12.25 市场重回4年前 成都哪类房子最难卖？

即将收官的2018年，是成都地产史上浓墨重彩的一年。这一年，以“5.15新政”为分界点，我们见证了成都楼市从狂热到冷却的更迭起伏：

项目开盘从几万人摇号到部分楼盘无人问津，冰火两重天；“性价比项目”与“高价地项目”轮番上市，冷暖自知；资历大牌VS新进力量，从土拍现场到各大售楼部，竞争战愈演愈烈；从刚需、首改到豪改，产品革新加速，市场的接受度却打了一个又一个大问号……

壹

数据下滑 市场重回4年前

“高价位精装房”成为销量杀手？

蓄客难、购买力不足，这是横亘在不少项目面前的两大难题。但各位地产同仁或许还不是很清楚：2018年，多项市场数据的表现已经悄然回到4年前。

>>从销量端来看，根据锐理数据监控，2018年前11个月，成都共成交184622套住宅，同比去年下滑23%，成交面积约2052万方，同比去年减少417万方（数据均为备案口径）。这一成交数据，甚至比2014年1-11月的销量更低。

成都2014-2018年各年前11个月住宅成交量（备案口径）

>>从供销关系来看，经历2015、2016、2017三年的供不应求，2018年市场供应加大，但销售速度却跟不上，供销比已达到1.15:1，甚至超过2014年的1.08:1。

成都2014-2018年住宅供销走势图（备案口径）

>>从开盘认购情况来看，从2018年6月开始，认购率持续下降，11月大成都开盘项目市场认购率为55%，这个数据基本与2014年的认购高峰持平。

对房企而言，市场已重新回归到开盘顺销的常态。

2011年1月-2018年11月成都市商品住宅月开盘供销走势图（开盘现场统计，单位：套、%）

梳理了近2个月开盘项目的具体情况，锐理君还发现了以下两个显著特征：

其一，主城区高性价比楼盘和郊区价格适中的楼盘，走量相对乐观。

其二，近远郊区域的高价位精装房面临“难卖”的窘境。

（11-12月成都近远郊部分高价位精装房销售遇阻，数据为开盘当天去化量）

“近远郊高价位精装房”为何成了销量杀手？其实有迹可循，前两年的高地价出让，抬高了成都楼市的热情，也提升了客户对市场的预期。

关键是，这样的预期本质上透支了未来，如今我们按照土地保本价倒推售价的理论已经基本破灭。远郊的各个项目，配套资源暂时跟不上，唯独靠预期支撑价格的楼盘，自然会遭到客户的质疑。

贰

顺销行情下

远郊项目怎样激活市场？

12月，锐理君针对青白江、新津、都江堰等远郊市场进行了多篇报道，从大脉络上梳理了远郊的痛点与困惑。业界对此普遍的观点是：远郊楼市目前的难题不是单一项目、单一区域的简单表征，“顺销”行情已经不可逆。

此前两周，针对远郊的项目情况，锐理君还以2018年新进成都的弘阳及都江府项目为例，详细阐释了这家房企在成都的布局与销售观，一个明显的感受是：作为新进房企，没有亲身感受过去两年成都市场的火爆，弘阳的开发心态反而更平和，落差感明显更低，也更能正视行情，把激活市场、深耕市场放在了企业与项目发展的第一位。

我们不妨复盘一下。今年6月，经过多轮博弈，弘阳以成交楼面价3562.5元/㎡、3525元/㎡拿下了位于都江堰市共计98.17亩的两宗地块，容积率为2。

11月，弘阳都江府售楼部和样板间开放，项目定位改善品质社区。12月，项目首批次拿证开盘，主推府系洋楼（建面约114㎡-132㎡）和高层（建面约97㎡-118㎡）。

（川西新中式风格极具线条感的建筑外立面）

对于远郊区域面临的“高价+精装”难题，与其它很多“老资历”相似，初进成都的弘阳也深感压力颇大。

弘阳都江府项目的负责人也坦言：“从前期市场来看，购房者观望情绪浓，楼盘开盘压力大。但有一个现象不容忽视，来访客户对楼盘的品质满意度较高，产品也能够真正打动人。”

不仅是行情的回归，买方心态也在回归，从一窝蜂抢房到可以坐下来选房，如今的行情，是不是像极了四年前？锐理君曾反复强调，在整体大环境不明朗的情况下，房企最重要的就是做好自己、做透区域、抓小放大。针对这一观点，弘阳相关人士表示认同，也提出了更多针对性观点，锐理君在此归纳如下，希望能给地产同行提供些许有益参考：

观点一：做好自己！

抓住机会快人一步

近几年，房地产行业的马太效应愈发明显，资源集中度越来越高，排名靠后的房企越来越难突破。不少行业观察人士认为，未来全国房地产市场将呈现10—20家超大体量房企垄断市场的局面。

“头部房企”当道的背景下，有人泄气掉队，也有人迎难而上。作为今年地产界的一匹黑马，弘阳的观点是：以“速度”换未来，弯道超车。

★★2018年7月12日，弘阳地产集团（1996.HK）在香港成功IPO。从2017年年底启动赴港上市计划，弘阳用8个月顺利完成了上市，“这可能是行业内最快速度之一了”。

★★规模决定了在行业内的资源调动力，做规模仍然是诸多房企的主要任务。从区域性房企扩张成全国性房企，弘阳先后进入成渝都市圈、珠三角都市圈、长江中游都市圈、长三角都市圈、中原都市圈。目前已分布全国近30个大中城市，累计开发面积超1700万平方米。

★★2018年上半年，弘阳地产集团签约金额同比大幅增长188.4%，增长率排名全国上市房企TOP2；1-11月中国指数研究院全国房企销售额排名跃升至TOP45。

“在房地产分化加快、发展放缓的当下，为了保证业绩稳定增长，2020年跻身千亿房企，弘阳必须快人一步。”弘阳相关负责人称，能在成都做到拿地6个月就开盘，就是要走好抢开局的第一步。

观点二：做透区域！

尽可能占据市场红利

近两年，不少房企远郊拿地首选都在新津、青白江等大热区域，但弘阳的选址观相对有些“异类”：都江堰滨河新区。弘阳方面表示，这是基于市调后的必然选择，也是因为看中了都江堰存在的三大市场红利与机会：

一是区域宜居性。都江堰作为“三遗”之城，拥有极高的知名度和丰富的旅游资源。同时都江堰无工业痕迹，水质优良，空气优质，气候宜人，适宜居住。

弘阳都江府项目所在的滨河新区，向左享受国际旅游度假区的旅居福利，向右毗邻政务区的完善的生活配套。距离凤凰体育馆约2.6Km，距离市政府仅3.6Km，距离万达城2.2Km，距离塔子坝中学约600m，距离都江堰市中医院约1.2Km，周边配套成熟。

（项目周边配套距离与位置示意）

二是区域的成长性。都江堰拥有成都第一条市域铁路——成灌高铁，而成灌客运动车将于2019年1月5日起公交化开行，最短发车间隔仅9分钟，其背后自然是巨大客流量所推动的结果。交通便利是城市腾飞的驱动力，弘阳都江府选址在距高铁站约1Km范围内，看中的就是发展后劲。

根据国土局最新公告，弘阳都江府项目所在的都江堰滨河新区将有7宗住宅用地、1宗商业用地在2019年1月15日上市。共计约570亩，最高起拍楼面地价3037.5元/㎡，住宅容积率均为2。事实证明，弘阳当时的选择具备很强的战略眼光，越来越多土地的供应，将助推片区形成新的高端集聚地，而弘阳先吃了这只大螃蟹。

（都江堰土地2019年1月15日即将拍卖信息）

三是区域市场空白性。回到房地产市场，都江堰项目少、品质低一直被诟病。前几年万达、泰禾、绿地等进驻主要布局产业，今年才迎来恒大、人居、弘阳、中信等品质地产开发商，弘阳作为先行者，再次发挥“提速”能力，率先打造较稀缺的改善住宅，助推区域面貌升级。

观点三：抓小放大！

产品全力实现无短板

当然，随着时代发展进步，人们对居住需求的多样性亦发生变化，这要求开发商在做产品设计时，更需要以变化的眼光来看待每一个细节。产品细微细节之处更有说服力。

在《首次公开|年底这个“现象级”项目背后的打造逻辑》一文中，锐理君曾详细分析了弘阳都江府项目的产品打造逻辑，这里再从细节上分析项目是如何做到“抓小放大”的：

A、从社区细节革新人居标准

楼间距最大化：社区楼间距最长距离达到了 60 米，充分的保证了每个楼栋每个单元的采光，是目前整个板块内楼间距最大的社区。

社区跑道规格高：项目特别设计了近百米的慢跑道，并且根据园林造景，用彩色铺设打造出活力的休闲景观，是都江堰区域内长度最长、规格最高的健康步道。

双大堂设计更奢华：都江府是区域内率先建设双大堂精装项目，地下车库入户大堂，与地上大堂相辅相成。

B、用“人性化”凸显装修功力

弘阳都江府户型瞄准改善人群，从客户使用角度出发，采用较高标准的精装交付方式。除了使用西门子、科勒、摩恩等一线品牌外，以小见大，48项精装细节之处更显品质和匠心。

例如：玄关的一键离家，厨房石英石台面，卫生间的暖风机、镜面防雾处理、电热毛巾架，卧室门静音处理、紧急呼救按钮等等。

C、用物业服务定调高端品质

弘阳物业是弘阳集团的核心产业板块之一，其人文关怀性细节把控，是都江府项目品质社区点睛之笔。

利用大数据，总部监控每个项目的服务水平；利用高科技，研发的“弘生活”APP让业主在手机端就能享受到一站式的物业服务；利用电子巡更、红外对射周界安防等物防系统，为社区提供更全面的保障。

写在后面

经历了2016-2018三年的发酵与调整，成都楼市的变化不可谓不小，随着市场的周期性转变，接下来的成都楼市将如何走？目前没有标准答案。

但锐理君看来，房企在“做好自己、做透区域、以小抓大”的基础上，还应该适时调整策略，并做好顺销的营销准备。购房者应把买房重点放在居住属性上，面对有优惠、有房挑的局面，也完全无需过度纠结。