剛剛，城南怡心湖區域又一高改項目——金地悅瀾道拿證了！該項目推出建築面積約143-212㎡的院落洋房，正是成都市場比較緊缺的產品。
銳理數據顯示，近兩年成都建面130㎡以上的產品成交佔比逐年增加，2015年佔比不足10%，2018年上半年的佔比就已逼近20%，高改置業特徵明顯。
但在高改產品類型的選擇上，也有“困難症”，綜合來看，高層舒適感欠佳，別墅門檻太高，很多“新貴”階層傾向於洋房產品，奈何數量又有限。據統計，“金九銀十”期間，成都有近150個樓盤取證，但有花園洋房產品供應的項目不足7%，且幾乎位於遠郊區域。
供不應求 價格跳漲
成都洋房產品竟如此緊缺？
01 洋房持續缺貨 雙流區域最明顯
我們首先通過三個圖表，初步瞭解一下成都洋房市場的現狀：
通過2011年-2018年6月大成都範圍內各建築類型銷售佔比圖我們可以看到，洋房產品的佔比僅2-3%。為什麼佔比如此少，是成都購房者不喜歡購買洋房嗎？實則不然，我們來看下一張圖：
（2015.1-2018.10大成都洋房產品供銷趨勢 來源：銳理數據）
銳理數據統計顯示，2015年1月至2018年10月，整個大成都的洋房產品一直呈現供不應求的趨勢，銷售面積遠大於新增面積，洋房價格也一路上揚。
而通過比較各區域的洋房供銷情況我們也發現了差別：雙流區供不應求的現象最嚴重，近四年洋房的銷售面積幾乎是供應面積的兩倍。從價格端來看，雙流區洋房平均價格從2015年1季度的5727元/㎡，上漲到了2018年3季度的12165元/㎡，漲幅高達124%。
（2015年1季度-2018年3季度雙流洋房產品供銷趨勢 來源：銳理數據）
洋房需求量如此大，為何供應量卻很少？
最重要的原因，同樣的容積率，市場上一般更流行的是高低配（高層+別墅）的組合產品。如果做洋房，無法做高溢價，利潤率普遍偏低。
02 怡心湖掀起供應潮 誰會脫穎而出？
同一塊土地，不同開發商對產品的規劃理念和標準不同，賦予土地的價值與文明也各有差異。在當前的市場背景下，2018年4季度，有11區購房資格的改善型置業者，不該錯過雙流區的怡心湖板塊。
關於怡心湖及區域的發展情況，銳理君此前已多次詳述。在這片開發熱土上，同樣有低容低密的土地指標、同樣立足打造TOP級產品，金地、中國鐵建、綠城群雄逐鹿，最終呈現也各有特色。
目前，中國鐵建西派國樾首批次已推出高層，綠城首批次也將推高層。金地悅瀾道是區域內少有以洋房為主的純居宅邸，目前該項目首批次已拿證，推出建築面積約143-212㎡的院落洋房，這或許能在一定程度上解渴洋房市場。
從項目亮相到拿證不足一個月，金地這一波動作稱得上666。那麼，其洋房產品究竟有何特徵？銳理君也進行了詳細打探，在此剖析一二。
天時地利 條件嚴苛
名仕產品千挑萬選落址怡心湖
瞭解金地及其產品系的同行應該清楚，金地有一款經典產品——名仕系列，在業內外具有很強的知名度，如北京的金地·朗悅就是具有代表性的“名仕”系洋房社區，也是金地集團變革京城首套房居住形態的品質力作。
金地方面表示，名仕系產品落地要求十分嚴苛，核心的有兩點：其一，地塊必須佔有城市最好的資源，能打造城市地標；其二，地塊容積率要在2-2.5，以保證居住的舒適度。這方面，金地悅瀾道完全符合標準。
從佔有的城市資源來看，銳理君曾在《銳理觀察|城南這個區域為什麼能火？》一文中有詳細介紹。金地悅瀾道所在的怡心湖片區，既構建了“3+3+N”產業體系，還規劃有1湖7公園、5條地鐵線、19所學校、國際醫院、藝術中心、體育館等各項配套設施，其產城湖一體的發展模式，是未來城市生長的方向。
從地塊基礎指標來看，金地悅瀾道項目所在地塊容積率為2.5，綠化率35%。金地也因地制宜選擇將“名仕”系產品落位在這一項目上。通過研究成都及區域市場的現狀，金地最終選擇推出稀缺的花園洋房，客群瞄準城南高精尖“新貴”人群。從城南的消費潛力與人群構成來看，購買力強勁，這一產品的去化應該會激起熱潮。
院落洋房 誠意之作
“理科”式產品力如何彰顯？
真正人性化的產品，會讓你聯想到入住後的舒適感！
在與金地悅瀾道相關負責人的交流中，“舒適感”一詞被反覆提及。據悉，無論是產品規劃、裝修標準等硬實力，還是建築工藝、景觀設計、細節打造、人性化服務等軟實力，金地都力求找準差異化，以更好地彰顯“理科”標準：嚴謹、重細節。
01 板式佈局 南北通透
在產品佈局上，整個項目採用陣列式排布，兩端分佈高層，中間全規劃洋房產品；板式結構，南北通透，除了能保證小區業主圈層統一，還能獲得更大的棟距，實現戶戶觀景。
（陣列式+板式結構能最大限度凸顯居住舒適感—金地悅瀾道效果圖）
02 一軸多組團園林景觀
一個高品質社區，如果說外立面是最大的“面子”，那精心打磨的內部景觀就是最好的“裡子”。金地悅瀾道內部園林採用一軸多組團的方式，將打造櫻花大道、莫奈花園、香榭麗舍花廊、達爾西公園等景觀段。金地方面的思考是：既要突出歸家的儀式感，又要真實地營造讓洋房長在花園裡的狀態。
（一軸帶多組團的景觀，既有層次感也更有豐富性—金地悅瀾道效果圖）
現代建築的核心在於有生命，而各種生命系統的互動是關鍵。為打造360°健康家體系，在園林空間佈局上，該項目還分別為不同年齡段業主提供覆蓋運動、交流、玩樂等多元互動空間，如兒童主題樂園、年輕人動感運動地帶、800米環形夜光跑道和老年人活動中心等。
03 成都首例 微氣候智慧決策系統
氣候是一個高品質項目必須考慮的因素。在這方面金地的投入也是真金白銀：為營造出更好的居家環境，不惜斥巨資創立了金地研究所，研究出具有國家專利的“微氣候智慧決策系統”。
該系統充分利用植物、水景、建築物及構築物的搭配組合，圍繞風、光、溼、熱、聲、氣、色七大維度進行精準設計，合理設置小區活動場地，從而達到夏季春風拂面，冬季溫暖宜人的效果。
這也是微氣候系統首次運用於成都社區中，通過適宜性分析定位、場地微環境分析、功能植物智慧選擇三大技術，打造功能化、科學化和可持續的社區戶外健康舒適體驗 。
（金地獨創的微氣候系統將首次運用—金地悅瀾道效果圖）
04 一次到位、靈動處理的全週期戶型
以此次房源供應最多的建面約143㎡戶型來看，佈局方正，嵌入4房+2衛的配置，整體面積利用得十分合理，動線清晰，過道幾乎沒有空間浪費。
客廳-主臥-次臥全部朝南，採光通風俱佳。面積超過14㎡的超大景觀陽臺，無縫連接客廳和主臥，這樣的設計讓整個空間更有尺度感，又可完美借景外部花園。
（B2戶型143㎡ 4室2廳2衛）
寫在後面
在如今快週轉的背景下，大多的項目都追求標準化以及可複製性，操盤手對一個項目的“耐心”越來越少。從拿地到產品呈現，金地展示出了完全不同的態度，所打造的產品如今正式面市，相信能給成都房地產市場發展帶來更多積極意義。
首先，金地因地制宜規劃，高改項目的定位既是產品的需要，更是對土地的自然尊重；
其次，金地選擇稀缺的洋房這一產品落地，正戳中了成都“新貴”階層對生活在花園裡那顆嚮往的心；
最後，金地堅持高標準打造項目，從根本上夯實客戶的信任感，自然能被購房者認可。
金地悅瀾道已於10月24日拿證，推出建築面積約143-212㎡的院落洋房，在“百盤大戰”的成都樓市，稀缺的洋房產品無疑將給高改置業者更多新選擇。
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