大家好，今天我們來聊一聊武漢這個城市，文末有彩蛋，評論有驚喜。

利好因素

中央政策加持的國家中心城市定位

基於大數據和互聯網的產業機遇

“留住百萬大學生”的人才新政

大量“拆遷戶”的持幣湧入

九省通衢的地緣關係

地方項目的陸續入市

新房供應不足

全國地理中心

利空因素

央行降準加息可能性極大，貨幣收緊

2016年起房價漲幅過猛，高達100%

房價收入比“過高”，年輕人牢騷滿腹

武漢外地人2年連續社保限購政策

1060m的城市大骨架確立

武漢市多中心城市佈局

全國性房價嚴控

重點因素詳細分析

從“1+6”到“1+3+3”

在武漢的政府機關裡，江岸，江漢，礄口，漢陽，武昌，洪山，青山被認為是武漢的七個中心城區，這對於很多城市，是想都不敢想的。

2017年，武漢市國土規劃局《武漢市土地利用和空間佈局“十三五”規劃》指出，武漢當前處於快速城鎮化向穩定城鎮化換擋、工業化中期向後期發展的過渡階段。武漢城市格局將由“1+6”向“133”轉變，即構建“1個主城+3個副城+3個新城組群”的城市空間格局。

“1”指一個主城，即三環以內的中心城，準備打造成國家中心城市的現代服務業核心功能承載區。重點打造以長江兩岸為核心的中央活動區(CAZ)，突出國際化服務功能向CAZ集聚，重點發展高端金融服務、文化創意、旅遊等功能服務。

前一個“3”表示包括光谷、沌口、臨空港在內的副城，分別承載科技創新中心、先進製造中心、綜合交通樞紐等國家中心城市戰略性功能。此外，還規劃有若干個主城副中心，分別承載市級會議會展、科技商貿、高鐵商務、文創商貿、創業創新、大學城服務等專業特色服務功能。

另一個“3”指將武漢市東部、南部、西部三個新城組群，作為城鎮化發展空間拓展的重要地區。此外，還規劃佈局吳家山、邾城、前川、中法生態城(蔡甸)、紗帽、紙坊、陽邏、常福新城等新城中心，控制和預留烏龍泉—山坡、侏儒—永安、注集、祁家灣等戰略機遇區。

一個城市的地形，便決定了它未來的發展模式，而武漢，因其受長江、漢水及其支流的多重分割，在交通不暢的過去，註定了會形成多中心的發展模式。這一點與重慶很像，但因為重慶對容積率幾乎沒有限制，會近乎無限地向天空縱向發展，因而有效得解決了土地供應不足的問題。

過去的武漢，房價之所以暴漲，主要是由於其土地的稀缺，因而極容易將房價拉高，未來的武漢，未來的武漢，極可能仿照重慶模式，繼續發展多中心，再用軌道網絡貫通，並建高樓，從而達到房價的穩定，城市的發展，人口的聚集。

舊賬不止，亂象難改

2016-2017年，武漢地價翻2倍，地王遍地開花。2018年，又是各大地王上市期。按照武漢市“包賺”的限價政策，允許地王項目在成本價上適當盈利。而遍地都是7000-8000的樓面價，想均價維持1.5萬，幾成笑談。

以碧桂園晴川府漢陽濱江商住地為例，該地塊當初的樓面價為20021元/平

按照「適當盈利標準」，該項目欲盈利10%，則房價不應低於40000元/平，而政府備案價，據傳已是38000元/平。在眾多16-17年地王陸續入市的18-19年，除非開發商“甩貨拋售”，否則，根本難以將已經漲至近20000元/平的武漢房價下壓。

除此之外，2019年世界軍人運動會來臨之前，武漢還會繼續大拆大建，棚改也會不斷推進，這必然會產生大量持幣的拆遷戶，再加之武漢人才新政，大量高薪人才落戶武漢也帶來了大量有極強購買力的買房大軍。在這樣的大前提下，武漢即便想調控，即便在調控，也很難抑制房價的上漲。

如果政府不對拆遷戶進行住房安置，而只是提供拆遷費，如果政府不為“人才”提供充足的政策性住房，如果政府不將之前的地王有效處理，無論出臺怎樣嚴格的限購政策，無論如何對開發商進行監督，都難以遏制武漢的房價，這是擺在政府面前的一道難題。

而對於百姓來說，如果投資，請謹慎購買。因為我們永遠不知道在解決完舊賬後，武漢究竟是否還會依賴於房地產，永遠不知道未來的武漢房屋容積率，永遠不知道政府會選擇壯士斷腕，還是投鼠忌器，更何況現在正處於銀行銀根收緊的時期，任意給自己加槓桿，只會增大風險，得不償失。

總結&建議

1. 「剛需」買房者，確認自己是真剛需還是偽剛需，問自己，是否真的非買不可，問自己，是否確認未來會居住於武漢，問自己，如果未來5年，武漢房價不再上漲，是否能夠接受，問自己，積極是否有持有5年及以上的能力，無論未來的局勢如何變化。如果回答是肯定的，恭喜你，可以買房。
2. 武漢房價短期內橫盤並微漲是大概率事件，以年為單位的下跌的可能性極小趨近於零，但這並不表明適合投資，因為在未來3-5年，若武漢政府採取均衡城市佈局模式，採取建高樓政策，採取推動福利性住房政策，則很難達到房價年化5-10%的漲幅，且參考近期的貨幣政策和經濟環境，如果家庭年化收益率可以達到6-8%，且已經持有1-3套房產，不建議繼續以投資形式買入武漢。

【彩蛋】

630之前各大上市房地產公司都會因為匯款壓力而釋放價格優惠，近期考慮買房的親，可以奔赴各地的售樓處了。