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2019年最後一個季度，無論是大型房企還是小型房企，都陷於籌錢的融資暗戰中。
上海證券交易所12月5日披露，廣州越秀集團股份有限公司（下稱越秀集團）擬公開發行55億元公司債的項目狀態變更為“已受理”。
《商學院》記者瞭解到，該筆債券募集資金擬用於粵港澳大灣區建設、償還金融機構借款及債券和補充流動資金。發行規模不超過55億元，發行期限不超過10年，票面金額為100元，按面值平價發行。
同月，上海清算所披露，廣州越秀集團有限公司擬發行2019年度第七超短期融資券，發行規模為30億元。
據越秀集團此前披露的三季度財務報告，截至2019年9月底，越秀集團短期借款累計293.31億元，較年初增加65.68%；長期借款887.50億元，較年初增加39.48%。總負債為5060.35億元，資產負債率為83.59%。
資產負債率維持高位，可能與越秀集團子公司越秀地產的跑馬圈地有關。
集團子公司越秀地產與集團旗下的投資基金形成“地產+基金”拿地模式，截至今年11月，越秀地產累計拿地已達603億元。克而瑞數據顯示，今年前11個月，越秀集團合約銷售額約604億元，拿地成本幾乎超過銷售額度。
不過，在擴張速度明顯加快的越秀地產在高槓杆和高土儲的情況下，其週轉速度能否跟得上呢？如果開發運轉不暢可能形成資金高壓，越秀地產會如何應對將來融資成本升高的危機呢？ 對此，《商學院》記者致函越秀地產，截至發稿日期，未收到回覆。
發債“輸血”
上海證券交易所12月5日披露：越秀集團擬公開發行55億元公司債的項目狀態變更為“已受理”。
另據上海清算所12月3日披露，廣州越秀集團有限公司擬發行2019年度第七超短期融資券，發行規模為30億元，期限30天。起始日2019年11月7日，到期日2019年12月7日，年利率2%。
越秀集團於1985年在香港成立，經過30多年的改革發展，集團已形成以金融、房地產、交通基建、都市農業為核心產業，造紙、發展等傳統產業，旗下有越秀金控、創興銀行、越秀地產、越秀交通基建、越秀房託基金等五家上市公司，集團整體資產證券化率約95%。
債券募集說明書披露，在2016年、2017年、2018年以及2019年1-6月（下稱：最近三年及一期末），越秀集團負債總額分別為3074億元、3637億元3、4334億元以及 4955億元，呈逐年上升趨勢。最近三年及一期末，發行人資產負債率分別為 82.20%、84.67%、83.65%和 83.49%。越秀集團在其《公開發行公司債券募集說明書》（以下簡稱說明書）中稱：發行人債務規模較大，資產負債率維持較高水平，若未來行業形勢或金融市場等出現重大不利變化，發行人可能面臨較大的償債壓力。
由此看出越秀集團資產負債率維持高位。
債務方面，募集說明書顯示，最近三年及一期末，集團有息負債總額分別為 1210.50 億元、1469.60 億元、1759.57 億元和 2199.24 億元，呈逐年上升趨勢。資產有息負債率分別為 32.37%、34.21%、33.96%和 37.05%。說明書顯示：集團有息負債規模較大，償債壓力較大。
中南財經政法大學數字經濟研究執行院長盤和林向《商學院》記者分析道，在過去的“三高模式下”，高槓杆或者說高負債是房地產經營的一大特點。但是除了經營模式的問題，房地產行業自身特點也決定了其經營的“高負債”特點。
房地產業務是越秀集團主要業務板塊之一，同時由於近年來業務規模的持續擴張，存貨規模持續快速增長。最近三年及一期末，集團存貨賬面價值分別為723.56億元 、728.49億元、1030.2億元和1289.43億元 ，佔各期末流動資產總額的比重分別為 38.43%、33.18%、38.54%和 40.09%。流動比率分別為 0.96、0.89、0.92 以及 1.00，速動比率分別為 0.59、0.60、0.57 以及 0.60，整體水平偏低。
財經評論員嚴躍進分析認為，在土地價格收到抑制增長的環境下，房企的“借新還舊”的效果是被動的。關鍵是如果舊的債務不解決會對企業年度負債壓力比較大，借債就只能理解為的當前市場降溫那種應急手段。而高成本的融資，也是一種風險。後續還是要靠拿地投資、房屋銷售、業績規模成長來解決這些問題。
值得注意是，越秀集團作為控股型集團公司，主要由子公司負責具體業務經營，盈利能力除受母公司自身經營影響外，受子公司經營情況、分紅政策的影響較大。若未來母公司盈利能力、子公司盈利能力和分紅政策發生不利變化，將會對母公司經營情況和財務情況，以至於償債能力產生一定不利影響。
“地產+基金”典型的“雙刃劍”
在國內信貸緊縮的狀況下，越秀地產背靠越秀集團獲得的金融支持讓同行羨慕：香港上市公司，與越秀房託互動，集團系統內還有多種金融機構可發揮協同效應。
越秀地產與集團旗下的投資基金合作，大幅降低了拿地的壓力。拿地時，越秀地產和越秀集團旗下越秀金控共同成立投資公司，其中基金出資約90%，地產出資約10%，二者合作拿地後，開發則交由越秀地產完成。
據中期財報顯示，在越秀地產上半年拿下的14幅土地中，有7幅地塊實際權益佔比僅為9.55%；此外，7月越秀地產拿下的5宗地塊中，有3宗地塊的權益亦為9.5%。
中期業績報告顯示，截止期末，越秀地產總土地儲備為2152萬平方米，較年初上升10.9%，其中，位於大灣區的土地儲備為1055萬平方米，佔比49%。
將舊改投入考慮在內，截至今年11月，越秀地產累計拿地將近600億元。克而瑞數據顯示，今年前11個月，越秀集團合約銷售額約604億元，拿地成本幾乎超過銷售額度。
值得一提的是，在“金九銀十”期間 ，越秀地產出現銷售下滑趨勢，2019年10月，越秀地產實現合約銷售金額約為44.34億元，同比下降約45%，實現合同銷售面積約為20.26萬平方米，同比下降約39%。
58安居房產研究院分析師張波在接受《商學院》記者採訪時表示，“地產+基金”模式的確受部分品牌房企的青睞，尤其是房地產行業快速發展的階段，更是會助力房企快速擴大規模，並利用較少的資金來撬動大體量項目的開發。當然這一模式並非是百試不爽，其利弊也非常明顯。
張波認為“地產+基金”模式是典型的“雙刃劍”。從房企側來看，最大的作用在於可有效拓寬融資渠道，尤其是在融資收緊的環境下，作用表現則更為明顯，以越秀為例，其通過不到10%的權益資金即可撬動一個大項目。
但同時也隱含著風險，尤其是房地產調控的大背景下，市場分化的大格局下，往往一旦某個項目投資失利，對於房企自身的影響也將相當巨大，尤其是過於激進的通過此模式擴張，大量拿到高風險地塊反而有可能會受拖累，即“雙刃劍”效果非常明顯。
第二，風險隱蔽性強。由於採用和基金合作的方式，基金公司提供的資金在房企側並不視為債務，即不會影響到其財務報表，往往非常容易隱藏項目投資的整體風險。另一方面基金公司對於風控的要求一般較高，不少會要求約定一個回購的利率，如果項目整體的投資收益不達預期，則資金風險隱患巨大。
在高槓杆和高土儲的情況下，越秀的週轉速度能否跟得上？在拿地成本的升高，而土地價格受到抑制，價格增長受限加上房市下行的環境下，集團的負債率維持高位，越秀地產會如何應對將來融資成本高的危機呢？ 《商學院》將持續關注。
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