我是武漢房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議
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提問：您好，雙十一這波漲幅對2000萬以上的大標的行情影響大嗎？樓市分化趨勢越發明顯了，我個人覺得相對學區一般的剛需或剛改新房都能賣到9萬了，優勢片區的豪宅與普宅價差還未真正拉開，但將來會拉大差距。請教下你的觀點
回答：影響非常大，2000萬以上的豪宅都是500萬跳漲，幾十萬的漲幅根本看不上。 深圳的大面積豪宅越來越像香港，不看單價看總價。
優勢片區的豪宅和普宅價差，其實是越來越大了。
比如蛇口片區，半島三200平以上單價突破30萬了，鏈家只掛了兩套80多平的，單價17萬，其他全下架了！
蛇口的老房子，才8萬多，差價越來越大！
我預料到了深圳豪宅會和普通住宅價差越來越大，但是這一天比我預想來的還要快，漲幅還要兇猛！
提問：你好，房姐，請教一下，目前北京適合投資嗎，北京的房價還會再漲嗎，我看你推薦的基本是東三到東五還有回龍觀和天通苑這幾個地方，可以說一下你為什麼要推薦天通苑嗎，據我瞭解，天通苑漲幅很少很少，或者說漲得比別的地方少，是這樣嗎另外，南四五環環東方時尚駕校那塊，那邊2000年左右的樓盤，三萬可以買嗎，或者說房山的長陽，這兩地跟天通苑比咋樣，天通苑多少可以入手，就是您為啥看好天通苑呢，我也關注您有一段時間了，我的問題可能有點多，但是我現在比較急，所以辛苦您幫忙說說，謝謝了
回答：為什麼北京市中心的老公房值得買？
1.上車需求的擠壓2.大量無法轉移的人口3.低總價，高得房率、得功能率從這點上來說，基本只有北京和上海的老公房才有買入的價值基礎。廣州由於上車容易擠壓不強，且人口轉移；深圳城市年輕，年輕人口眾多，且有大量低總價，得房率高的次新房上車盤。
老公房的價值，和上車需求緊密相連。「買到」，也是需要付錢的商品。老公房可以幫助北漂滬漂脫離小戶型一居室新房的收割，以極低的額外代價買入可以長久居住的市中心兩居老房子。為什麼是市中心？因為人口密集，即使城市人口遷移也是漫長的過程，市中心的老公房有長久的居住價值，收益穩定，出租從不缺租客，買賣從不缺下家。
天通苑的大面積投資標的，總價集中在500-650萬，特別大的要考慮流動性打對摺的對摺。大面積低單價，大部分還有大露臺陽光房贈送。足夠低的價格保證了未來漲幅。北京還有一大批拖家帶口的民營小老闆。雖然在網上發聲少，人群體量不比小白領低。資金不充裕的或成接手的主力人群。大面積由於流動性原因，價格一直滯後於市場這就給予了投資客套利的機會。天通苑一直被低估。
北京發展向北向東。石景山，房山一律迴避，石景山發展慢，房山遠郊風險＋貴，天花板低。除非自住，投資不買。
提問：房姐你好！我現在看了兩個學區房，一個是古田四路的紫薇花園，電梯房，2004年的，99平，200萬，對口韓家墩小學。另一個是古田五路的東源小區，2010年的，電梯房98平，175萬，但是是經濟適用房，證是老證，對口山鷹小學。這兩個小學都是對口四初的，如果要在這兩個裡面選一個，您建議哪個？我是考慮後期孩子上小學之後就轉手的。想在年前做決定，盼回覆！
回答：1.學區房的政策變動是很快的，所以正確用法是孩子快要上學的時候買入，孩子畢業了賣出。所以你的思路是對的。2.這2套房優先考慮東源小區，因為相比紫薇花園房齡新，而且價格略低，風險更低，等孩子畢業了，也好轉手。綜合考慮，選東源。3.另外這2套房目前都是市場價，建議嘗試跟業主砍砍價，或者在學區範圍內儘量淘淘降價房。
追問：房姐你好！還是接著上面那個問題，還有一套房源，是保利香檳國際，91平毛坯，200萬，也是對口山鷹小學，這三個選一個的話，您建議選哪個？自住+投資
回答：投資加自住，優先考慮單價低的，同一區域內看單價低的原則，10年後這些品牌和環境溢價的差距都會被磨平
提問：房姐，怎麼能保證不遇上凶宅？
回答：首先大家要清楚，凶宅在市場中的佔比是極低的，正常買房很少能遇到，而且目前絕大多數的中介公司，都會第一時間告訴你這件事。所以不需要有太多的擔心。
第二，從經紀人方面入手。如果真的遇到了那種有問題的經紀人，第一時間不告訴你，故意瞞你很長時間，那麼可以肯定的是，這種經紀人在做事做人方面都有問題，你能感覺出來，遇上這種經紀人乾脆拉黑就完了。經紀人靠譜不靠譜，這個並不難看出來，那些喜歡耍滑條的經紀人，說話沒邊沒譜的經紀人，儘量就別接觸了，買房肯定是不能找他們買的。
第三，如果一套凶宅，業主想隱瞞，以正常房子的名義去賣，那麼業主肯定是比較心虛的。一般不敢往大中介去掛，都是通過小中介去交易。當然，我說的所謂大中介公司，一般就是綠中介。綠中介算是最有保障的一個，如果事前不知道是凶宅，買完之後，綠中介是可以全額賠付的。如果在小中介那裡看到了一套房子，大中介沒有，這個一定要留心。
第四，凶宅通常情況下，都會比正常商品房價格低，而且低很多。所以如果大家遇到了一套價格明顯低的房子，那你要做的就是要問清楚這套房子價格低的原因，沒有無緣無故的低價。
提問：報喜，福星華府搖號12名，請問一下戶型93128141，樓層，選哪個最優呢？
回答：恭喜！選128
樓層10-次頂選單價最低的
提問：房姐好，想找中介幫忙貸款籌首付，現在有抵押貸經營貸（開個體戶），裝修貸款錢需要到裝修公司再到我個人賬戶，信用貸。1.這三種貸款是否會影響房貸審批2.抵押和裝修貸款有什麼風險，怎樣規避下，初次接觸瞭解的太少3.三種貸款的額度和服務費多少4.順道問哈有靠譜的貸款中介麼？問題有點多，麻煩了。
回答：1.首付貸嫌疑
2.抽貸最好買房前三個月做
3.額度是根據你的資質來審批的，一般手續費用時下款額度的1-3%
提問：房姐，北京順義馬坡拆遷戶，父母（退休）名下三套300出頭的房子，考慮賣一套。本人無房無貸無公積金，夫妻月入16K。孩子明年上幼兒園，想為孩子上小學購入一套學區房。順義城區所謂的學區房，均價4.5萬，值不值得？還是可以市中心的學區房更有價值。是買大直接住，還是買小佔學位另租房划算。馬坡今後發展空間怎樣？
回答：順義的房價普遍4萬多，起手的價格比較高。
加上北京的內卷化，孫河，來廣營的開發，人口進一步縮小範圍，脫離順義。順義房產未來的接盤人群存在一定風險性。目前投住分離更合適。
提問：房姐，發現一個問題，生活中大部分普通人都很愛面子，但是有錢人不這樣，能分析下原因嗎？感謝！
回答：說說面子問題。
面子，是很多普通人邁不過的一個坎。一開始我沒想通原理，後來偶然想到，把面子當做商品，就好理解了。面子本身也是一種商品(消費品)，越窮的人，往往越喜歡購買，原本就所剩不多的資本，花在了面子上以後，就沒有多餘的資本翻身了。面子的流行，是人性的本能，任何動物都有攀比心理，越是下級階層，越喜歡攀比表面的輸贏，即所謂面子。
好比同樣50萬，可以省會付一個首付，但老人非要在農村裝修一棟「別墅」；明明可以毛坯空關再買一套，中產階級非要花50萬精裝修，房子買來沒法顯擺，「多沒面子」；有些夫妻之間早已決裂，因為抹不開面子堅決不離婚，但是整日內耗，全家都陷入困境......
表面上看，面子是錢，越仔細琢磨，面子是階層的分化標誌。為了人前顯擺一次，寧可平時省吃儉用，出門公交車，吃飯優惠卷，熬夜刷淘寶，浪費了寶貴的時間和精力，失去了提高自己，提升階層的機會。窮人與富人的不同，金錢只是結果，核心是認知上的不同。富人認可智力和勤奮的結果，窮人追求虛偽的表面，面子文化切合著窮人的思維和生活方式，但在富人面前可以說毫無作用。
提問：房姐，今年什麼時候是買房最佳時機？還是再等等？
回答：買房段位：
1段：知道買房，目標明確，下手迅速。
2段：知道買房，目標明確，優柔寡斷。
3段：知道買房，目標不明，下手迅速。
4段：知道買房，沒有目標，優柔寡斷。
5段：不知道買房！
大部分都停留在後面幾個段位，錯失建倉良機。
買房的正確方式是，未雨綢繆，先關注房地產市場，多瞭解，多學習，再開始買，而不是等要買才開始研究。這樣只會錯失機會後悔莫及…
一談買房賺錢，都在分析版塊，我們化繁為簡：都什麼樣的人買房賺到錢了？都是時代造就的，不是技術造就的。跟在趨勢後面，比跟在技術後面要安全的多，如果是趨勢加技術那就飛上天了。但這樣的人太少了…
房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。
很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。
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