本期市場評述
本週全市商品房市場整體量價齊漲；成交3275套，環比增加14.5%；成交均價29128元/㎡，環比上漲4.3%；酒店式公寓和商業量價齊漲，辦公量價齊跌；綠城九龍倉·桂語朝陽在本週成交套數、成交面積和成交總價均為第一。
本週出讓2宗住宅地，下週出讓4宗住宅地塊,2宗商住地塊，2宗商業地塊。
——合富研究院（浙江）
本週要點
- 報告：首套房貸利率連續5個月小幅上升；
- 多地人才政策升級 新一輪“人才爭奪戰”開啟；
- 房企高管上演離職潮 年底業績壓力大？
- 最新進展！杭州機場軌道快線列入省重點建設項目！15個站點已開工，2022年建成！
- 前10個月房地產開發投資同比增長10.3% “以價換量”效果得到明顯體現；
- 本週全市網籤成交3275套，環比上週增加14.5%，成交均價29128元/㎡，環比上週上漲4.3%，全市存量113781套，環比增加1.3%。
經濟狀況
報告：首套房貸利率連續5個月小幅上升
房地產業金融環境維持收緊趨勢。11月12日，《2019年10月金融環境與房地產市場月報》指出，10月份，全國首套房貸款平均利率為5.52%，已連續5個月小幅上升。
根據監測數據顯示，2019年10月全國首套房貸款平均利率為5.52%，相當於相應期限LPR水平加點67BP，環比微升0.01個百分點，同比下降0.19個百分點，已連續5個月小幅上升。10月房貸利率水平延續了前四個月的上行趨勢，但上行幅度有所減緩，下行的城市數量有所增加。
沈昕分析表示，全國首套房貸平均利率不僅與市場利率有關，也受房地產調控政策影響，今年二季度以來，部分城市收緊了調控政策，5月份以來部分熱點城市首套房貸利率也紛紛上調，6月全國首套房貸平均利率一改此前連續6月下行的趨勢，年內首次微升，此後4個月房貸利率持續小幅上升。考慮到後續市場利率大概率會下行，首套房貸平均利率上行空間較為有限，若年內5年期LPR沒有下調，預計全國首套房貸平均利率將橫盤小幅震盪。
合富觀點：
預計年內漲幅還將收窄，有可能會轉正為負。
政策法規
多地人才政策升級
新一輪“人才爭奪戰”開啟
近月來，南京、鄭州、長沙、三亞、蘇州、南寧等多地密集發佈人才新政，被外界稱為新一輪“人才爭奪戰”。而在今年年初，西安、南京、常州、廣州、海口、大連等多個城市發佈落戶新政，紛紛放寬落戶條件“搶人”。
除了放寬落戶以及購房資格外，部分城市以購房、租房補貼吸引人才。11月1日，南寧市住房保障和房產管理局發佈《關於開展南寧市高層次人才購房補貼發放有關工作的通知》，符合條件的高層次人才可申請購房補貼。
中原地產首席分析師張大偉認為，人才政策頻發已經是2019年樓市政策的最大特點，大部分城市的人才政策與住房政策都有關聯。整體看，2019年全國已經有超過150城發佈了各種人才政策，與2018年同期相比上漲超過40%。
“但我們必須注意到，大部分城市沒有做好吸引人才後如何留住人才的準備，簡單的吸引只能導致房地產市場波動。”張大偉說，目前全國大部分城市的人才政策，考慮到了用降低門檻吸引人來，但大部分城市都沒有留住人才的措施。
合富觀點：
“搶人”不難，更難的是吸引來人才後如何留住人才。
房企動態
房企高管上演離職潮
年底業績壓力大？
今年年底房企高管頻繁變動，反映了目前企業轉型、銷售壓力、融資壓力等問題。
鐵打的房企，流水的兵，高管人事變動對於房地產行業來說，並不鮮見，尤其是在市場下行週期。在房地產調控進入的第三個年頭，房企高管離職人數創下高峰，尤其是四季度以來，在業績衝刺的關鍵節點，高管離職潮仍在繼續，其背後原因到底是個人職業選擇還是行情低迷帶來的經營壓力過大?
在上個月，有消息指出，正榮地產集團執行董事、行政總裁王本龍已經遞交辭呈。11月10日，正榮地產正式公告稱，王本龍已辭任，將由執行董事兼董事會主席黃仙枝暫代執行總裁職務，直至選出新總裁為止。而在這期間，正榮產業發展集團副總裁、商業董事長肖春和也遞交了辭呈。
不難發現，在離職的高管團隊中，經營、財務、營銷等崗位是重災區。年底將至，在年終獎的巨大誘惑面前，市場不禁疑問，這些高管為何要“倉促”離職? 在張波看來，和業績目標的達成不及預期有直接關係。如果前三季度房企全年業績完成率低於70%，那麼達成目標的壓力就會明顯增大。今年眾多房企已將衝刺提前到了上半年5月，但由於整體行情偏弱，大部分區域的完成情況依然難言樂觀。
合富觀點：
高管的變化無疑體現出行業正從高速野蠻式增長換擋到中速重質化發展階段，無論是高管還是房企決策層都需要調整好心態，健康穩定發展。
城建規劃
最新進展！杭州機場軌道快線列入省重點建設項目！
15個站點已開工，2022年建成！
近日，浙江省發展改革委印發了《2019年省重點建設項目增補和退出名單》的通知，增補列入省重點建設項目74個，總投資3029億元，其中不少是與杭州有關的。
杭州機場軌道快線工程起點苕溪站(原名吳山西站，下同)，終點靖江站，全長58.5千米(地下線長度 46.5千米，高架段長度 12千米)，線路途經餘杭區、西湖區、拱墅區、下城區、江乾區、蕭山區;設車站 15 座，其中高架車站 4 座，地下車站 11 座。
目前15個站點已經明確並開工，計劃 2022 年亞運會前開通運營。機場快線的換乘站達到14座，與地鐵1、2、3、4、5、6、7、9、10、11、12、14號線、遠景規劃線等換乘。
運營時間為4:00至24:00，全日運營20小時，這也是目前杭州運營時間最長的地鐵線路。具體行車安排，以開通後運營情況為準。 杭州機場快線建成後，可以加強杭州西站、杭州東站及蕭山國際機場之間的快速互聯，實現以未來科技城為主的城西區域與中心城、城東區域的快速出線，緩解主城區交通擁堵壓力。
合富觀點：
杭州機場軌道快線建成後將極大的緩解交通壓力，便於杭州市民往來出行。
樓市動態
前10個月房地產開發投資同比增長10.3%
“以價換量”效果得到明顯體現
11月14日，國家統計局發佈的前10個月全國房地產開發投資和銷售數據顯示，1月份至10月份，全國房地產開發投資109603億元，同比增長10.3%，增速比1月份至9月份回落0.2個百分點。58安居客房產研究院分院院長張波昨日在接受《證券日報》記者採訪時表示，整體穩定依然是2019年房地產市場最後兩個月大趨勢。
中原地產首席分析師張大偉對記者表示，10月份已經過去，但從樓市各種調控政策看，即使在長假影響下，樓市政策依然處於年內高位，中原地產研究中心統計數據顯示，10月份房地產調控累計高達67次，疊加之前數據，年內高達482次，相比2018年同期上漲超過20%。
從投資完成情況來看，1月份至10月份，東部地區房地產開發投資57615億元，同比增長8.4%，增速比1月份至9月份回落0.2個百分點;中部地區投資22822億元，增長10.0%，增速持平;西部地區投資24588億元，增長15.7%，增速回落0.5個百分點;東北地區投資4579億元，增長9.5%，增速回落0.4個百分點。
從新開工情況來看，前10個月，房地產開發企業房屋施工面積854882萬平方米，同比增長9.0%，增速比1月份至9月份加快0.3個百分點。
合富觀點：
預計到年底之前，開發企業會採取更加積極主動的“以價換量”策略，房地產銷售將保持平穩良好發展，全年銷售數據將與去年持平或小幅增長。
土地市場
本週出讓2宗住宅地塊。
下週出讓4宗住宅地塊
2宗商住地塊，2宗商業地塊。
網籤數據
商品房
本週全市網籤成交3275套，環比上週增加14.5%；
本週全市成交均價29128元/㎡，環比上週上漲4.3%。
本週全市存量113781套，環比增加1.3%；
本週主城區存量52964套，環比增加1.7%。
（注：全市包含富陽臨安；主城區包括大江東）
商品住宅
本週全市網籤成交2387套，環比增加7.9%；
本週全市成交均價29354元/㎡，環比上漲1.1%；
本週全市存量35336套，環比減少1.9%。
（注：全市包含富陽臨安；主城區包括大江東）
臨安、富陽
本週臨安網籤成交311套，環比增加79.8%，臨安成交均價19144元/㎡，環比上週上漲3.8%;
本週富陽網籤成交115套，環比減少37.2%，富陽成交均價21737元/㎡，環比上週上漲12.2%；
本週臨安存量8963套，環比減少1.1%，富陽存量2411套，環比增加3.3%。
酒店式公寓
本週全市網籤成交728套，環比上週增加68.5%；
本週全市成交均價31641元/㎡，環比上週上漲25.8%；
本週全市存量39391套，環比上週增加4.4%。
（注：全市包含富陽臨安；主城區包括大江東）
商業
本週全市網籤成交99套，環比上週增加23.75%；
本週全市成交均價24725元/㎡，環比上週上漲0.9%；
本週全市存量20916套，環比增加1.8%。
（注：全市包含富陽臨安；主城區包括大江東）
辦公
本週全市網籤成交61套，環比上週減少55.1%；
本週全市成交均價20865元/㎡ ，環比上週下降12.9%；
本週全市存量14718套，環比上週減少0.1%。
（注：全市包含富陽臨安；主城區包括大江東）
全市網籤榜單
新增搖號房源銷售信息
本週（11.11-11.17）新增搖號房源銷售信息
本報告數據來源
(a) 宏觀數據：國家統計局、浙江省統計局、杭州市統計局
(b) 房地產數據：杭州市統計局、杭州市國土資源和房屋管理局、杭州市房地產交易登記中心、合富研究院浙江
(c) 土地市場數據：杭州市國土資源和房屋管理局、杭州市統計局
本報告僅作提供資料之用，並不構成任何合富研究院提供任何專業建議或服務。合富研究院不對任何方因使用本文件而導致的任何損失承擔責任。本報告版權歸合富研究院所有，如需引用或轉載，需徵得合富研究院的書面同意。如需引用報告中的信息，請增加“由於統計時間和口徑的差異，可能出現與相關政府部門最終公佈數據不一致的情形，最終以政府部門權威數據為準”的提示。任何人使用本報告，視為同意以上聲明。
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