在上海，可以說幾乎沒有人不知道黃浦江，但有許多人不知道碧海金沙。
作為上海惟一一處已開發的藍色海域，碧海金沙耗費了不少人力、物力以及財力。
為了實現碧波、藍海、金沙的效果，當地管理者對65萬平方米的水域進行了人工淡化，並從海南島運來沙子，鋪成了一片近8萬平方米的人造沙灘。
5月16日，一位上海奉賢海灣旅遊區管委會的人員驕傲地對《國際金融報》記者表示，他們有信心把海灣板塊打造成一個國際高端居住社區，直接對標香港太平山。
眾所周知，香港太平山擁有著名的半山豪宅區，政經名人、頂級富豪及社會名流多聚集於此，因此有人把渴望成功入住半山區稱為“香港夢”。
然而，動輒每平方米百萬元起的房屋均價，讓很多人的“香港夢”不得不止步於“夢”這一層面。
那麼，碧海金沙所輻射的海灣板塊，這些年的房屋均價是多少呢？
上海鏈家研究院數據顯示，2013-2017年，上海海灣板塊新房均價分別為11423元/平方米、11670元/平方米、10304元/平方米、15233元/平方米、20311元/平方米，年均複合增長率約為15.5%。
從目前情況來看，“海灣夢”與“香港夢”相比，便宜了不止一個零頭。
“剛需大佬”與“奢華專業戶”同臺PK
有些房企或許相信“海灣夢”是能夠實現的，比如泰禾和碧桂園。
2017 年 9 月，泰禾集團完成了對上海金閔房地產開發有限公司（下稱“上海金閔”）的收購，共斥資13.12億元。
上海金閔的核心資產為海尚墅林苑項目，位於上海市奉賢區海灣旅遊區海泉路555號，規劃總計容建築面積為15.11萬平方米。
其中，留給泰禾集團開發的計容建築面積為7.51萬平方米。
這部分待開發的7.51萬平方米，後在泰禾集團2017年的年報裡以“奉賢海灣院子”的名稱出現，現在被命名為“泰禾海上院子”。
據記者粗略計算，若刨除上海金閔已開發的部分，泰禾海上院子的平均樓面價為1.75萬元/平方米；若與上海金閔已開發的部分進行平攤，那麼泰禾海上院子的平均樓面價為8683元/平方米。
1.75萬元/平方米的樓面價相對於海灣板塊房屋均價來說，並不便宜。
這意味著，若以1.75萬元/平方米的樓面價和10%的淨利潤率進行計算，泰禾海上院子的開盤價至少需要達到4萬元/平方米以上。
然而，上海鏈家研究院的數據顯示，截至5月21日，海灣板塊2018年的新房成交均價為17135元/平方米，較2017年20311元/平方米的均價有所下滑。
在上海限售政策下，預計2018年下半年開盤的泰禾海上院子，能否突破2萬元/平方米的關口？
58安居客房產研究院首席分析師張波表示，雖然上海沒有明確的限價規定，但基本上內環內最高可以到達15元/平方米，中環在10萬元/平方米，外環基本上不得超過5萬元/平方米。
“但不同區的價格又不一樣，比如寶山和徐匯的差距就比較大，所以還要看個案。”張波說。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，海灣板塊2018年新房售價預計可以漲到3萬元/平方米。
“奉賢若能夠積極抓住杭州大灣區的概念，應該可以找到新的發展點。”嚴躍進表示。
而距離泰禾海上院子車程不到10分鐘的地方，碧桂園紅墅林的的牌子已經高高豎起。
有關該項目的資料並不多，僅有房天下顯示，碧桂園紅墅林有意打造成高層聯排住宅。
另一番景象的臨港板塊
穿過海灣國家森林公園，便是奉賢臨港板塊。
這裡扎堆集聚著碧桂園·鳳凰天境、保利·玲玥公館、綠城·上海誠園等，均為剛需盤。
與海灣板塊類似的是，臨港板塊在宣傳時也會借用“面朝大海、春暖花開”的概念。
但二者的本質區別在於，臨港板塊擁有產業園區和物流園區的規劃，且部分已經落地。
“因此，相較於海灣，臨港更能夠吸引上海其他區域的人口來此置業。”張波對記者表示。
2017年是臨港板塊“鹹魚翻身”的一年，公開資料顯示，臨港新城板塊為上海2017年各板塊新房成交面積之首。
上海鏈家研究院數據顯示，2013年-2017年，臨港板塊新房均價分別12476元/平方米、14576元/平方米、14707元/平方米、20040元/平方米、26415元/平方米，年均複合增長率達20.63%。
最新數據顯示，臨港板塊4月的新房開盤報價已經衝破3萬元/平方米。2018年，臨港板塊的房價是否會繼續保持上漲態勢？
嚴躍進認為，臨港已經在2017年漲過一波，各類利好概念也充分反映在了價格上，所以購房者需要警惕價格是否存在虛高。
“對於有意對臨港板塊項目進行投資的人來說，在看到板塊優勢的同時，需要防範價格方面的泡沫。因為利好概念已經提前在價格上得到體現。”嚴躍進說。
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