————原 创 连 载 第 三 十 三 篇————
最近收到客户的咨询，想要考虑薄荷、长滩的项目进行投资……个人观点的话，是不建议在这类区域进行投资的，至少现在不是投资这类区域的最好时机……
一定要分清楚是花钱买个投资产品来收益还是花钱买个消费产品……
此文，站在理性的角度，分析一下，这些旅游出名的地区，为什么不是投资的首选？
以下内容，如果为了情怀的客户，可以直接关闭。
01
投资一个区域，首先要考虑这个区域的人口基数，大马尼拉区域2400万人，人口数量是你公寓入住率的保证。拿宿务来举例，作为菲律宾前三有名的地区，整个宿务省的人口只有370万，而大家实际接触的都是宿务省的宿务市，只有70万人口，只是大马尼拉区域的1/29……
基数越大，对公寓的需求量就越大，供需关系比例是决定租金很重要的原因。
而人口结构中的年轻人比例就是未来生产力的保证，也就是一个城市经济发展的保障，更是你投资房地产未来会不会溢价的前提。
所以在当下，相比旅游热门城市，投资大马尼拉地区是更合适之举。
△菲律宾人口结构图
02
一定要考虑经济状况和该地区主要发展产业。
首先大马尼拉的经济生产总值占到全菲律宾的五分之二。其中的马卡蒂就显示注册已有7万家公司。众所周知，菲律宾是BPO行业大国，而马卡蒂的BPO公司总部在马卡蒂就有超过1200家。而马卡蒂的阿亚拉大道集合着全国80%以上的证券机构和金融机构。
而大马尼拉的帕拉纳克（Parañaque），是全菲律宾最大的出口贸易商业中心，占比全国40%以上的比例。就连马尼拉南边紧邻的甲米地省和内湖省，几座城市估计你名字都没听过，其工业输出占到菲律宾40%。两个省的工业园区加起来就有60+个。
而长滩薄荷等旅游城市，最大的经济输出除了旅游就是农业，投资那些楼，根本没人住，可以参考93年海南房地产泡沫崩盘事件。这也是为啥菲律宾大财团不去布局的原因。
你说你要去薄荷投资房地产赚钱，就跟你听说菲律宾人要去张家界、桂林和九寨沟一样搞笑。
03
关注菲律宾地产信息比较多的投资客会发现，越是小城市，乱七八糟的开发商越多；而越是马尼拉，越是被菲律宾前十大开发商垄断，越是马尼拉的核心区域，越是跟那几大著名开发商有关。
为什么？因为经过大熔炉历练，存活的主流开发商都是优胜劣汰，而恰恰你的投资产品属于不动产，变现能力最慢的那一种，越是要考虑开发商的雄厚实力。越有实力，未来市场占有率高，你的投资就越有保障，越有升值空间；
而小城市，乱七八糟小开发商，恰恰就是收割那帮投资与消费分不清楚，讲情怀的那帮人。面朝大海，坐拥一套房产，挺好，但是你花的这些钱给你带来财富的能力很弱，甚至卖的时候都没人接盘，这时候你的这套房产就不是投资了，是个消费品。
04
各大财团都不去提前布局的地方，那你就更不用提前布局了，你要相信开发商的土地储备团队比你专业一百倍，毕竟他们是吃这碗饭的，他们都不抢着拍地，那就证明现在还不是时候。
（举个例子，SM在宿务很早前就圈了很大的土地，众所周知目前只开发了商业，住宅的土地一直空着，对开发商来说，没有不追求快周转的企业，但是现在还不做开发，那就证明时机未到）
（再举个例子，马尼拉现在Arca South地块在2011年，原来的food terminal撤走之后。几家大开发商就有意向跟政府买下这块地，最后几家竞标，最终阿亚拉拿下来这个地块，那自然就是因为看到了这个区域的潜力，才会几家竞标；同样去年11月底机场T1对面12公顷用地，也是三家竞标，最终SMDC拿下了这个地块，现已开发首个项目gold residences,一个月时间，300多外国人名额全部卖空）
从一个项目拿地阶段前就开始做市调筹备的，开发产品时候要经过很多轮地块项目定位及产品规划报告，毕竟开发商不是做慈善的，要赚钱那就是要提前算账的，账都算不过来那开发它干嘛。
所以投资客要学会抱大腿，报开发商的大腿，你宁可相信销售平台被包装的那一套说辞，都不相信开发商的战略眼光，那你真的不适合投资。
05
房价已经说明了一切了，小城市的房价比不上首都马尼拉的房价，其本质原因是土地价格更低。
为什么土地价格低？有非常多的因素，但是总体来说你要知道，价值和价格是匹配的，人生中大于价值的估值交易不可能在每一次都发生。价格低一定有价格低的道理，千万不要做“全天下只有自己是聪明人，全天下只有自己捡了便宜”的那种人。
06
你还要知道投资旅游城市这种文化是是如何起来的？是国内城市住宅做了多久以后，开发商发现城市住宅一是没太多土地，二没太多利润，三密度大舒适度差，是在合适的时间做合适的事（披着文旅地产的外衣，做着城市住宅的里子，收割新一波时代浪潮下的韭菜）。
而菲律宾，人均GDP刚过3000大关，刚需和改善型住宅才是当务之急。旅游城市的还是得等等GDP……
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