他的利益，他才懒得去管这些闲事。
第二、把房子卖出去，如何操作？
分析前面的两个大前提，有助于我们认识接下来要做的事情在法律上能不能做？有什么法律后果？会不会私自交易，造成自己向买房人违约，而导致自己为了卖个房子，而得不偿失。
搞懂前面的两个大前提后，我们现在来讨论房子买卖操作层面的问题：
01、全款买的房子的操作
基于上面的分析，这种情况下，双方交易的合法性和自由度都是很大的，除了不能办理产权过户外，几乎是没有啥限制的。
实践中，可以采用两种方式来操作：
（1）定金协议
双方就房子买卖的大体细节和条款都谈妥后，签署定金协议，缴纳合同定金。
这个定金协议的性质是立约定金！就是签署定金协议目的是为了担保日后正式签订《房屋买卖合同》，具有担保作用。
具体流程：买房看房，看完觉得满意后，双方洽谈，就买卖的主要内容达成一致，签署定金协议，缴纳定金，出具收条，然后等房产证下来，签署正式的买卖合同，办理产权过户，按约定付房款，交房，其他手续交接，完事！
（2）买卖合同
双方不签署定金协议，直接签署买卖合同，按照约定支付首付款，扣一部分尾款。
根据《物权法》的规定，当事人双方就不动产设立、变更、转让、消灭物权的合同，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
这是《物权法》对《城市房地产管理法》的纠偏，也是区分当事人之间物权行为和债权行为的立法依据。
基于这项法律规定，虽然双方买卖房子不能办理过户，但双方签署的买卖合同是合法有效的，受到法律保护。
正是由于买卖交易了，也有了款项和房屋的交付，会出现大额资金往来，但房产证没下来，产权没过户，对卖家几乎是没有风险的！但对于买家来说，风险是极大的！！！
这个风险来自于哪里？
比如，卖家把房子卖了，钱收得差不多了，但房子还在卖家名下，万一卖家对外大额负债，被众多债权人起诉，房子大概都会被查封，甚至被拍卖。
如果房子被查封，或者被拍卖了，对买家来讲，一点办法都没有，只能眼睁睁地看着房子被处分，无力挽救。
因为在法律上，房子还属于卖家的财产，被他的债权人申请执行，就在情理之中。而买家和卖家之间，只是有买卖合同关系，基于买卖合同付的款项，也只是一种普通的债权而已，跟他的其他债权人是一样的。
如果卖家负债累累，买家付出去的款项几乎就等于打水漂了，房子同样拿不到，如果再花钱装修的话，那买家亏得就更惨！！
当然，这只是少部分人可能会存在的情况，多数人应该都是诚信和善良的。
具体流程：买家看房，确认无误后，双方面谈合同细节，达成一致后，签署合同，缴纳一部分款项，扣些尾款，移交房产资料，移交房屋，等待房产证下来，办理产权过户，付尾款，完事！
02、按揭买的房子的操作
基本操作流程跟全款买的房子类似，只是注意一个问题就可以了--结清贷款！
结清贷款再交易，对双方都是一种保护。
怎么说呢？
（1）对卖家而言
房子基本卖了，贷款还要接着还到房产证下来，是不是凭空多付些利息？这样就不划算。
一定不要做一种交易，就是将按揭转给买家去还，等房产证下来了再去结清贷款。
这样做的风险在哪里？
就是征信！！！买家不按时还款，每个月就晚一两天还，等房产证下来，卖家的征信是不是就彻底花了？！
（2）对买家而言
最大的风险就是买卖合同签了，但是银行“一不高兴”，主张买卖合同无效，那是不是买家就玩废了？
说白了，贷款不结清，买卖合同就是效力待定状态，可能有效，可能无效，那就是一种不确定的交易状态，除了债权人查封，还有银行抵押权，这一壶可不好喝。
第三、站在卖家的角度，还需要注意些啥？
总的来说，期房买卖，卖家的风险很小，基本都处在有利的位置，但也有一些细节问题，需要加以注意。
01、尾款
由于房产证没下来，虽然买卖合同签了，款付了大部分，但基本都要保留一部分尾款，用于约束卖家在取得房产证后积极配合办理产权过户。
基于这个交易惯例，风险点在于收尾款和办手续顺序问题，也就是要在办理产权过户之前或者同时，要把尾款全部收回来，不宜等到过户完了再收款。
02、对房子使用的监督
一般如果签了买卖合同的话，又付了大部分款项，多数都会在签完合同就交房，但房子还在卖家名下，万一买家有些非法用途，或者出租出去没把控好租户，租给了传销组织，牵扯到房东，带来一些不必要的麻烦，就不是很好。
因此，不管对方是出租，还是自住，都要侧面多监督下，或者在合同中约定好出现这些情况的责任负担问题。
03、装修款的报备
如果是将毛坯房卖出去，对方接房后要装修，装修方案要到你这里报备，并将装修预算、决算单据留一份给你。
这样做的目的在于万一后期扯皮，交易终止，结算装修费用的时候，不会被漫天要价。
因此，在没有取得房产证的情况下，将180平米的现房卖出去，还是需要注意很多问题，虽然利好的因素更多，但也要控制好不利因素，将风险全控制在自己的节奏中，不要出现差错。
房坛法菜
大家好我是白月光，很高兴回答这个问题！
正常来说没有房产证的房子是不允许买卖的，不受法律保护，但我也见过很多种买卖的方式，分享给大家。
首先得看你的房子是什么手续，是商品房手续还是动迁或移迁手续。
要是商品房手续，又分为全款和贷款两种，商品房手续，主要看看房产有没有备案，在开发商那，是否能更名，要是不能更名，卖时，需要压买房者，一部分尾款，等到房照下来，在过户买房身上后给齐。
要是回迁或移迁手续，自然不能更名，所以只能是全款压尾款的抄做，也是要等房照下来落到卖方身上，再过给买方，给齐房款，大约压的房款为10分之1。
没有房照的房子，想要交易，还是有人买的，最主要的价格，可能要低一些。在一个就是房子有没有贷款，贷款的事情，就需要两方商定了，我就知道这些。
个人观点不倾向于没有房照的房子进行交易，好了谢谢大家，非喜勿喷！
白月光258
1、为何无房产证？是什么情况导致的无证？房子未竣工验收，未交付？还是五证不全，无法批准获得房产证?还是已经交房，但没有办下来房产证？或者是其他原因？
2 、房子目前是谁的？是开发商的，还是二手房转卖，或者其他？
3、是一时无证，还是长久无证，或者根本因为违法变成违章建筑，无法获得房产证。
4、具体情况不明，无法做出更深入的建议
说法惊堂木
这个应该是很好解决的呀，没有办证是为什么？是没时间去办还是不能办？如果没时间去办找人代办或者抽出时间去办就可以了；如果不能办也没关系；那么就要确定房子的归属；你是否合理拥有权属；如果没有问题；找公证处公证就可以了；因为很多的还建房；赔偿房也是暂时没有产权证的！所以公证一下；只要想买的人觉得没有问题了；就可以直接交易了！
大鹏展翅翱翔蓝天白云
1.开发商愿意帮更名的，可以走更名的方法。详细手续可咨询开发商办事人员。
2.开发商不帮更名的，可以和买方签订协议，有去公证处做公证，房产证下来后买方自己去办理过户手续。
目前国内基本都是走这两个方法。另外，因还没下房产证，所以交易的话买方需要全额支付房款。
幸运209999
楼主你好
可以到地方房产局撤销备案，或者找房地产开发商办理更名就可以了 每个地方的房产局收费室不一样的，有可能还会收费，最好还是等房产证下来后走正常流程
老大不小涛涛涛
主要取决于能不能办证的问题，如果能办直接和开发商协商，如果有人接手就三方协商。如果不能办证就是小产权房，如果要出手就和第一种情况价格上的差距有很大。无论那种情况房产中介是最捷径。但是要防止房产中介的各种套路。
宜城人柳正升
先私人写协议通过中介。必须先给三成定金，等房产证下来就过户
远方的逺方
没人买的，去办证吧。
