我是你哥小花

个人觉得用成本造价的方式讨论房地产的成本是有失公允的。

房地产投资需要大量的资本，融资成本2019年市场价格到了14-18个点了。

房地产最终销售税收能达到销售额的12-14个点左右。

由于城市建设土地的减少，地产企业要取得土地，需要搭配建设开发很多学校、产业园区、回迁房等各种配套及产业。

品牌房企在产品研发、产业链建设、企业管理等方面投入大量人力、物力，这些都是在单一项目开发成本中无法提现的。

地产经济观察

通常国内商品房价格由以下几个方面构成：第一，建筑成本。包括水泥价格，中档水泥每吨400元左右、高档水泥600元左右。钢筋，普通的线材和螺纹钢，一吨三千五六百元。此外，还有工人的工资，现在建筑工人一个月8000元左右，而且还难招到年轻人，主要是60、70后为主。还有管理人员、销售人员工资。

据业内人士称，在建设同面积、同户型、同品质成本上，建安成本都相差无几，全国建筑材料和人工成本均在仲伯之间，毛坯房1600元/平米，若要再加上门窗及安装电梯共计成本共计2000元/平米。也就是说100平米的建筑成本最多就是20万左右。

第二，土地成本和税费是大头。土地出让金是建楼的基础，大约每平米一线城市2-3万元。而二线城市3000至1万元。同时，还要有各项税费，从增值税到企业所得税、契税、印花税。包括土地出让金在内，税费占到房价50-60%。当然还包括监理费。正是因为土地价格不同，所以会导致三四线城市房价6千元/平方米，而一线城市房价6万元/平方米。两地房价差距在土地价格上面。

第三，房地产开发公司的财务成本。实际上，房产开发企业拿地的钱都是从银行里面借来的，各种房贷的利息都是需要从房价成本中承担的。所以，我们经常看到一些上市房企的负债率都超过80%以上，有的甚至超过了100%。主要是房企业只有三分之一的资金是自己的，剩下三分之二的资金是融资的，而融资主要是发行债券、信托、贷款。如果房企负债率高，那么融资成本也很高。

第四，小区各种公用设施和公摊面积成本。这些虽然属于公用，但也是房子的附属。此外，开发商除了建造房子，还要在现代化小区里投入资金的，比如种植绿化，建造人工小区景观。聘请物业来管理小区，开设会所等这些都可以提高开发商楼盘的品质，但这又是一笔不小开支。

第五，房地产公司在扣除以上各种成本以后，还要加上自己的一块合理的利润，这个利润至少占房价的20至30%左右。所以，我们经常看到房地产调控持续收紧，开发商叫喊着要转型升级，但房企的业绩年年创新高，中国富豪榜现在主要是房企老板和互联网企业老板争夺首富。这些年做房地产开发的真的很赚钱。

我们居民买一套房子动辄几百万，实际上再好的商品房的成本，100平米也就在20多万。而真正导致高房价的主要有三大块：一是土地成本和税费；二是开发商的财务成本支出；三是开发商的赚取的超额利润。这些成本支出占80%，而建房成本占比10%都不到。所以，未来开发商的利润、土地出让金、各种税费都还有下降空间。

不执著财经

目前，楼房都是浇筑的，构成我们房子的成本就是钢筋加水泥。

1.水泥价格。中档水泥每吨400元左右，高档水泥600元左右。

2.钢筋。普通的线材和螺纹钢，一吨三千五六百元。

假设100平米的房子，使用了10吨的水泥，一吨钢筋。

那么，它的造价也就是8500元，凑个整数，算是1万元吧。呵呵呵。

如果是这样卖，可真是白菜价了。实际上我们只考虑原材料忽略了很多其他成本。

第一，土地成本。土地出让金是建楼的基础，大约每平米二线城市3000到1万元，一线城市2~3万元。

第二，工人工资。现在建筑工人一月8000元工资都是非常正常的，而且还很难招到年轻人。另外还有销售人员、管理人员的工资。

第三，小区各种公用设施和公摊面积成本。这些虽然属于公用，但是也是房子的附属。

第四，各种税费。从增值税到企业所得税，契税、印花税。包括土地出让金在内，税费占到房价的50%~60%。包括监理费。

第五，房地产开发公司的财务成本。房地产开发公司拿地很多是借钱来的，各种贷款的利息都是需要从房价成本中承担的。很多房地产企业采取的是预售制度，卖的是期房。我们将房子买了之后，可能3~5年住不到房子，在此期间的房贷成本也实际上也算是财务成本。

第六，房地产公司的合理利润。扣除以上各种成本以后，至少也得占到房价的10%~20%。

综上所述，或许我们买的并不是房子，也不是简单的水泥和钢筋，而是一个复杂的社会利益综合体。

暖心人社

开发商很赚钱，这一点大家都知道，那么大家知道一套房子的成本到底有多少吗？

一般来说，房子的成本包括以下几方面：土地成本、建筑成本（材料以及人工）、各环节税费、营销成本。

这里面有的成本很清晰，非常容易算出数据来，但有的成本很难算出具体数据来。

一、土地成本。这个很简单，只要看开发商在拿地的时候出了多少钱，然后用这些钱除以总的建筑面积就能得出开发商的单位土地成本是多少了，也就是我们通常所说的楼面价。按照统计局公布的数据显示，2018年全国300个城市土地成交楼面均价为每平方米2159元。所以如果按照这个数据计算，那么100平米的房子，实际上土地成本只有21.5万元。

二、建筑成本。因为开发商使用的建筑材料并不统一，而且各家开发商之间找的施工队成本不一样，所以这个并不好进行准确计算。暂且按照农村自家房成本计算，前些年我大伯在村里修了一个三层高的新房，建筑面积大概在600平米左右，建材加人工总共花费了32万左右。这样算下来的话，100平米的成本应该在5.4万元左右。

三、税费。从拿到土地到最后房子卖出去，这中间开发商需要缴纳很多次税费，其中土地出让时候的税费为4%，按照全国平均价计算那就是86.36元/平米，那100平米的房子光是土地转让税就有8636元。而其他的房产税、营业税、企业所得税、印花税等等加起来，可能也就5万元顶天了。这个并不是很多。

四、营销成本。这个就不好计算了，开发商在销售之前肯定会大规模投放广告，多的投放几百万上千万，少的就印一些传单，拉几张海报就完事了，划不来多少钱。但这些成本分摊到每平米的房子上，能有500元一平米就差不多了，但就算这样100平米下来营销成本也只有5万，就算加上销售的工资，一平米排在最多也不过八万。

按照这个逻辑下来，一套100平米的房子，开发商实际付出的成本可能还不到50万，但却能卖出100万甚至200万的价格。可见房地产行业是真的赚钱！

楼盘网

不论是一线城市七八百万乃至上千万的一套房子，二线城市二三百万一套房子，以及三线城市一二百万房子，与各城市中的小产权的房子，在建设同面积、同户型、同品质成本上，建安成本都相差无几，全国建筑材料和人工成本均在仲伯之间。毛坯房1600元/平，加上门窗及安装电梯共计成本2000元/平置顶。鹤岗市中心位置的房子才卖3千/平，北京西城区房价12万/平，差价主要就在地皮、税费和公共设施配套上。

农村自建房便宜是宅基地不用花钱，只计算建安成本。自建两~三层小洋楼，不用打基桩节省了成本，小洋楼无高层楼盘框架结构的建造标准，更无需安装电梯要求。每平米毛坯1千，加上门窗玻璃共计1200元/平。

那么城市一两百万的房子，100平米建安成本造价在20万，剩下是楼面价、税费、开发商利润的支付款。楼面价就是土拍总款÷总建筑面积，土拍总款(土地出让金)归地方财政所有，楼盘之外需要建设的地铁、学校、公园、医院等公共配套设施费用由地方财政买单。

皖江新四军

如果单指房子的造价一平米2000元左右足以，所以100平米房子的造价也就二十万元左右，当然这还是指高层的价格，如果是多层，房子造价也就是十几万元。

房子的造价和房子的成本是两码事

一般我们说房子的造价主要是土建工程、给排水、消防、电梯等配套设施，这些项目总体加起来高层一般2000元左右，多层1000多元，不同的地区材料、运输和工人工资等成本存在一定差异，价格也会相应的上下浮动。

对于商品房的成本来说房子的造价只是其中的一部分，由于其它因素的不同房子造价占房子的成本也会有很大的差异。拿小城市来说一般房子本身的造价占房子成本的一大部分，比如很多县城或乡镇的房价就在2000元左右一平米。

但是对于大城市来说，房子的造价占成本的比例就很低了，比如北上广深等城市，一平的楼面地价几万元很正常，只是地价的成本就已经是房子造价的十倍之多了。大城市的人本对房子所在小区的品质要求也很高，所以整个小区的园林成本也是非常高的，另外在加上营销成本、融资成本等等，所以房子的整体成本就高了。

房子的最终售价和成本又是两码事

特别是近期，大家对新房的体会是价格不断攀升，但是房子的成本是一定，所以房子的售价和成本虽然有一点关系，但是绝对不是一码事。

决定房价的因素有很多，但是老亮认为对房价影响最大的还是人们的预期。当一个地区受到一些政策或者经济形势向好的影响时房价自然跟着上涨，但是在上涨的过程中开发商又给购房者增加了很多美好的愿景，提高了购房者对房子未来的预期，高房价自然被接受，房价也就必然上涨了。

对于我们买房者来说，只看房子的造价是没有意义的，因为谁也不可能把造好的房子成本价就卖给你。行情好的时候开发商可能会多赚一些，买房者就要多付出一些，行业差的时候开发商可能会少赚一些，买房者可以少付出一些。如果想成本价买到房子，除非你爸是李刚。

老亮说房

100平方米房子的造价实际要多少钱？不同的人有不同答案，角度不一样，答案肯定不一样。我估计提问人只关心了100平方米房子的建安造价。假如单纯说建安造价，其实都好回答。

例如，就重庆主城而言，不同套型，不同层高，不同建筑结构的住宅，其建安造价都是不一样的，比如纯砖混的肯定最便宜，但是目前纯砖混结构的住宅很少了，基本上在农村还有，一般都是小框架薄壁柱，框架剪力墙，甚至大跨度框架剪力墙结构形式。现在基本上从套型，就可以对住宅作一个建安成本的大致归类，如下图：

因为限高、规划间距、以及成本经济性等原因，重庆现在基本上很少有7-10层高的新建住宅，因为很多年前就要求超过6层必须设置电梯了；小高层中12层，11+1层，16+1层，17层、18层的小高层住宅还是比较多的，13、14、15这三种楼层的住宅几乎没有；而高层基本上是顶着限高100米来修的，也就是大概在30-33层楼高住宅，在重庆最多，最普遍；大于100米的超高层，因为要修避难层，消防成本、结构成本的陡增，在重庆，一般在120-150米这个范围内的住宅稍微多点，也就是41-45层楼高的样子；很少有超过50层高的住宅了；

上面是建安成本的估算，但是很多人还是不明白，建安成本具体包括那些成本费用，我在这里以重庆某花园洋房项目的建安成本的分类列表给大家，加以说明，这样大家就知道住宅建安成本主要包括哪些了：

显然，你购买房子只买个光秃秃的主体建筑还不行吧，毕竟现在开发商大多都是修的小区或组团式小区。

所以，肯定还包括绿化、小区内的道路（步道）、硬质景观、雕塑小品、设施、小区出入口安防用房及景观设施等等。

比如通俗的小区景观这块就有很多分项，如下表，重庆小区景观工程成本分摊到总建面，大概在300-1000元/平方米不等。

对了，还有车库的工程成本，重庆的1个车库平均占地下建筑面积大概在42-45平方米左右。成本以地下多少层来算，只有-1F则成本便宜，但是要是-3F\\-4F了，甚至更深，则工程成本就更高了，总体上，对于新建的高层、超高层而言，重庆开发商的在车位这块的销售上，基本是保本，甚至大多是亏本卖的，你可能会想不到！

也就是说，假如单独算工程成本，重庆住宅的工程成本大多就在2000-3000元/平方米这个范围（超高层3000-4000元/平方米）。

然而，开发商肯定不会以工程成本就把房子卖给你，否则他就亏到了唐家沱了！

开发商除了要承担工程成本外，还有承担很多费用，比如，开发前期工程费（规划设计费、勘测丈量费、前期报批报建费、三通一平工程费、临时设施费等）、基础设施费（室外电气及高低压设备、室外给排水系统、室外燃气系统、室外智能化系统、道路）、配套设施费（幼儿园、学校、会所、物管用房、设备用房、垃圾站、车站、市政道路）、工程管理费（监理费、预结算编审费、施工图审查费、工程审计等）

这还没有完，开发商还有很大的一笔期间费用，那就是财务费用（开发商都是杠杆操作的，不融资怎么行，融资成本的高低也决定这块的变数）、管理费用（开发商的办公人工费）、销售费用（现在大多开发商找的中介代理销售、包括广告费用）。

以上工程成本费用全部折算到建筑面积，就重庆房地产商的目前建造技术和管理模式，除开土地价格，基本上重庆住宅“综合”造价大多数在3000-4500元/平方米了。

而现在重庆主城2019年的楼面地价大多集中在7000-10000元/平方米这个区间，算上楼面地价，重庆100平方米住宅的综合造价单价就在10000-14000元/平方米了，总价在100-140万了。

钱道财经

一套100平米的房子到底需要多少钱？我们不是做工程造价的，所以没法给出一个明细的造价清单，但是想要了解100平米的房子造价成本是多少？大家只需要到农村地区去了解一下就知道。

如果不考虑土地成本，不考虑装修，只是把房子框架给建起来，也就是毛坯房，在农村建造一套100平米的房子，连地基，材料，人工所有成本加起来不会超过8万块钱，甚至有些地方5万块钱就可以搞定。

就算不是在农村地区，而是在一些小地方，100平米的房子造价估计也不会很高，这里可以从当地的房价来看一下。因为目前在一些小县城，房价也就2000块钱左右，100平米的房子总价也就是20万左右，而这些小县城建造所使用的钢筋、水泥、石灰，沙子等材料成本其实跟大城市差不多，甚至有的比大城市还贵。所以综合推断之后，光是房子的造价，我认为目前全国绝大部分城市房子一平米不会超过2000块钱，特别是对于大城市商品房大批量生产，大批量采购的企业来说，其建造成本会更低。

当然房子除了建造成本之外，还有其他成本，比如土地成本，设计成本，监理成本，宣传成本，融资成本，公摊成本，税费成本等等。这里面土地成本是最高的，目前的一些大城市的土地成本能够占到房子总成本的30%以上。

把各种成本加起来之后，房价的总体价格自然会上去，但是这些成本加起来相对一些城市四五万块钱的房价来说，其实也不算高，毕竟有些城市房价一年就能涨20%以上，难道建造成本一年就能涨20%？肯定不是，所以目前很多城市的高房价除了建造成本核和刚需之外，这里面有很多水分都是由房产中介，开发商以及投资客炒起来的。

贷款教授

造价成本基本变化不大，变化比较大的是土地成本。

商品房的价格只要由：建筑成本、拿地成本、管理成本（管理成本包括营销成本、资金使用成本）、以及开发商的利润。大的模块中主要有以上几个部分组成。

聪明的条友可以看出，其实建筑成本只是4个成本核算中的一部分。但是并不是为一部分。

首先建筑成本：

• 水泥价格。中档水泥每吨400元左右，高档水泥600元左右。
  
• 钢筋。普通的线材和螺纹钢，一吨三千五六百元。
  
• 100平米的房子，使用了10吨的水泥，一吨钢筋。基础核算好像是8500元。
  

• 建筑工人一月8000元工资、都是非常正常的，并且基本都是民工，40-50岁之间的人
  

• 另外还有销售人员、管理人员的工资。
  

粗略计算最多1万元吧，并且是最好的材料，最高的价格。其实真正的用不到这么好的材料和物料。

当然我们都是按照粗略的计算的。

实际上我们只考虑原材料忽略了很多其他成本。

土地成本和税费是大头。

1、土地出让金是建楼的基础，大约每平米一线城市2-3万元。在二线城市3000至1万元、

2、各项税费，从增值税到企业所得税、契税、印花税。包括土地出让金在内，税费占到房价50-60%。

3、括监理费。

主要是因为土地价格不同，所以会导致三四线城市房价6千元/平方米，而一线城市房价6万元/平方米。两地房价差距在土地价格上面。

看到这里大家明白了为什么房价会高么？

营销费用：

销售人员工资、管理人员工资、销售管理人员福利和五险一金等等

营销宣传费用：售楼中心盖建，装修，样板房装修，电视、媒体宣传

第三方宣传人员薪酬

活动费用：周末体验、参观、宣讲、等等费用

这也是一笔比较大的开支。

资金使用成本：

开发商拿着大量的资金去运作，虽然大家一致的思路都在于快进快出，加快资金的使用效率，可是大家明白，即使用银行的钱也需要利息的啊，所以时间越长，资金使用成本越高

开发商利润：

开发商是要赚钱：不赚钱的生意是没有人干的，所以开发商的利润也要计算在成本之中的。

非常具体的数据不便与透露，大家可以去网络上搜一下数据。

所以说呢：我们并不是买了一个水泥和沙子，而是一个复杂的社会运作体系下的一个建筑物，是社会大分工的产物。

远方的夢想

如果单纯的只看建安成本，那么其实房子的造价很低，以厦门两年前为例，大部分楼盘的建安成本仅为3000元/平左右，而厦门两年前的房价均价就已经在3万-4万之间了，岛内的均价更是在五六万以上，所以建安成本还不到售价的十分之一。

房子的成本

但是房子的成本并不仅仅只是建安成本，它还包括以下几个部门：土地出让金（这也是楼面价的来源）、税费、营销成本（我们买房时的置业顾问基本能都是外包的，非开发商自身的员工）、开发商的运营成本（工人薪酬、房租、办公设备、水电）、财务成本（银行贷款的利息等）。

上述几个部分加上建安成本，才是一套房子真真正正的成本，至于说这个成本是多少？不同的地区差别很大，以厦门为例，2016-2017年期间出让的土地楼面价少则2万，多则3.7万元，而且还全部都是岛外的地价而已。

PS：什么是楼面价，假设开发商以30亿的价格成交了一块100亩的土地，这个土地政府允许的建筑面积最高为10万平方米，那么什么都不做，这个楼盘一平方米就得：30亿/10万平=30000元/平。

如果在统计上其他成本，这个楼盘，开发商一平方的开发成本估计差不多要4万元，此时房价不卖个四万元以上，开发商就是在做无用功。

所以我们房价的成本一大半来自于地价，地价越高的成本，其房价相应的越高。除了地价以外，其余的成本合计在3000-20000元/间，不同的地方，成本不一样，比如建安成本在厦门需要3000元/平，到南平可能1000元/平，也做得出来。所以在没有具体的城市之下，根本无法说明一套房子具体的成本是多少？

为什么会有很多烂房子？

很多人吐槽房价高，开发商还老是层不出穷的烂房子，不排除有黑心的小开发商偷工减料，但是现实中现在也越来越多的大开发商如此，原因呢？限价！

目前很多城市对于房价的调控为一刀切，比如限制该地块商品房的销售价格最高为2万元/平，假设开发商拿地成本已经达到1.5万/平，那么这类房子你基本可以不用买了，虽然限价2万元似乎我们赚了，但是开发商为了赚钱，土地出让金是没法省的，肯定要交给政府，剩余能省的就在这5000元的差额里，为了赚钱，此时开发商会竭尽全力节约成本，所有的材料全部使用最最便宜的，而且能省则省。所以高地价的限价房基本没有一个楼盘不维权的，因为开发商可操作的空间小。

当时还有一种办法，比如开发商自己把开发的房子买了，再以二手房转手卖出，这样就不会受到限价的制约了。举个例子：我们当地2017年初的时候出让一块土地，最终的成交的楼面价1.65万元/平，而政府的限价为1.96万元/平，这时候开发商在如何节约成本，这个楼盘最终都只能亏本，由于地块小，楼盘量小，大约可以开发的就两三百套，所以开发商最终以左手卖给自己右手，然后再以二手房(实际是新房）出售，当然这种操作一则需要资金量较大（需要先垫款，包括房款、税费、公维金等等），二则要造合同、收集身份证购买人等资料，事情较多，所以开发商一般很少使用这种手段，这种只适合地段极好且量小的盘。

总结

说出来，我相信很多人都不信，目前上市房企的净利率仅在15%左右，这个水平虽然不也不错，但是并不算太高，没有大家想象中的那么暴力，那么为什么富豪榜上那么多房地产开发商老板呢？因为量大，比如恒大2018年营业额为4662亿元，即使以15%计算，净利润也有700个亿。

这也是为什么碧桂园等开发商追求高周转的原因了，因为钱尽快回笼，接着继续开发回笼开发，滚雪球般的销售越高，钱就赚的越多，甚至有要求当天的出图的，一个楼盘的建筑设计图一天出图，这有多恐怖。

關鍵字: 房产 造价 个点