曾經說過，廣州的房價雖然不是四大一線城市裡最高的，但廣州卻是中國地產聖地：這裡誕生了一批全國最知名、最有影響力的企業，而這些企業幾乎全部都集中在房地產行業，如恆大地產、保利地產、富力地產、合景泰富地產、合生創展地產、星河灣地產......
而至於上海，雖然上海並沒有出現像粵系、閩系、浙系這樣那樣的房企流派，但在中國地產史冊上，其重要程度，卻絲毫不遜於北、廣、深。
只是，時乖運蹇，上海這塊黃金寶地，最終被外來房企佔了鵲巢，自家本土房企，卻幾乎隨風凋零。
1st
不知不覺，上海已經成了擁有中國最多房企巨頭的大都會。
就在這次國慶前，三盛地產正式宣佈把總部搬到上海，老闆林榮濱大發紅包，見者有份。
而回頭看，早在2016年地產大牛市伊始，房企總部搬上海就已達到高潮。那一年，融信、正榮、中梁、中南、新力、禹洲、協信、中駿、東原 等9家TOP50房企先後將總部搬至上海。規模之大，甚至引發了上海人才市場的大洗牌。
到了2019年，除了已經落地的弘陽、奧山、三盛外，還有祥生、港龍、錦藝、融僑的總部，藍光、文一的第二總部，也即將搬遷至上海。
為什麼這些房企都喜歡上海？原因不用細說，主要就是其發家區域並非一線城市，如閩系房企大多起家於福州或廈門，但這兩個城市都是二線城市。而把總部搬到上海以後，便於爭奪經濟發達、市場成熟的長三角樓市。
此外，上海一直以金融為中心，開放化、國際化的視野一直讓上海屹立在世界大都市的潮頭，無論是融資、人才引進還是優秀乙方合作單位的找尋，都足以吊打二三線城市。再加上房企總部的集聚效應，這也成為吸引房企的原因所在。
2nd
有意思的是，儘管上海成了全國房企的朝聖之地，但上海的本地房企，除了綠地一枝獨秀之外，大多已成為上海灘的獨家記憶。
比如從2000年開始，一直到2008年，當初上海房企的老大，除了綠地，還有鵬欣、中星、大華等這樣的開發商，現在這些房企的名字和不少90後地產人來說應該聽也沒聽過了。
而在上個月，開發了喜馬拉雅和九間堂的上海證大老闆戴志康，居然還因為搞P2P，而自首進了班房。
究竟是什麼原因，讓“近水樓臺先得月”的上海本地房企，成了末日黃花？
仔細梳理這些房企的發展歷程，我們可以看到，上海本地房企的命運，真如《上海灘》裡所唱的，“浪奔浪流，萬里滔滔江水永不休”。
3rd
其實要說上海本地房企為何沒落，無非兩個原因，即要麼偏愛金融甚於實幹，要麼 過於看重手裡的一畝三分地。
為什麼這麼說呢？以復地集團為例，作為復星的地產板塊，其老闆大家都很熟悉，郭廣昌梁信軍。
復星成名很早，1992年創業，1998年手裡的第一個產業公司復星醫藥上市，以“中國動力嫁接全球資源”，按理說，作為地產板塊的復地，是不缺資金也不缺人才的。而且，即便復地在2004年才上市，也比碧桂園早3年、比龍湖早5年、比新城早8年、比融信早12年。
對此，我還記得，2004年的全國房企百強榜，復地名列全國第八，甚至超過同檔國企的綠地集團、上海農工商、中華企業、上海城投。
現如今，復地排名全國54，雖然仍在百強榜上，但與昔日的佛山碧桂園、常州新城相比，顯然不可同日而語，更別提曾經與其三分上海天下的綠地，最早來滬學習復地、推崇復地的旭輝了。
甚至，因為估值太低被投資人拋棄，這家內地第二家在港上市房企，2011年以22億元的代價完成私有化退市。如今復地的絕大部分資產，早在2018年就被複星終裝入了自己控股的另一家上市公司“豫園股份”之內，成為了豫園股份旗下“快樂時尚地產產業集群”中的一個產業板塊。
當然，你可以說復地只是復星的一個投資板塊，復星作為並不純粹致力於地產的企業，幹不過別人很正常。但是，復地的業務增長速度明顯低於行業平均水平，這樣的投資在地產黃金年代，究竟算不算得上是成功的投資，我是要大打問號的。
很明顯，復地就是偏愛金融甚於實幹的典型。有業內人士評價：“復星給人的感覺是資本玩家的打法，專業的地產領軍人才在復星並不是嫡系。與那些專注房地產開發的品牌房企相比，復地在開發建設、規劃設計、營銷招商等方面都沒有很強的自我控制體系。”
而郭廣昌也說，復星“不是地產金融而是金融地產”，併成立了另一地產平臺復星地產，與復地地產形同內耗競爭。如星浩資本2011年獲得的3個項目中最好的大連東港項目，就是從復地“劃撥”給復星的星浩來操作的。失去復星“獨寵”的復地，從2013年開始，竣工面積一路下滑，全國多個項目開工緩慢，公開拿地場合也鮮少見到復地身影。
自此，這家在1994年就涉足房地產業務、曾一度佔據上海灘地產“大哥”和國內第一陣營地位的復地，就這樣“泯然眾人矣”。
4th
除了復地，“偏愛金融甚於實幹”的典型，還有證大和鵬欣。
證大就不多說了，作為曾經也專注於產品，造出過喜馬拉雅中心、九間堂，和復星PK過外灘金融中心“高山流水”設計方案的證大，如果不是放棄了當年的執著、全面轉型去做了金融，也不會出現戴志康自首，轟動上海灘的鬧劇了。
至於鵬欣，說實話我也不是特別瞭解，只知道這家企業，早已淡出了地產開發，將重心轉到了海外投資。
那麼，“過於看重自家一畝三分地”的典型呢？典型就是大華。
大華地產曾經是一家比復地綠地都牛的企業，04年復地只排名全國第八，大華排名可是全國第七。
大華前身是上海寶山區大場鎮的鎮辦企業大場房地產公司，老闆金惠明，是原大場鎮新華村的書記。
按理來說，既然是大場鎮的鎮辦企業，大華自然對大場鎮這片北上海的豐腴土地有著某些先天的優勢——大場鎮雖然屬於寶山區、卻緊挨閘北、普陀，距人民廣場直線距離不過7、8公里。
事實也的確如此。依靠大場鎮的先天優勢，2019年6月，上海市寶山區大場鎮聯東村“城中村改造”住宅地塊出讓，大華集團以底價獲得，建築面積高達17.4萬平米。這是大華集團兩年內第三次在寶山底價獲得“城中村改造”項目，總地價超過112億元。
問題也正出在這些先天優勢上。由於前身畢竟是鎮辦企業，金惠明為了控股權，不得不做各種各樣的股權運作變更。1998年，大華還只有兩個集體股東。2002年，董事長金惠明就以5282萬元現金購得大華48%以上的股權，終於實現了對大華集團的絕對控股（據公開資料顯示，當時大華集團的總資產為13.7億元，淨資產為2.6億元，而大華集團90%的股權應價值2.34億元，卻9900萬就被賣出）。
然而曠日持久的股權糾纏並沒有為金惠明帶來想象中的上市。2007年，大華集團一度離上市近在咫尺。東北特鋼集團同意向大華集團轉讓大連金牛的40.67%股權，但在11月突然宣佈終止大華集團借殼大連金牛一事的《重組框架協議》，並對終止的原因隻字不提。當時不少人判斷，影響大華集團上市的原因便是該公司的股權不明確，因為是大華由鎮集體經濟企業改制而來，而大華集團表示與大連金牛無關。
最終，大連金牛的殼被後起之秀中南建設奪魁，這個殼的代碼便是000961。
自此，終止上市的大華元氣大傷。而掌握了控股權的金惠明，對大華實行家族化管理，產品力很弱、人才短缺，全國化也受阻。
其實想想，如果大華能跳出大場村的“資源詛咒”，就像碧桂園那樣，心無旁騖謀未來，其發展未必不比現在好。
但是，這又怎麼可能呢？正因為有土地，而且是北上海的土地，大華才之所以成為大華；正因為有渠道，有足夠的資源，大華才不必像碧桂園、像萬科、像恆大那樣玩高週轉。
大華只是沒想到，高週轉做得好的房企，早已奠定了自己的版圖，而這家曾名列全國第七的房企，卻不得不低調、低調、再低調。
5th
其實站在時間的角度來看，上海這座城市，一直跟房地產很有緣。
從某種意義上說，它就是中國房地產經濟的誕生地。
1842年中英《南京條約》訂立後, 1845年中英之間又簽署了《上海土地章程》，章程規定外國人有權租用上海的土地建設房產。上海道臺順應時勢，設置了工部局（即現在的房管部門）以及道契。道契上面標明所有人、地塊面積、位置、交易價格，實際成為了房產所有權的唯一憑證。由此，隨著永租制的確立、以道契為代表的新的土地契證的使用，再加上西方化的市政機構的出現（工部局），租界房產具備了作為商品進行自由買賣的必要條件，標誌著近代中國房地產業的誕生。而隨著後續太平天國的戰亂波及上海周邊，有洋人保護、有契約憑證的上海租界房產，成為了很多人的心頭摯愛。
而中國房地產經濟最早的“高週轉”模型，也是出自上海。在太平天國年代，為了滿足急速膨脹的人口所需，洋商們建造了800多幢簡易住房，用於出租。這類房屋都是木板結構，成本低，建造速度快，一般三五個月的租金就足夠新建一所同樣的木屋，資本週轉非常快。
在上海的外國房地產商中，佔地最多、影響最久的，是猶太人中的沙遜家族（新沙遜洋行擁有者）和哈同家族（哈同洋行擁有者）。
然而，儘管在中國房地產歷史中擁有如此獨特的地位，儘管上海已貴為魔都，上海仍然沒能延續輝煌，打造一批類似於“閩系”的滬派房企，反而是一批外來房企，紛紛把總部設在了上海。
這不得不說，是一個極大地諷刺。
星子簡介：關注地產3年，專注行業，深度剖析。歡迎添加我的個人微信號：xiewen1205
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