在浙江嘉興到上海的高鐵上，華夏幸福在其冠名的列車中貼上了其嘉善產業新城的宣傳廣告。
從2002年與河北固安縣政府合作探索固安產業新城以來，華夏幸福便開始在各地複製其產業新城模式。在房地產市場整體走弱的大環境下，華夏幸福期望能夠藉助產業生態建設，通過發展園區內配套住宅和服務，尋求新的利潤增長點。
事實上，在推進新型城鎮化的過程中，華夏幸福並不是“孤軍奮戰”。綠地、遠洋、萬科、華僑城、世茂等各大房企紛紛出擊，開始佈局特色小鎮，且定位和商業模式各有不同。
然而，隨著越來越多的房企將特色小鎮納入其業務板塊，特色小鎮的名頭被開發商過度消費，小鎮建設重“形”輕“魂”等問題也慢慢浮現。
特色小鎮之熱
2016年7月20日，住建部、國家發改委和財政部發布《關於開展特色小鎮培育工作的通知》，提出到2020年，培育1000個左右各具特色、富有活力的休閒旅遊、商貿物流、現代製造、教育科技、傳統文化、美麗宜居等特色小鎮。
事實上，自2014年底浙江提出特色小鎮的概念以來，短短3年多，特色小鎮已發展得如火如荼。第二批特色小鎮名單中出現了遼寧、山西、黑龍江、內蒙古等省份的身影，這意味著源於浙江的特色小鎮已逐步拓展至全國。
據悉，截至2018年2月，全國兩批特色小鎮試點共計403個，加上各地方創建的省級特色小鎮，整體數量超過2000個。
在政策鼓勵和財政補貼的雙重效益下，房企們躍躍欲試，不但踴躍拿地，還積極與當地政府和相關企業進行戰略合作，小鎮定位也從最初的科技、文旅、農業擴大至體育、醫藥、教育和新興產業。
土地便宜？
特色小鎮不同於單純地產項目，後者追求“流水線”一般的高週轉模式，而前者則遵循著一整條覆蓋一級土地開發、園區建設以及後期運營的全鏈條式差別化開發模式。
換言之，房企對於特色小鎮的資金投入需求更大、規劃更細緻，但收益回報週期卻更長。
那麼，一向奉行“短平快”打法的房企們爭相佈局特色小鎮，難道只是為了“情懷”？
在中原地產市場分析師盧文曦看來，對於面臨著行業競爭加劇、一二線城市拿地成本高昂、融資渠道收緊等種種壓力的房企而言，特色小鎮無疑為其提供了一個新的發展模式和利潤增長點。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析道：“從盈利的角度看，特色小鎮區域中的土地資源成本較一般住宅用地低，有些房企甚至可以直接收購部分二手廠房項目。同時，房企在物業出租、物業統一經營、入駐企業服務等方面，能夠尋找到新的盈利機會。”
“特色小鎮一般不在城市的中心區域，土地價格較低、體量較大。一旦產業和基礎設施完善後，房地產價值增加會更加顯著。”中國城市發展研究院投資部主任劉澄補充道。
一位接近某大型房企旗下特色小鎮開發業務的人士告訴記者：“因為產業園區裡面涉及的土地類型較多，所以很多房企在開發特色小鎮、談用地指標和土地優惠等問題時會直接和政府簽署協議。品牌好、資源多、招商和運營經驗豐富的房企在談判方面佔據優勢。”
嚴躍進稱，土地出讓的優惠，主要體現在兩個方面：第一，土地用地性質相對靈活，尤其是對於部分存量用地包括工業廠房等，其用地改造方面的優惠較多，障礙也比較少。第二，土地使用的租賃成本或者其他成本會比較少，政府甚至可以通過稅收返還的方式來降低此類用地的成本。
去房地產化
有業內人士直言，房企如果只想搭政策紅利的“順風車”，披上特色小鎮的“馬甲”搞房地產，但無法實現產業集群的有效聚集，那麼，所謂的特色小鎮就會變成“形式主義”。 不僅與住建部要求的小鎮產業形態背道而馳，有城無產的一個直接後果就是無法吸納足夠的勞動力和流動人口，導致房產庫存增加，甚至或會出現“空城”的現象。
“對於特色小鎮來說，產業是核心。從業態佈局比例來看，產業項目的投資規模比例應在50%，住宅和相關配套的比例應在30%，剩下20%的比例應導入研發、教育等資源。”嚴躍進對記者表示。
嚴躍進強調，由於特色小鎮的開發涉及方方面面，且前期對於基礎設施配套的投資是一個不斷追加成本的過程，因此，如果房企自身無足夠的資金，或沒有產業規劃和招商運營的經驗，則涉足特色小鎮的意義不大。
“目前開發商更多地還是從地產角度來構建特色小鎮的平臺。”嚴躍進指出。
以綠城為例，有媒體報道稱，綠城中國聯席主席宋衛平設想中的農業小鎮裡，農業及相關產業佔2平方公里，建築規劃佔1平方公里，其中，90%的建築規劃為住宅 。
“目前，特色小鎮被要求去房地產化，這也意味著單純地想從住宅項目配套中盈利並不現實，房企還需要有較為明確的融資計劃以及可持續經營的項目。”嚴躍進說。
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