剛剛過去的週末，我愛我家副總裁胡景暉傳出離職消息，隨著"北京等一線城市房屋租金上漲"的新聞不斷髮酵。

曾任我愛我家集團副總裁的胡景暉在接受媒體採訪時表示：

"以自如、蛋殼公寓為代表的長租公寓運營商，為了擴大規模，以高於市場正常價格的20%到40%在爭搶房源，人為抬高收房價格，而且這些長租公寓重裝修、N+1出租模式加劇了租房價格上漲。"

他認為，在這一波房價上漲中，長租企業的推動作用佔三分之一的比重。

隨後，胡景暉離開了我愛我家。

8月19日，胡景暉在媒體見面會中又補充：

一旦大規模的長租公寓資金鍊出現斷裂，將會出現業主驅趕承租人的情況，幾百上千萬人將無家可歸，後果比P2P爆雷更為嚴重。

事實上，胡景暉被捲入輿論漩渦，跟民眾對一線城市租房價格大幅上漲的討論有關。

---

各地房租暴漲，誰之過？

房產投資者中有這樣一句話：

不要覺得房價太貴買不起，如果你今天不買房，明天你可能租都租不起了。

如今，這句話正在變成現實。

根據中國房地產測評中心近日發佈的《2018年7月中國城市租賃價格指數報告》，深圳、北京的租賃價格指數同比持續呈現上漲態勢已經超過了19個月。

過去一年，在全國的一二線城市中，有13個城市房租漲幅超過20%。漲幅最高的是成都，以30.98%的漲幅位列榜首。緊隨其後的是深圳，漲幅高達29.68%，重慶、西安、天津、合肥等二線城市，漲幅全線超越北上廣，而北京和廣州的漲幅也均超過20%。

暴漲背後，很多人認為資本是推動租金上升的罪魁禍首。

據媒體消息，清華水木論壇近日有網友發帖稱，他掛出的位於北京天通苑的120平三居室，預期價位每月7500元，但在兩家中介三輪抬價後，房租原地暴漲3300元，高達每月10800元。該網友稱，兩家涉事中介分別為蛋殼公寓與自如。

的確，在中央提出"租購併舉"之後，長租市場成為一片投資藍海。自如、新派公寓、蛋殼公寓等規模化租賃企業紛紛入場"圈地"，一如許多互聯網行業剛興起時各大企業搶佔市場份額的圖景。

當資本競爭到一定程度，就發展成了搶佔房源、抬高價格的局面。於是便出現了上文提到的房價暴漲3300元的現象。

中原地產首席分析師張大偉稱：

"這些租賃企業很大部分都是通過低價囤房，包裝後高價出租，賺的是租金上漲的差價。這種情況下，部分中介公司動輒發佈區域市場環比價格上漲10%的數據，對於市場來說，就是在製造上漲預期。"

而對於機構化租賃企業來說，另一個算盤在於，通過收編、改造小業主房源，最終形成取得市場分發權和定價權的"龍頭"。

從這個角度上說，上述租賃企業的確不是什麼白蓮花。

然而，現代社會講的是合作共贏。

長租公寓誕生的初衷，就是為租客提供更好的房源。通過專業化的改造，將原本髒亂差的老公房改造成"北歐冷淡風"、"現代簡約風"等符合年輕人審美的公寓。同時將非住宅項目改造成住宅項目，如閒置的廠礦民房，及大量歸屬集體經濟下的小產權房等，通過增加房源供給降低提價幅度，是可以實現企業和租戶的"雙贏"的。

而這背後，政策的模糊性，卻為這一模式設置了障礙。

2016年，樂乎青年公寓在公益西橋項目剛完工幾個月，就收到"違建"通知，上百名租客被迫幾天內撤離，樂乎除了承擔項目投資失敗的損失外，還要負擔違約損失。

市場人士表示，從2014年開始，長租公寓行業就一直希望住建部能出一個公開合規意見，對房源性質、消防要求、稅收界定等產品端要求給予明確指導，但到現在，這個意見仍處於"調研收集"階段。

沒有明確的指導意見，租賃市場只好為了降低風險採取更高成本的方法。比如明明是住人的公寓，卻採用商用標準來裝修，多出來的成本最終被分攤到每一個租客身上。同時也限制了更多房源的改造和出租。

畢竟，爭搶那點存量房源的成本，比起監管鐵錘的力量更輕。

---

資本之外的力量：供給與需求

任何價格的上漲，都離不開供給與需求的雙重作用。

需求的角度不必多說，2017年北京常住人口為2170.7萬人，比上年末減少2.2萬人。即便如此，和租賃房屋的供給量變化比，這部分變化顯得微不足道。

從供給端看，一線城市清理與拆除違規公寓、群租房，導致市場低端租賃房減少是一大原因。此前低端房源的租客流向收費更高的其他房屋，需求轉移導致這部分房源租金上漲。

2015年至2017年，北京市拆違面積分別是1818萬平方米、3000萬平方米、5985萬平方米，拆違任務幾乎是一年一翻倍。2017年，北京商品房銷售面積為875萬平方米，保障房銷售面積267萬平方米，加起來1142萬平方米，不及當年拆除面積的1/5。

而另一方面，樓市的限購政策使得房屋更均勻地分佈到剛需族手裡，導致租賃市場的房屋供給越來越少。

此外，站在業主的角度，房屋租賃越來越成為一項回報率低的投資。房地產稅法草案已經初步形成，6月份不動產登記平臺已實現全國聯網的新聞，被業內認為是房地產稅開徵的信號。專家預計，2021年房地產稅將在部分城市開徵。

根據業內人士的普遍預測，人均40-60平米將免徵稅，稅率不超過1%。如果用這種方式徵收，那兩套房每年或要交幾萬元的房地產稅。

數據顯示，目前國內城市的租金回報率（1年租金/房屋價格）與全球熱門城市相比普遍偏低。2017年發佈的《中國租金回報率最全地圖》顯示，北京的租金回報率以1.37%在百城裡排名第96位，深圳為1.38%，上海1.48%，廣州1.69%。

相比之下，東京首都圈的租金回報率為5.76%，洛杉磯租金回報率為5.8%，紐約在4%以上，倫敦能達到3-4%。

不合理的租金回報率，意味著房價和房租肯定要有一項調整。然而房價揹負著高槓杆，揹負著許多民眾的資產，顯然沒有太多下降空間。與此相對，房租則有更多調整空間。

可以說，在房租上漲的背後，沒有人是贏家——租房者被消磨了熱情，城市失去了寶貴的勞動者，房東失去了不動產升值的未來。