中房報記者 許倩 | 北京報道

蘇州樓市，涼意陣陣。

“二手房有價無市，看房者觀望情緒變濃。受調控政策影響，房貸也不好批下來，交易量大受影響。”蘇州工業園區一家二手房中介工作人員稱。

今年7月24日，蘇州發佈樓市新政，對政策最為敏感的二手房市場應勢而下。易居研究院數據顯示，9月蘇州二手房成交量為6600套左右，環比下降20.7%，同比下降18.4%。而2019年上半年，蘇州二手房成交量一直處於歷史高位。

受衝擊較為嚴重的還有面臨入市的“地王”項目。誕生於2016年蘇州土拍熱潮的高價“地王”，正迎來第一批項目的入市，根據蘇州當前的限漲令，這批“地王”項目虧損幾乎已是必然。“第二波地王項目能否盈利，則要看政府願不願意鬆動價格限制。”上海中原地產市場分析師盧文曦對中國房地產報記者分析表示。

樓市的急轉直下，影響的不僅是購房者的預期，還有開發商的拿地熱情。政策嚴控下的蘇州土地市場上，高溢價土地已難見身影，底價、低溢價成交將成為常態。

9月27日蘇州出讓的7宗涉宅地塊中，6宗地塊底價成交，1宗地塊溢價率11.7%；9月18日8宗涉宅地塊拍賣中，1宗地塊流拍，4宗底價成交，3宗低溢價成交。而且，地塊競得者以地方國企居多，這與之前蘇州土地市場上民企為主的廝殺場面大不相同，而民企的拿地熱情往往更能代表當地土地市場的活躍度。

無疑，土地市場作為樓市風向標，其降溫將影響市場各方主體對於未來市場的預期，並進一步傳導到樓市。隨著樓市銷量的持續低迷，房價回調也只是一個時間的問題。

政策的調控高壓之下，從火熱到退燒的蘇州樓市樣本，給炒房者及盲目拿高價地的開發商們，敲響了一記警鐘。

地市降溫 樓市萎縮

在傳統樓市地市的銷售旺季，曾經的房價“四小龍”蘇州卻走出了冷清的市場行情。

9月27日，蘇州主城區有7幅涉宅地塊入市交易，主要位於相城區及吳中區，有2宗商住地塊、5宗住宅地塊，總出讓面積36.33萬平方米，總建築面積74.99萬平方米，總起價93.3億元。最終，7宗地成交總價為94.3億元，僅一宗地塊達到溢價，拿地企業包括星河地產、美的、吳中地產、相城城建、相城交建、漕湖置地、蘇州高鐵新城經濟有限公司等7家企業，後4家均為地方國企。

溢價率最高的是位於吳中木瀆的一宗地塊，經過7輪競價，由星河地產以9.95億元競得，樓面價15380元/平方米，溢價率11.17%。該地塊成交價超過了地塊設定的“竣工預售許可調整價”9.91億元，突破現房銷售臨界點，後期地塊內建築產品須現房入市銷售。但後續被曝出是“操作失誤”導致。

據蘇州房企人士透露，當日土拍現場，大多數地塊僅有1家房企報名，這就代表著幾乎沒有競爭加價的可能。“大家舉牌不像以前那樣熱情了，整個拍賣過程中，都在等倒計時讀結果，毫無懸念。”

9月18日，蘇州市有8宗經營性用地進入限時競價階段，均採取限地價、限房價的出讓方式。最終，4宗地底價成交，最高的一宗地塊溢價10.69%，一宗僅一家報名參拍的地塊流拍。成交的7宗地塊最終收金104.82億元，其中有4宗均被地方國企競得，新希望地產、金輝地產、上海嘉兆亦各有所獲。

“地價高是流拍主要原因。土地溢價率走低，但是起拍價較高，房價又不能漲，房企在衡量後覺得項目盈利性不佳。若不是有地方國企兜底，說不定也會流拍。”前述蘇州房企人士透露。

土地市場降溫的背後，是開發商對蘇州樓市後市的謹慎預期。這也是蘇州樓市調控政策發力的結果。7月24日，蘇州調控政策再度升級，在提高限購門檻、擴大限售範圍的同時，將住宅用地競買保證金的區間調整為30%～50%，並鼓勵實行“限房價、限地價”。盧文曦認為，保證金的提高，對於一些通過馬甲公司操作土拍的行為，有打擊性，有利於土地市場迴歸理性。同時，“現房銷售”依舊是開發商避之不及的一道坎。

事實上，“7·24新政”的影響正在逐漸釋放，土地市場降溫的同時，樓市亦明顯降溫。經歷了前期的密集調控，購房者的觀望情緒加劇。

一方面，商品房供應量下降。9月，蘇州新增商品住宅供應面積70萬平方米，環比下降23%，同比下降53%。另一方面，成交量也在明顯萎縮。9月，易居研究院監測的13個城市二手房成交量為6.7萬套，環比下降7.3%，同比增長6.6%，其中蘇州二手房成交量環比下降20.7%，同比下降18.4%，降幅最大。8月份，蘇州新房市場成交69萬平方米，環比下降31%，月度成交數據首現大幅回落；二手住宅成交86萬平方米，環比減少19%。

“不僅投資性購房被嚴厲打擊，限售使得部分置換需求也有所抑制。”易居報告稱。

尷尬的“地王”入市

市場冷意下，2016年的高價地項目開始“扎堆”進入新房市場。“麵粉貴過麵包”的現象在蘇州市場並不稀奇，只是“麵包”價格突遇政策限制，房地產商寄希望於高價拿地後再高價賣項目的希望幾成泡影。

10月12日，中鐵諾德姑蘇上府領取了預售證，備案銷售均價為2.8萬元／平方米。這個項目所在地塊正是誕生於2016年土地火熱之際。彼時，中鐵建以樓面價25750元/平方米搶下該地塊，溢價率高達122%。

除該宗地塊，當年中鐵建還在吳中區拿下另一宗“地王”2016-WG-53號地，樓面價高達28965元/平方米。據悉該項目將於明年開盤，項目的盈利性同樣令人疑問。

2018年1月，中鐵建又一次大手筆拿下蘇州姑蘇區“蘇地2017-WG-47號”地王。據測算，該地塊4.3萬元/平方米的單價刷新了蘇州最高樓面價紀錄，成為新的單價地王。彼時該地塊周邊二手房項目均價僅3.4萬元/平方米。

不止中鐵建。2016年，南京仁恆投資有限公司以總價約20.67億元競得蘇地2016-WG-46號地塊，成交樓面38745元/平方米，溢價率81%。現在也在等待入市，業內預計基本無利潤空間可言。

中指院一位相關負責人認為，針對蘇州市場，成交樓面價20000元/平方米以上地塊，高價地定價與成交樓面價比值僅為1.3～1.6倍區間，盈利空間著實有限，同時在整體樓市調控趨緊的背景下，高價地項目普遍難以開盤。

據克而瑞統計，調控加碼的市場環境下，2019年8月以後，蘇州市區還將有46個項目待入市，其中2016年土拍熱潮誕生的高價地項目有9個，均要求現房銷售。在這待入市的46個項目中，樓面地價超過2萬元/平方米的項目達到15個，佔比接近三分之一，33個項目的樓面地價超過1萬元/平方米。

長期以來有一種說法，國內樓市屬於政策市。蘇州樓市由火熱到蕭條，正是政策市下的反應。

2016年10月起，蘇州全面限購，不到3年時間，蘇州市政府4次出臺調控政策，一次比一次嚴厲，一次比一次精準，體現了政府穩定房地產市場的堅定決心和意志。特別是今年7月24日發佈的樓市新政，其中有一個調控目標：蘇州年內房價漲幅要控制在5%以內。

在限貸方面，蘇州的房貸利率幾乎屬於全國最高。最新數據顯示，目前蘇州大部分銀行首套房貸利率上浮25%，少數銀行首套利率上浮20%～23%；二套房還清情況下，利率上浮普遍在25%～35%；二套房未還清情況下，多數銀行利率上浮30%～35%。此外，進入10月份以後，蘇州多家銀行額度緊張，放款時間無法確定，少數銀行已停辦房貸業務。

盧文曦分析認為，蘇州過高的房貸利率，一方面反映出市場資金流向，即資金對房地產有一定屏蔽；另一方面也反映出政策導向，不希望資金過多流入樓市。

蘇州的樓市調控還在繼續，且沒有放鬆的跡象。這在多位業內人士看來，蘇州樓市銷量與土地市場的降溫恐怕一段時間內還會是常態，這對於之前漲的過快的蘇州房價而言，也是一個擠泡沫的過程。