正文共： 6600字 10圖
預計閱讀時間： 16分鐘
前言
最近正值會議召開，宏觀政策的信號比較多，恰巧我選擇在這個期間出去調研了，2017年我寫的最多的就是各種宏觀經濟政策分析，沒有到具體城市，所以2018年，我會彌補這個不足，多跟市場接觸，多去一線調研，因為宏觀的走向其實已經很明確了，就是要通過三年的時間去槓桿，從2018-2020年，為什麼是三年，而不是一年？三年，就意味著是一個緩慢的過程，也許對於短期積累過多泡沫的城市而言，陰跌是一種化解泡沫的最好選擇，以時間換空間，不至於傷筋動骨，只是磨破點皮肉。當然，這只是最理想的狀態！像燕郊就以急跌暴跌的方式進行著！
合肥是我這次出門實地調研的第一站，主要是我跟合肥當地最大開發商文一地產有點摩擦，對方非要熱情的邀請我到合肥出庭跑一趟，剛好我以前也沒有去過，而合肥2016年房價漲幅全國第一的名聲又早已在外，不去看看，總覺遺憾。在此要特別感謝合肥公眾號“霸都樓市”的朋友對我本次合肥之行的支持。
2016年的合肥樓市漲幅全國第一，可謂賺足了眼球，然而嚴厲的調控，到2017年迎來了市場冰凍，2017年合肥新房成交量同比下跌73.78%，坐了一場過山車。
開發商面臨的是高地價帶來的苦果，為了回籠資金，甚至不惜貼著成本賣，而隨著供給量的增加、需求量的減少，市場供過於求的壓力，已開始倒逼某些房企低價開盤跑量。
濱湖新區中介告訴櫻桃大房子，整個合肥市場的二手房以一種陰跌的方式，持續降價一年了，炒作最厲害的濱湖新區已經普跌15%左右。
1
高地價帶來的銷售壓力
合肥傳統上包括4個市轄區，即廬陽區、瑤海區、蜀山區、包河區，4個縣，長豐、肥東、肥西、廬江；1個縣級市，巢湖。但現在流行行政區細分，所以變成了多個小區，如下圖鏈家的二手房區分佈圖，最熱門的就是濱湖新區、政務區、高新區、經開區，還有肥西和廬江、巢湖圖上沒有顯示。
因為3月1日的庭審在瑤海區，所以我落腳合肥的地方就選在了瑤海區，但時間寶貴，開庭我沒到場，去周邊踩了踩盤，否則瑤海區那麼不受合肥人待見，我也不會去那看盤，瑤海區那破舊程度，顯然拉低了合肥高房價的水平。
我剛下車到達文一名門廣場的位置，一位大媽就上來問我是不是來看房的，她可以帶我去看房，每帶一位有效客戶，她說可以多得10塊錢，他們這類業務員不在少數，主要還是市場行情不太好啊，不過據他們說春節因為返鄉行情，比平常還是有所好轉，初七那一天十幾個業務員帶了42個客戶。寒風瑟瑟中，各取所需吧，我上午配合他們看了五個盤。
1、文一云溪灣，看房的人大概有十多個，均價1.25萬元/平米，以三房改善居多，98平米的總價在122萬元左右，拿地的樓面價就到了11490元/平米，售樓員說賣這個價根本沒錢賺。
2、文一錦門學府裡，售價12000元/平米，目前僅剩下尾盤，項目拿地樓面價10050元/平米，也是貼著成本在賣。
3、新城桃李郡，售價在1.3萬元/平米上下，拿地的成本不低，樓面價達9000元/平米，當時溢價率達到185%。
4、春暉裡，均價1.2萬元/平米，銷售人員說，雖然拿地早，只要三四千塊，壓力沒他們大，不過售價肯定還是會按照市場價賣。
5、萬科文一未來之光，售價1.6萬元/平米帶精裝，樓面地價也到了11250元/平米，中午，售樓處冷冷清清，無人看房，雖然有地鐵，但屬於肥東縣了，地理位置較偏，雖然售價也沒多少錢賺，但1.6萬的價格，對於這個區域來說，肯定還是偏高了，1.6萬，我為什麼不買高大上的濱湖新區呢？有個朋友告訴櫻桃，她認識的一個銷售員離職了，因為房子實在是難賣啊。
雖然我跟文一有過節，但說句公道話，文一云溪灣土地成本都1.1萬多了，賣1.2萬多，房企也是啞巴吃黃連，有苦說不出，土地太貴了，瑤海區公共配套不足不說，城市風貌真是典型的貧民窟。按合肥本地的業內人士說，瑤海區是隻能靠當地居民自我循環的區域，外來居民不願意進去，當地人不願意割捨逃離的地方，所以綜合來說，2016年也漲了，但升值幅度遠遠跑輸其他區域。
第二天我去了濱湖新區和政務區，環境面貌確實頓感耳目一新，與瑤海區那鄉下是天壤之別，一個高富帥，一個矮矬窮。
濱湖新區，也是合肥炒作最為火熱的片區，外來投資客雲集，限購之後，目前新盤去化率較為緩慢。
1、寶能城，銷售說很快會推出二期，售價預計1.4萬-1.6萬元/平米，但業內說政府現在卡著不讓賣住宅，因為七星攬月的寫字樓，不知道出於什麼原因，一直沒有蓋起來，該地已經空置5年，寶能城拿地早，土地成本低，售價沒有壓力，但開發速度太慢，萬達進場比寶能晚，都快開發完了。
2、文一塘溪津門，是2016年合肥77億總價地王，也在售了，高層售價為2.2萬元/平米精裝，洋房2.4萬元/平米毛坯，產品定位比寶能城高端，但定價也比寶能城高不少。售樓員說，這個項目的樓面地價就到了19800元/平米，普通高層還帶精裝修賣這個價可以說是虧的，地價貴了沒辦法。
3、合肥雲谷，去年11月份開盤，在冷淡的行情下，四五百套房開盤全部賣完了，而且要求全款優先，因為集團有回款要求，秘訣就是低價，高層均價1.35萬元/平米，洋房均價1.7萬元/平米，比周邊濱湖萬科城二手房便宜5000元，此盤一開，其他盤肯定就不好賣了，二手房也必然面臨著下降的壓力。這個盤的銷售奇蹟說明了，其實市場也不缺乏需求，缺的是合理的價格。
2
房價為什麼上漲這麼快？
萬科城是濱湖新區比較有代表性的高價小區。
2013年8月，萬科城新房開盤賣8700元/平米，2014年6月-9月，均價9200。2015年7月，9500-9800元/平米，兩年一平米只漲了一千塊，應該說漲幅低了點，還不如M2的增幅，但2016年二手房瘋狂上漲了一倍，又屬於漲幅過多了。
這是鏈家上的成交記錄：
現在萬科城的價格保持在1.8-1.9萬左右。
我另外找了合肥2013年七八月份幾個盤的價格做了下對比，
1、瑤海區，城東板塊，皇馬花園，2013年7月，賣5200元，現在二手房1-1.1萬，翻倍，屬於平均水平。
2、經開區，翡翠湖片區，中環城國際公寓，均價7300元，2017年10月有一套72平米3房，成交總價140萬，單價1.9萬多，這個盤公寓的價格居然比周邊住宅還高，升值還多，算是萬里挑一，確實是讓我吃驚，主要是因為在大學城，所以租的起價格，售價偏高。
3、經開區，南豔湖，御湖觀邸，均價5700元，目前二手房成交價1.5萬左右，將近3倍，跑贏大盤。
4、蜀山區，蜀麓片區，海亮九璽，6200元/㎡，今年2月的二手房成交均價1.6萬多，上漲1萬塊，也算是跑贏大盤。
5、長豐縣，北部新城，北城世紀城，4500元/平方米，現在二手房也賣到1萬了。
6、廬陽區，四里河片區，中國鐵建國際城品園，7200元/平方米，目前二手房1.3-1.4萬/平米，翻倍。
7、蜀山區，新產業園片區，中海原山，櫻桃一個朋友，2012年買了這裡的一套別墅，當時單價1萬，現在2萬，翻倍，但高層同期升值了3倍，因為流動性更好，2012年高層賣五千，2013年12月，88、89頂樓的房子還有6300的價格，160平米的也只有7100元/平米，現在80多平米的兩房，130多萬元，單價1.5-1.6萬左右。
合肥房價在2016年的漲幅，到底是高還是低？如果和中部其他同省級可比的城市，目前我所調研過的，只能跟長沙比，因為鄭州，武漢、南昌、太原我都沒有實地去調研，所以還不能盲目評論，（後面這些城市今年也會找時間去調研）。
一個城市的房價本質上還是由當地的供需所決定，合肥2017年末常住人口796.5萬，而長沙常住人口764萬，面積上兩個城市差不多，兩個城市都是1.1萬平方公里，我粗略的統計下，合肥四個大主城區加起來1400平方公里左右，其他小區基本上是這四個大區裡的，長沙主城區加起來2000平方公里左右。
GDP長沙2017年已經破萬億，合肥只有7200億，但GDP這些只是輔助性的因素，否則你是無法解釋廈門城市經濟體量那麼小，房價卻那麼高的原因，因為所有福建南的人都想在廈門買房，而廈門本身的面積又太小，所以它的需求不能僅僅看他本地的常住人口，而它的購買力也不能僅僅從本地的居民人均收入來衡量，必須要考慮到漳州泉州數千萬人民的潛在購買力。
如果從建成區面積和人口來算的話，長沙和合肥差距不大，到2016年，長沙建成區面積364平方公里，建成區人口突破400萬人；合肥建成區面積420平方公里，建成區人口400萬人。合肥經濟體量和人均收入，在中部城市中，也不算高，比武漢、長沙、鄭州都低。但為什麼合肥房價比長沙漲幅大呢？如果按照同等地段的概念，大概高了20%-30%的水平。
長沙的情況，我2月23日發過文章，論漲幅肯定是不如合肥的，其中有一個非常大的原因在於土地價格，長沙在土地出讓上是非常剋制的，就是2016、2017年這樣的牛市，平均地價也只有兩千，所以江景房2010年就賣到7800了，2018年還只賣1萬-1.3萬/平米，簡直無法想象的便宜，這漲幅輸給了M2，當然炒作厲害的梅溪湖還是跑贏了。
十年前合肥在中部6省會中經濟總量最小，但由於緊鄰長三角的地理位置，承東啟西的地理位置、較低的綜合成本、良好的高教資源、以及安徽充足的勞動力資源等優勢，合肥吸引了美菱等家電巨頭落戶，並一舉發展成為全國最大的家電製造業基地，區域經濟也實現高速發展，現在已經躍升到了中部第四，比南昌和太原要好。
所有這些概念炒作，加上地方推波助瀾，“哦，你們看，地價都一萬多了，房價不得賣兩萬多哦！”這種邏輯推理，業內炒作傳播，恐慌情緒渲染，進一步強化了房價上漲的預期。
2016年合肥日光盤一個接一個，土拍市場更是熱火朝天，房企不惜展開貼身肉搏賽也要搶地，因為高潮迭起時，每個人都看好合肥的未來，地方財源也滾滾來，大家都沉浸在奪取高房價戰利品的喜悅中。
合肥城建2016年年報透露一組數據，在合肥市區2016年共成交71宗地塊，約合853億元，為近6年以來合肥市區土地出讓金額的最高值，平均地價約合1346.07萬元/畝，刷新歷史最高紀錄。其中，有46宗地塊溢價率超過100%；有38宗地塊溢價率超過200%；有16宗地塊溢價率超過300%；有2宗地塊溢價率超過400%。
合肥可是炒土地的一把好手，先靠概念就可以把開發商吸引過去，地是賣出去了，結果配套設施沒建成，把開發商給套死了，房子虧損也賣不出去，房企也是苦不堪言，具體的片區我就不點名了。
如果不是成為住建部重點關注名單，哪個地方也不想自砸飯碗，如今合肥限價絲毫不敢懈怠，哪怕房企虧本，也只能犧牲他們短暫的利益了。
合肥一名房地產專業人士說，土地成本這麼高，房企要麼就拖著不賣，但追求快速週轉的企業必須賣，所以要麼只能貼著成本，或者虧一點點賣，能賺錢的不多。政府限價是一方面，最主要的是現在市場行情不好，即使不限價，想賣高價，也賣不出去，因為大家的預期開始轉向了。
於是，高潮退去，合肥樓市進入了一場低迷中。
3
過度炒作後的回調
這一部分我上週在報紙上也報道了，據合房網內容中心不完全統計，2017年，合肥九區商品住宅成交量為19898套，較上年同期減少55998套，同比下跌73.78%。
合肥一位業內的朋友告訴櫻桃，成交量的下滑，一方面與政府為了控制房價限制網簽有很大關係，去年有2萬套房沒有網籤。另一方面，市場行情確實是變差了，2016年開盤必搶光，還搶不到，現在開幾百套出來，如果是市場價，賣一年也賣不完。
據合房網統計，2017年合肥入市房源總計超50014套，平均價格在14379元/平米。而截至2018年2月底，合肥市區住宅庫存量繼續回升，目前達到了47906套，環比增長5.1%，同比增長244%，這是合肥連續13個月出現庫存增長現象。
合肥業內的朋友認為，供給增加，需求減少，房價只怕還會跌，二手房的趨勢已經很明顯了。
據合肥市國土局資料顯示，2017年，全年房地產開發企業土地購置面積684.87萬平米，增長36.5%。這也意味著合肥未來的市場潛在供給量比較大，2016年、2017年合肥土地供給量都保持了較大的量，相比2014、2015年都有所增加，所以在未來總的供給量上，是完全不用擔心合肥樓市供不應求的問題，只是看區位結構可能不平衡，比如政務區沒什麼地了。
今年1月份以來，合肥市成交量有所放大，1月共網籤4088套房，環比增長70%，同比增長194.3%。據業內透露，合肥去年12月有三千套房子放出來，都是保障房、回遷房，價格比較低，可以對沖高價盤。
合肥新房市場由於土地成本居高不下，房企尚未開打價格戰。但二手房市場已經率先降價了。
根據房天下網顯示，今年1月份合肥80%的小區都在降價，其中降幅最大的幾個小區，如萬科藍山，2017年1月均價為26559元/平米，2018年1月均價降到2萬元，跌幅23%；濱湖世紀城春融苑，從去年1月的19413元/平米，跌到今年1月的15913元/平米，跌幅18%；藍鼎觀湖苑，從19340元/平米，跌到16424元/平米，下跌15%。
濱湖新區的中介人員告訴櫻桃，
濱湖新區二手房是合肥降得最多的，因為外來投資者最多，炒作水分大，影響最大，大概都降了兩成左右。
櫻桃查詢了各個區跌幅最大的小區，比如經開區的佳境楓情苑1月放盤均價為13089元/平米，環比下跌11%。高新區的徽商·城市庭院，放盤價19375元/平米，環比下跌5.12%，包河區的銀杏苑放盤價13520元/平米，環比下跌15.99%，蜀山區1月翠竹園，二手房均價14673元/平米，環比下跌10.21%，瑤海區琥珀名城沁園二手房放盤價12177元/平米，環比下跌9.6%。
但我去政務區走訪跟中介瞭解到，過去一年中，其他區房價都在調整，但政務區房價非常堅挺，天鵝湖一號（如上圖），85平米，190萬，去年，現在一直是這個價格，因為配套非常完善，首先是地段好，又是新區，環境好，有商業，有寫字樓，住宅品質高，屬於CEO居住的地方，所以非常抗跌。
如下圖：
所以，這就是買房涉及到的一個安全性問題，買新區好地段的次新房，比如新市政府，新的金融中心，各種高端商務寫字樓拔地而起的地方，即使別的都跌了，它也可能不跌，因為沒地蓋新房了，全是存量市場交易。
4
未來市場預判
合肥房價給我整體的感覺肯定是有點泡沫的，但並不算太大了，需要時間消化一下，去年已經調整了一年，很多二手房價格已經下降了兩三千，下跌了10%-15%，未來的空間不會太多，你指望1.8萬跌回到9K，那也是不可能的。假如能通過三年左右的時間，總共陰跌20%-30%，比如1.8萬-1.9萬，跌到1.5萬左右，1.6萬的跌到1.2萬，那就算是調整到位了，具體能跌多少，我也不知道，這都是猜的。
但具體還是要看區位，核心區域，比如政務區，因為新盤屈指可數，二手房估計還是會很抗跌，2.5萬想跌到2萬都不太可能。濱湖新區，現階段因為該片區投資客較多，新盤依然較多，競爭壓力大，所以一旦市場調整，容易首當其衝，雖然投資炒作水分多了點，但我還是非常鍾情的，確實是居住環境好，配套齊全，前景非常看好。不過還需要點時間調整下，需要等該片區新盤接近開發完畢，市場進入二手房存量市場。
而肥東、肥西、新站，那些偏遠的地方，靠炒概念起來的要千萬小心買套，除非是足夠便宜，否則龐大的供給量，會成為投資的大坑。
主城區，由於合肥高地價的存在，房價大幅下探的空間可能並不大，比如地價已經到了1.1萬，新房低開賣1.2萬房企都在虧吐血了，你讓房企繼續降價到1萬以下也不太現實，除非真的是市場崩了。但對於拿地較便宜，而集團又有回款要求的開發商來說，低於市場價賣是完全可能的，比如上面說的合肥雲谷，賣1.35萬，他地價就三四千塊，利潤空間還是很大，所以也就難怪大家會排隊搶了。
未來，你可以盯著喜歡的片區，看還有多少潛在的新樓盤入市，如果供給量大的，房價肯定有下行的壓力，畢竟現在去化速度慢，而現行的政策短期是不可能放鬆的，市場一旦形成了下跌的預期，打開了下跌的通道，就不會那麼容易反轉，週期也不會那麼快結束，如果還有這種低於二手房三千以上的新樓盤，不用考慮太多，剛需可以勇敢的下手了。
更多具體的買房問題，請老用戶到知識星球諮詢我，由於近期精力有限，暫時不想再拓展新成員了。
上一篇城市分析：長沙樓市調研：限售三年，合肥投資客哭了！
下一篇城市分析預告：南京
閱讀更多 櫻桃大房子 的文章
