刚刚过去的周末，我爱我家副总裁胡景晖传出离职消息，随着"北京等一线城市房屋租金上涨"的新闻不断发酵。

曾任我爱我家集团副总裁的胡景晖在接受媒体采访时表示：

"以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商，为了扩大规模，以高于市场正常价格的20%到40%在争抢房源，人为抬高收房价格，而且这些长租公寓重装修、N+1出租模式加剧了租房价格上涨。"

他认为，在这一波房价上涨中，长租企业的推动作用占三分之一的比重。

随后，胡景晖离开了我爱我家。

8月19日，胡景晖在媒体见面会中又补充：

一旦大规模的长租公寓资金链出现断裂，将会出现业主驱赶承租人的情况，几百上千万人将无家可归，后果比P2P爆雷更为严重。

事实上，胡景晖被卷入舆论漩涡，跟民众对一线城市租房价格大幅上涨的讨论有关。

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各地房租暴涨，谁之过？

房产投资者中有这样一句话：

不要觉得房价太贵买不起，如果你今天不买房，明天你可能租都租不起了。

如今，这句话正在变成现实。

根据中国房地产测评中心近日发布的《2018年7月中国城市租赁价格指数报告》，深圳、北京的租赁价格指数同比持续呈现上涨态势已经超过了19个月。

过去一年，在全国的一二线城市中，有13个城市房租涨幅超过20%。涨幅最高的是成都，以30.98%的涨幅位列榜首。紧随其后的是深圳，涨幅高达29.68%，重庆、西安、天津、合肥等二线城市，涨幅全线超越北上广，而北京和广州的涨幅也均超过20%。

暴涨背后，很多人认为资本是推动租金上升的罪魁祸首。

据媒体消息，清华水木论坛近日有网友发帖称，他挂出的位于北京天通苑的120平三居室，预期价位每月7500元，但在两家中介三轮抬价后，房租原地暴涨3300元，高达每月10800元。该网友称，两家涉事中介分别为蛋壳公寓与自如。

的确，在中央提出"租购并举"之后，长租市场成为一片投资蓝海。自如、新派公寓、蛋壳公寓等规模化租赁企业纷纷入场"圈地"，一如许多互联网行业刚兴起时各大企业抢占市场份额的图景。

当资本竞争到一定程度，就发展成了抢占房源、抬高价格的局面。于是便出现了上文提到的房价暴涨3300元的现象。

中原地产首席分析师张大伟称：

"这些租赁企业很大部分都是通过低价囤房，包装后高价出租，赚的是租金上涨的差价。这种情况下，部分中介公司动辄发布区域市场环比价格上涨10%的数据，对于市场来说，就是在制造上涨预期。"

而对于机构化租赁企业来说，另一个算盘在于，通过收编、改造小业主房源，最终形成取得市场分发权和定价权的"龙头"。

从这个角度上说，上述租赁企业的确不是什么白莲花。

然而，现代社会讲的是合作共赢。

长租公寓诞生的初衷，就是为租客提供更好的房源。通过专业化的改造，将原本脏乱差的老公房改造成"北欧冷淡风"、"现代简约风"等符合年轻人审美的公寓。同时将非住宅项目改造成住宅项目，如闲置的厂矿民房，及大量归属集体经济下的小产权房等，通过增加房源供给降低提价幅度，是可以实现企业和租户的"双赢"的。

而这背后，政策的模糊性，却为这一模式设置了障碍。

2016年，乐乎青年公寓在公益西桥项目刚完工几个月，就收到"违建"通知，上百名租客被迫几天内撤离，乐乎除了承担项目投资失败的损失外，还要负担违约损失。

市场人士表示，从2014年开始，长租公寓行业就一直希望住建部能出一个公开合规意见，对房源性质、消防要求、税收界定等产品端要求给予明确指导，但到现在，这个意见仍处于"调研收集"阶段。

没有明确的指导意见，租赁市场只好为了降低风险采取更高成本的方法。比如明明是住人的公寓，却采用商用标准来装修，多出来的成本最终被分摊到每一个租客身上。同时也限制了更多房源的改造和出租。

毕竟，争抢那点存量房源的成本，比起监管铁锤的力量更轻。

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资本之外的力量：供给与需求

任何价格的上涨，都离不开供给与需求的双重作用。

需求的角度不必多说，2017年北京常住人口为2170.7万人，比上年末减少2.2万人。即便如此，和租赁房屋的供给量变化比，这部分变化显得微不足道。

从供给端看，一线城市清理与拆除违规公寓、群租房，导致市场低端租赁房减少是一大原因。此前低端房源的租客流向收费更高的其他房屋，需求转移导致这部分房源租金上涨。

2015年至2017年，北京市拆违面积分别是1818万平方米、3000万平方米、5985万平方米，拆违任务几乎是一年一翻倍。2017年，北京商品房销售面积为875万平方米，保障房销售面积267万平方米，加起来1142万平方米，不及当年拆除面积的1/5。

而另一方面，楼市的限购政策使得房屋更均匀地分布到刚需族手里，导致租赁市场的房屋供给越来越少。

此外，站在业主的角度，房屋租赁越来越成为一项回报率低的投资。房地产税法草案已经初步形成，6月份不动产登记平台已实现全国联网的新闻，被业内认为是房地产税开征的信号。专家预计，2021年房地产税将在部分城市开征。

根据业内人士的普遍预测，人均40-60平米将免征税，税率不超过1%。如果用这种方式征收，那两套房每年或要交几万元的房地产税。

数据显示，目前国内城市的租金回报率（1年租金/房屋价格）与全球热门城市相比普遍偏低。2017年发布的《中国租金回报率最全地图》显示，北京的租金回报率以1.37%在百城里排名第96位，深圳为1.38%，上海1.48%，广州1.69%。

相比之下，东京首都圈的租金回报率为5.76%，洛杉矶租金回报率为5.8%，纽约在4%以上，伦敦能达到3-4%。

不合理的租金回报率，意味着房价和房租肯定要有一项调整。然而房价背负着高杠杆，背负着许多民众的资产，显然没有太多下降空间。与此相对，房租则有更多调整空间。

可以说，在房租上涨的背后，没有人是赢家——租房者被消磨了热情，城市失去了宝贵的劳动者，房东失去了不动产升值的未来。