隨著各省市全裝修、精裝修政策陸續出臺落地，毛坯房正在進入退場倒計時。
在限價背景下，精裝房雖成為房企利潤增長的一個有效來源，但大規模的批量精裝不是件容易事，一旦做不好，不僅會拖延工期，浪費成本，還會影響房屋品質，最終對房企品牌口碑造成影響。
要追求高週轉，還要保證千億之路又快又好，碧桂園和萬科都不約而同在裝配式應用、新工藝和穿插施工上下足功夫。
主體結構新工藝，為精裝進場做鋪墊
要想縮短工期同時保證品質，針對主體結構的施工工藝改良必不可少。目前行業內，標杆房企們使用最多的基本上是系統模板、全現澆外牆、裝配式內隔牆、爬架等幾類創新工藝。
拿時下最火的碧桂園SSGF體系來說，相對傳統的建造方式，SSGF能夠更好地控制房屋尺度、精度和內外牆的平整度，同時，新體系免抹灰還能解決如空鼓、開裂的質量通病，簡化施工流程已縮短工期。
1、免抹灰體系，減少溼作業
免抹灰工藝，簡化了找平層施工工序，能夠縮短工程總工期和減少勞動量，為裝修工程節約時間，縮短工期。大幅減少滲漏、空鼓等質量隱患。前面的案例，A房企在一個施工環節能夠節省半個月的工期，很大程度上就是得益於免抹灰工藝。
免抹灰體系，包括內貼複合XPS板保溫、外牆全砼結構、內隔牆板體系、G9A實現100%免抹灰工藝，比傳統施工工藝減少一道工序，在相同質量要求下工期更短，造價更低。
免抹灰工藝觀感
2、鋁模板技術工藝
通過鋁合金模板工廠化生產，精細到毫米級，降低對工人技能的依賴。而且針對標準層的施工速度很快，現場操作簡易，完全是流水化作業，減少了人力投入和對工人技術的依賴。
採用這個新工藝後，不僅傳統的抹灰工序可以取消，而且大大提高了工程進度。
鋁膜板施工工藝
3、預製內牆板
預製內牆板可以在工廠成品預製，生產集中化、規模化，對環境影響小。因產品精度和安裝精度高，採用該新工藝可實現免抹灰，減少廢水、建築垃圾的產生，節能環保、減少空鼓、開裂等質量隱患。
4、高精度地面
在結構板澆築時，控制樓面水平度和平整度，免除裝修二次砂漿找平，大幅減少砂和水泥的使用，節能環保，木地板可以在結構面直接安裝。
裝配式內裝，讓項目又快又好
上面的新工藝可在一定程度上縮短主體結構的建造工期，但節省下來的時間有限，提速的關鍵還在精裝工程上。
通過裝配式內裝，則可以明顯縮短工期，有些房企甚至能在精裝上縮短50%的工期！並且，新工藝能夠幫助房企更好地管控精裝品質。在第七屆中國(瀋陽)國際現代建築產業博覽會上，萬科就分享了自己的5+2體系。其中，幹法地暖+整體衛浴這兩大裝配式內裝應用，以及空貼壁紙等新工藝，已經明顯走在了行業前列。
下面我們具體看看萬科在裝配式內裝和新工藝上，有哪些成熟先進的研究成果？
1、分電器
傳統強電使用暗埋工藝，易破壞牆面。且不方便維修。
萬科最新推出的分電器系統2.0，可以實現室內強電管線快速安裝，通過與隔牆技術有效協作，減少對房屋破壞，並能提升用電安全，便於後期檢修。
它最大的特點就是安裝簡單、方便、靈活，只需要將電線插進“快接式開關”即可安裝完成，遇到牆角或拐彎時直接折彎即可，容易操作。
2、可貼磚蓄熱幹法地暖
傳統溼式地暖存在安裝法施工難度大、施工工期長、安裝完畢後維護困難的問題。萬科的“可貼磚蓄熱幹法地暖”相較於傳統溼法地暖施工速度提高300%、起溫速度提高200%、樓板載荷降低70%、高度降低30%、能耗節約30%。
幹法地暖減少建築預拌混凝土用量，減少廢水、廢氣、廢物排放，利於文明施工的管理；獨特的模塊構造能承受每平米1噸以上的重量，可滿足業主入住後放置傢俱、鋼琴、冰箱、雕塑等大型重物的要求。
3、整體衛浴
衛生間裝修一直以來是施工過程中的重點、難點。而萬科的整體衛浴解決方案推出，可有效解決瓷磚的空鼓、脫落等問題，提升了房屋的品質，整體衛浴的整體防水托盤也解決了衛生間滲漏的質量通病。
而且整體衛浴全部工廠化生產，精準度高，安裝快，從建設週期層面看，提升了建造效率，相對縮短了客戶簽約到收房的週期，提升了房屋的質量與品質。
4、集成吊頂
傳統吊頂容易開裂，材料加工容易造成浪費，異型吊頂加工難度高，成型質量難以保證。
現在最新的集成吊頂模具成型，造型準確；一體化實現了異型結構、造型和表面光潔度的需求，集成度高，造價是同類GRG石膏製品的30%左右，價格相對低；直接安裝在基礎結構上，工藝簡單、巧妙，安裝精準、快速。還保證了異型吊頂可以不借助平面吊頂，提前、獨立進行施工，方便吊頂區域的交叉施工。
5、空貼壁紙
傳統壁紙使用過程中易產生髮黴和接縫起翹等後遺症，空貼壁紙工藝通過無紡柱和無紡牆面紙，代替傳統的鏟牆批牆，有效解決了項目石膏板、建築牆體、水泥壓力板等牆體開裂等難題。
而且這種新工藝比傳統壁紙工藝快30倍以上，家居住宅一個房間僅需3個小時；其次是施工快，水泥牆面、石膏板面、塗料牆面均可直接快速施工。
穿插施工是關鍵，合理趕工期
新工藝可以提升某個環節的建造速度，但要整體施工節奏快速進行，關鍵是要儘量減少甚至消除施工中的停歇現象。這時候，穿插施工就變成重中之重！
一般來說，主體工程完成封頂之後，精裝修單位才進場施工，這樣精裝修項目需要在封頂後14.5個月才能交付。而提前穿插作業，精裝施工單位在主體施工至2/3左右就進場隨主體流水施工，可以在封頂後7個月就完成交付，節省7-8個月的工期！
某房企穿插施工的工期改善效果
但是要做到高效的穿插式施工，事實上管控是比較複雜的，需要詳細的前期策劃和統籌指揮，同時由於每一層樓實施的工序不同，需要的建材也不同，因此必須要做到嚴格的現場管控，否則會出現系統崩潰，要注意幾個重點細節：
① 工序交接。每層樓安排工序儘量做到互不干擾，各工序在不同樓層之間流水施工，做到流出去就不流回來，實現徹底乾淨的作業面移交，避免返工和連鎖返工。
② 組織固定。每道工序施工時間固定、人員固定，形成等循環流水施工。
③ 垂直交通。由於裝修前置，增加了施工電梯的運輸量，需根據施工計劃合理安排垂直運輸。由總包提供人、貨梯擔任垂直運輸任務，統一協調各分包單位使用電梯運送材料的時間。
④ 樓層止水。由於結構工程和精裝修同步，為了防止上下影響，樓層止水非常重要，樓板預留洞、地平水、室外雨水都要有針對性的防滲漏和排水措施。
之前我們就說過，2018年可能是房企最難的一年。
一方面，限價政策逼著房企做快週轉。現在樓盤的價格從你拿地那一刻基本就定下來了，這樣房企投入的成本越少越好，開盤也是越快越好。
另一方面，85後90後正成為市場主力，這批客戶無論是審美觀還是見識度都在提升，對好房子的需求更加迫切。與此同時，政府也要求開發商要做好房子，以滿足客戶對美好生活的需求。這就要求開發商不能為了快週轉控成本而隨意降低房子的質量。
從目前來看，全國範圍的限購潮正逐漸演變為地方性差異化調控，那麼未來這段時間裡，真正能活得好的房企，必須要做到又快又好！
為此，明源雲鏈將於7-8月份在16座城市舉辦“2018房地產工程管理創新大會”，通過解析“高週轉下，千億房企的品質、效率雙提升之道”，來為整個行業工程管理賦能。點擊【閱讀原文】，立即免費報名
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