即將收官的2018年，是成都地產史上濃墨重彩的一年。這一年，以“5.15新政”為分界點，我們見證了成都樓市從狂熱到冷卻的更迭起伏：
項目開盤從幾萬人搖號到部分樓盤無人問津，冰火兩重天；“性價比項目”與“高價地項目”輪番上市，冷暖自知；資歷大牌VS新進力量，從土拍現場到各大售樓部，競爭戰愈演愈烈；從剛需、首改到豪改，產品革新加速，市場的接受度卻打了一個又一個大問號……
壹
數據下滑 市場重回4年前
“高價位精裝房”成為銷量殺手？
蓄客難、購買力不足，這是橫亙在不少項目面前的兩大難題。但各位地產同仁或許還不是很清楚：2018年，多項市場數據的表現已經悄然回到4年前。
>>從銷量端來看，根據銳理數據監控，2018年前11個月，成都共成交184622套住宅，同比去年下滑23%，成交面積約2052萬方，同比去年減少417萬方（數據均為備案口徑）。這一成交數據，甚至比2014年1-11月的銷量更低。
成都2014-2018年各年前11個月住宅成交量（備案口徑）
>>從供銷關係來看，經歷2015、2016、2017三年的供不應求，2018年市場供應加大，但銷售速度卻跟不上，供銷比已達到1.15:1，甚至超過2014年的1.08:1。
成都2014-2018年住宅供銷走勢圖（備案口徑）
>>從開盤認購情況來看，從2018年6月開始，認購率持續下降，11月大成都開盤項目市場認購率為55%，這個數據基本與2014年的認購高峰持平。
對房企而言，市場已重新迴歸到開盤順銷的常態。
2011年1月-2018年11月成都市商品住宅月開盤供銷走勢圖（開盤現場統計，單位：套、%）
梳理了近2個月開盤項目的具體情況，銳理君還發現了以下兩個顯著特徵：
其一，主城區高性價比樓盤和郊區價格適中的樓盤，走量相對樂觀。
其二，近遠郊區域的高價位精裝房面臨“難賣”的窘境。
（11-12月成都近遠郊部分高價位精裝房銷售遇阻，數據為開盤當天去化量）
“近遠郊高價位精裝房”為何成了銷量殺手？其實有跡可循，前兩年的高地價出讓，抬高了成都樓市的熱情，也提升了客戶對市場的預期。
關鍵是，這樣的預期本質上透支了未來，如今我們按照土地保本價倒推售價的理論已經基本破滅。遠郊的各個項目，配套資源暫時跟不上，唯獨靠預期支撐價格的樓盤，自然會遭到客戶的質疑。
貳
順銷行情下
遠郊項目怎樣激活市場？
12月，銳理君針對青白江、新津、都江堰等遠郊市場進行了多篇報道，從大脈絡上梳理了遠郊的痛點與困惑。業界對此普遍的觀點是：遠郊樓市目前的難題不是單一項目、單一區域的簡單表徵，“順銷”行情已經不可逆。
此前兩週，針對遠郊的項目情況，銳理君還以2018年新進成都的弘陽及都江府項目為例，詳細闡釋了這家房企在成都的佈局與銷售觀，一個明顯的感受是：作為新進房企，沒有親身感受過去兩年成都市場的火爆，弘陽的開發心態反而更平和，落差感明顯更低，也更能正視行情，把激活市場、深耕市場放在了企業與項目發展的第一位。
我們不妨覆盤一下。今年6月，經過多輪博弈，弘陽以成交樓面價3562.5元/㎡、3525元/㎡拿下了位於都江堰市共計98.17畝的兩宗地塊，容積率為2。
11月，弘陽都江府售樓部和樣板間開放，項目定位改善品質社區。12月，項目首批次拿證開盤，主推府系洋樓（建面約114㎡-132㎡）和高層（建面約97㎡-118㎡）。
（川西新中式風格極具線條感的建築外立面）
對於遠郊區域面臨的“高價+精裝”難題，與其它很多“老資歷”相似，初進成都的弘陽也深感壓力頗大。
弘陽都江府項目的負責人也坦言：“從前期市場來看，購房者觀望情緒濃，樓盤開盤壓力大。但有一個現象不容忽視，來訪客戶對樓盤的品質滿意度較高，產品也能夠真正打動人。”
不僅是行情的迴歸，買方心態也在迴歸，從一窩蜂搶房到可以坐下來選房，如今的行情，是不是像極了四年前？銳理君曾反覆強調，在整體大環境不明朗的情況下，房企最重要的就是做好自己、做透區域、抓小放大。針對這一觀點，弘陽相關人士表示認同，也提出了更多針對性觀點，銳理君在此歸納如下，希望能給地產同行提供些許有益參考：
觀點一：做好自己！
抓住機會快人一步
近幾年，房地產行業的馬太效應愈發明顯，資源集中度越來越高，排名靠後的房企越來越難突破。不少行業觀察人士認為，未來全國房地產市場將呈現10—20家超大體量房企壟斷市場的局面。
“頭部房企”當道的背景下，有人洩氣掉隊，也有人迎難而上。作為今年地產界的一匹黑馬，弘陽的觀點是：以“速度”換未來，彎道超車。
★★2018年7月12日，弘陽地產集團（1996.HK）在香港成功IPO。從2017年年底啟動赴港上市計劃，弘陽用8個月順利完成了上市，“這可能是行業內最快速度之一了”。
★★規模決定了在行業內的資源調動力，做規模仍然是諸多房企的主要任務。從區域性房企擴張成全國性房企，弘陽先後進入成渝都市圈、珠三角都市圈、長江中游都市圈、長三角都市圈、中原都市圈。目前已分佈全國近30個大中城市，累計開發面積超1700萬平方米。
★★2018年上半年，弘陽地產集團簽約金額同比大幅增長188.4%，增長率排名全國上市房企TOP2；1-11月中國指數研究院全國房企銷售額排名躍升至TOP45。
“在房地產分化加快、發展放緩的當下，為了保證業績穩定增長，2020年躋身千億房企，弘陽必須快人一步。”弘陽相關負責人稱，能在成都做到拿地6個月就開盤，就是要走好搶開局的第一步。
觀點二：做透區域！
儘可能佔據市場紅利
近兩年，不少房企遠郊拿地首選都在新津、青白江等大熱區域，但弘陽的選址觀相對有些“異類”：都江堰濱河新區。弘陽方面表示，這是基於市調後的必然選擇，也是因為看中了都江堰存在的三大市場紅利與機會：
一是區域宜居性。都江堰作為“三遺”之城，擁有極高的知名度和豐富的旅遊資源。同時都江堰無工業痕跡，水質優良，空氣優質，氣候宜人，適宜居住。
弘陽都江府項目所在的濱河新區，向左享受國際旅遊度假區的旅居福利，向右毗鄰政務區的完善的生活配套。距離鳳凰體育館約2.6Km，距離市政府僅3.6Km，距離萬達城2.2Km，距離塔子壩中學約600m，距離都江堰市中醫院約1.2Km，周邊配套成熟。
（項目周邊配套距離與位置示意）
二是區域的成長性。都江堰擁有成都第一條市域鐵路——成灌高鐵，而成灌客運動車將於2019年1月5日起公交化開行，最短髮車間隔僅9分鐘，其背後自然是巨大客流量所推動的結果。交通便利是城市騰飛的驅動力，弘陽都江府選址在距高鐵站約1Km範圍內，看中的就是發展後勁。
根據國土局最新公告，弘陽都江府項目所在的都江堰濱河新區將有7宗住宅用地、1宗商業用地在2019年1月15日上市。共計約570畝，最高起拍樓面地價3037.5元/㎡，住宅容積率均為2。事實證明，弘陽當時的選擇具備很強的戰略眼光，越來越多土地的供應，將助推片區形成新的高端集聚地，而弘陽先吃了這隻大螃蟹。
（都江堰土地2019年1月15日即將拍賣信息）
三是區域市場空白性。回到房地產市場，都江堰項目少、品質低一直被詬病。前幾年萬達、泰禾、綠地等進駐主要佈局產業，今年才迎來恆大、人居、弘陽、中信等品質地產開發商，弘陽作為先行者，再次發揮“提速”能力，率先打造較稀缺的改善住宅，助推區域面貌升級。
觀點三：抓小放大！
產品全力實現無短板
當然，隨著時代發展進步，人們對居住需求的多樣性亦發生變化，這要求開發商在做產品設計時，更需要以變化的眼光來看待每一個細節。產品細微細節之處更有說服力。
在《首次公開|年底這個“現象級”項目背後的打造邏輯》一文中，銳理君曾詳細分析了弘陽都江府項目的產品打造邏輯，這裡再從細節上分析項目是如何做到“抓小放大”的：
A、從社區細節革新人居標準
樓間距最大化：社區樓間距最長距離達到了 60 米，充分的保證了每個樓棟每個單元的採光，是目前整個板塊內樓間距最大的社區。
社區跑道規格高：項目特別設計了近百米的慢跑道，並且根據園林造景，用彩色鋪設打造出活力的休閒景觀，是都江堰區域內長度最長、規格最高的健康步道。
雙大堂設計更奢華：都江府是區域內率先建設雙大堂精裝項目，地下車庫入戶大堂，與地上大堂相輔相成。
B、用“人性化”凸顯裝修功力
弘陽都江府戶型瞄準改善人群，從客戶使用角度出發，採用較高標準的精裝交付方式。除了使用西門子、科勒、摩恩等一線品牌外，以小見大，48項精裝細節之處更顯品質和匠心。
例如：玄關的一鍵離家，廚房石英石臺面，衛生間的暖風機、鏡面防霧處理、電熱毛巾架，臥室門靜音處理、緊急呼救按鈕等等。
C、用物業服務定調高端品質
弘陽物業是弘陽集團的核心產業板塊之一，其人文關懷性細節把控，是都江府項目品質社區點睛之筆。
利用大數據，總部監控每個項目的服務水平；利用高科技，研發的“弘生活”APP讓業主在手機端就能享受到一站式的物業服務；利用電子巡更、紅外對射周界安防等物防系統，為社區提供更全面的保障。
寫在後面
經歷了2016-2018三年的發酵與調整，成都樓市的變化不可謂不小，隨著市場的週期性轉變，接下來的成都樓市將如何走？目前沒有標準答案。
但銳理君看來，房企在“做好自己、做透區域、以小抓大”的基礎上，還應該適時調整策略，並做好順銷的營銷準備。購房者應把買房重點放在居住屬性上，面對有優惠、有房挑的局面，也完全無需過度糾結。
*免責聲明：本文中所標識的生活圈等區域範圍僅概略表示位置關係，並非行政機關區域劃分，具體以政府文件為準；文中所涉項目信息及相關承諾僅供參考，具體以項目現場和企業最終公示為準。本文所涉及的相關市場數據，為銳理數據統計，僅供參考。
閱讀更多 銳理數據 的文章
