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從一宗成都土拍開始說起。
近日，成都國土局拍賣出讓主城區3宗土地，土拍結果如下：
1號宗地佔地70.81畝，溢價率0%。
2號宗地佔地47.2畝，溢價率0%。
3號宗地佔地30.72畝，溢價率0%。
放眼全國，今年前8個月，全國房地產市場土地流拍已超800宗。所以，在全國土地流拍此起彼伏的今天，這結果有什麼好驚奇的嗎？
確實，相比800宗土地流拍，0溢價成交的土拍結果確實不夠刺激！
但是我們簡單回顧一段不久前的歷史，就能看到這次土拍的象徵意義重大，宣告了一個新時代的到來。
三月份我們在成都調研時遭遇2018年成都主城區第一場集中土拍。
當時的成都房地產市場如一頭一臉懵逼的困獸般等待著接下來的指引，所以當天是一場被業內矚目的土拍。
當天的土拍結果是：五塊地有兩塊地因競拍開發商不足，流拍了。
為什麼會有這樣的土拍結果，當時的主流的觀點是：條件苛刻。
比如流拍的3地塊要求：自持不少於50%，配建約13萬㎡商業面積，其中不少於8.5萬㎡電子商務載體，並引入一家20億元的電子商務總部企業，建設並引進規模不小於3.5萬㎡五星級酒店一家。
但當時我們結論是不要太小看了開發商了。限價和苛拍條件均不是這次流拍的關鍵。
關鍵是今年拍出地王要命，土地流拍更要命！這背後是兩種力量的試探和博弈。
那麼，6個月後，博弈終於有了結果。
我們看昨天的三塊地的競拍條件：
1#不小於出讓宗地計容總建築面積5%的租賃住房，並按規劃配比要求
配建相應的地下停車位。2#不小於出讓宗地計容總建築面積5%的租賃住房 ，並按規劃配比要求建築相應的地下停車位。
3#公建配套：①、用地面積不小於200平方米的居民健身設施1處；②、建築面積不小於300平方米的開閉所（含配電房）1處。
原本要求配件X萬㎡商業面積，X萬㎡電子商務總部企業，不小於X萬㎡五星級酒店，如今變成租賃住房、地下停車位和配電房。
因此我們也看到開發商給予了正面的回饋：沒有出現因參與開發商不足而導致土地流拍了。
但如果我們認為這就是博弈的結果，那我們的認知也太膚淺了。
因為開發商從來都沒有資格參與博弈。真正的博弈結果是，成都7、8月份市場現狀及民眾小白們對未來的市場預期。
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請看以下數據：
➤成都二手房成交數據
2018.7 一二圈層成交均價16472元/㎡，比最高價跌了1544元/㎡。
——圖片來自高冷看房
這個結果和我們之前對成都2018年樓市走勢預測中是一致的：三季度二手房會下跌分化，部分新房會提價，一二手價差會縮小，新房二手都不好賣，牛市末，橫盤。
這個結果不是憑空想來的，也不是靠市場自由發展而來的。這個過程中有兩次政策調控起到了關鍵的作用。
第一個是3·26成都成品房規範細則。我們在之前的文章中分析過這份細則， 它有很大的彈性空間。
另一個是5·15成都加碼調控政策，直接逆轉了新房熱搶現象。
而開發商在這個過程中不過是試水溫的手罷了。
所以，接下來我們會看到新房在價穩的前提下，開始舉行打折、送禮裝修等促銷活動，二手市場漸平，樓市上漲預期被扭轉。
雖然我們以成都為例，但
牛市末，冷掉橫盤的城市並不是只有成都。➤請看重慶
從重慶一線的調研數據看，經過628新政和814系列調控政策，7、8、9月份的二手房市場的門店客流下滑非常明顯，相對於4-5月份的旺季下滑比例有50%以上；7-8月份成交量下滑下滑40%以上；日均帶客量普遍下滑50%以上。蓄客不理想，很多開發商都選擇了延期開盤。
我們之前對重慶的看法是，重慶從6月份就已經很明顯的顯現出趨冷的態勢，這是因為傳統淡季的影響，但7、8月份重慶面臨雙重政策的壓力。
兩種因素疊加，導致樓市直接冷掉，所以就不僅僅是淡季那麼簡單。
我們在一線的直觀感受是市場很明顯的變冷了，觀望情緒很濃。
➤請看西安
2018年7月，西安新建住宅批售面積達76.72萬平米，環比下降31.5%，同比下降16.5%；成交量為88.88萬平米，環比下降43.1%；成交套數7,777套，環比下降43.6%；成交均價為11,187元/平米，環比下降1.9% 。
西安二手房價整體均價為12,779元/平方米，環比上漲了6.6%。
雖然二手房環比上漲，但6月份相比，二手房價格環比漲幅回落。
我們沒有拿到8月份準確的數據，但在一線的調研直觀感受是8月份延續7月份的樓市走向，供應緊縮、成交量下降、房價小幅下跌。
因此，我們認為西安二手房市場會繼續微熱一段時間。但也不會有大行情。
➤請看瀋陽
8月瀋陽二手房均價為8379元/㎡
同比上漲10.79%；新房成交均價均價10313元/平， 同比上漲10%。
圖片來源自網絡
但就在最近，瀋陽進行了8月限購之後的第一土拍，結果是四宗地塊有一宗流拍，其餘兩宗未達到限價，拍賣基本幾輪就成交結束，沒有出現上半年搶拍的局面，土地拍賣趨於冷靜。
除此之外還有合肥、鄭州、長沙、昆明等等，基本都是牛市末，二手微跌，新房趨冷，橫盤。
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我舉這麼多例子究竟想要說什麼呢？
其實很簡單，在三四線房價上漲動力逐漸消解之後，二線熱點城市無論是早啟動早的合肥、鄭州、廈門、武漢、南京、杭州、成都等城市，還是慢半拍的昆明、重慶、瀋陽等，在2018年下半年最終都要走到牛市末，橫盤的階段了。即使個別城市還有上漲預期，但絕不會持續太長時間了，也絕不會有大行情了。
因為西安不能再上頭條了，成都不能在上頭條了，杭州不能在上頭條了，武漢不能再上頭條了，長沙不能再上頭條了，瀋陽不能在上頭條了等等，二線熱點城市誰也不敢上頭條了。
那麼接下來會怎樣呢？
我們在上面巴拉巴拉說了那麼多，無非就是為了最後一段話而已。
最近一個多月，我們除了接到越來越多的置業顧問的電話，同時也會接到各大銀行各種信用貸、抵押貸的詢問電話。
但是另一方面如果你在一線看房你會知道各大城市的首貸利率卻是在上浮的。
比如鄭州首套利率普遍上浮30%。
南京首套房貸平均利率繼續漲基準上浮20%；
蘇州由基準上浮15%，再上浮20%成主流；
武漢市首套房貸主流利率已達基準利率上浮30%（年化6.37%）
東莞地區從年初首套房貸款執行基準利率上浮10%，到現在的多家銀行上浮25%-35%。
當然也有部分城市的利率是下調的。
比如溫州部分股份制銀行將首套房貸利率下調至15% ；
廣州地區匯豐銀行首套房利率下調為基準上浮8%；
佛山建行也相比上個月降低了5個點；
連雲港部分銀行房貸利率下調2-5%不等。
你仔細看這些信息你會發現利率上浮普遍行為，而下調多是個別銀行行為不具備市場普適性。
所以總的來說房貸利率上浮或者收緊是大確定性的。
一方面銀行不斷的打電話給你各種信貸機會，一方面房貸利率卻在上浮。這是什麼操作？剛需不應該被保護的嗎？首貸不應該享受最低利率嗎？
在《
通脹壓力下，普通人加速奔向中產的重要三年！
》我們曾經詳細的分析過，貨幣放水已經是不爭的事實，但遠沒有到開閘的地步，目前以定向打點滴為主。
為什麼沒有開閘？因為對樓市還不放心。
因此，8月深圳、瀋陽迎來了嚴厲的限購。
過去兩個月，從七部委下文整治樓市亂象以來，至少有16個城市、9個省出了專項細則。
未來還會迎來更加嚴厲的限購，還會有更嚴厲的專項整治房地產行業及從業人員，徹底扭轉房價上漲預期。
這一切都是為了在開閘之前，必須給大家一個從看多到看空的轉向時間，因為現在觀望著還不肯扭頭的人還是太多了。
所以，閘肯定是要開的，水還是大大的。只不過開閘前還需要準備準備，選個合適的時間點。
從目前的節奏看，2020年會是個好時機。
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