長期以來，購房群體中，除了剛需外，還有相當一部分人把房子作為一種金融產品，作為一種保值增值的工具載體，早期買房的一些人因此而嚐到了甜頭。
不過，隨著樓市調控不斷深入，人們對樓市的態度和預期也逐漸發生了變化，由積極入市到觀望，以前經常出沒樓市的民間炒房團，比如溫州炒房團、上海炒房團已難見蹤影。
道理很簡單，國家提出房住不炒後，加大了抑制買房投資的力度，比如限購、限售、限貸等措施都是非常有針對性的，對於剛需影響不大，但對炒房客來說，“進不來，也出不去”，無疑加大了資金風險，遠離樓市才是明智之舉。
對樓市的觀念變化是多方面的，除了炒房團和購房者，一些專家學者也“變”了。比如以“看多”觀點為主的北師大鐘偉教授就表示，從2018年對房價預期徹底改變了。不過，也有專家表達了不同看法，比如中國人民銀行原調查統計司司長盛松成在演講時表示，未來半年到1年後，一二線城市房價可能再上漲。
對此，購房者就犯迷糊了，房子到底還能不能買呢？如果買了後，房子會不會變成有些大佬所說的“大白菜”呢？，如果不買，萬一以後更買不起怎麼辦？那麼，10年後，房子是“大白菜”還是“真黃金”？來看看經濟學家怎麼說。
先來看看當下的房地產面對的3大形勢
1.國家不再用房地產刺激經濟，房地產經濟大幅增長的可能性越來越小。在過去，房地產一直作為國民經濟支柱產業存在，對經濟貢獻重大。不過，這種形勢已發生了逆轉，社科院報告認為，2018年是中國房地產對經濟貢獻的“轉折年”，由正轉負，國家在2019年中首次提出了“不將房地產作為短期刺激經濟手段”，這充分說明國家對樓市調控的決心，不以樓市繁榮換取短期經濟增長。日前央媒經濟參考報刊發中國住房總報告再次提及，樓市調控進入關鍵時期，應保持定力。從國家統計部門發佈的2019年前11月數據來看，各項房地產數據平穩，在這樣的一種大環境下，房地產經濟失去了大幅增長可能。
2.新房建造減少，住房進入存量房時代。主要體現在幾個方面：
一是城市化率已經達到60%，真實城市化率可能更高，未來城市化將進入低速增長期，按照官方的說法是：進入城市化下半場，意味著農村轉移到城市人口減少，以後主要是城市之間的人口流動，人口從小城市到大城市、到城市群的轉移。
二是老齡化社會到來，人口負增長或提前到來。按照統計部分數據顯示，目前我國60週歲以上老人達到2.4億，佔總人口17.3%，按國際通用標準，一個國家老年人口達到10%以上就屬於老年社會。此外，社科院發佈的綠皮書預計，中國人口負增長可能在2028年出現，但這都是基於1.6的總和生育率計算，而最近兩年總和生育是低於1.6這個數字的，也就是說如果在既定政策下，人口負增長可能會提前。
三是城市土地大開發進入後期，住房增量減少，二手房市場將成為主導。在城市邊界和耕地紅線既定的前提下，大拆大建的時代真逐步過去。正如日前國家高層會議所說，“加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮老舊小區改造”。開發商孫宏斌也曾表示，過去大家在搶增量，以後就是搶存量，這是一個特別大的變化。
3.貨幣供應M2增速趨緩，貨幣貶值驅動力減小。經濟學家任澤平說，除去“豬”的因素，其實是通縮的。這說明了一個現象，貨幣供應降速還是挺明顯的，這在統計數據上也可以得到體現：在2016年之前的10多年裡，M2大都保持在11%增速，而從2017年後，已經降至8%左右，2019年大概也在百分之8點幾。很明顯，經濟增速趨緩，貨幣供應也不可能保持高增速，從歷年看，他們兩者是保持高度一致的，如此的話，未來10年，貨幣貶值壓力顯然沒有過去那麼大了。
通過以上分析可知，決定房地產趨勢的主要因素：政策、供需以及金融都發生了“逆轉”，10年後，房子的形勢也逐漸明朗，在經濟學家任澤平看來，“房地產長期看人口，中期看土地，短期看金融”，核心意思就集中在“人口、土地、金融”6個字上。如何理解這句話呢？來看看三點簡要分析。
第一、大白菜房並不是指的是房價就跟大白菜一樣，可能會存在“有價無市”。這類城市主要指的是人口淨流出城市，一般以資源型城市、遠離大都市圈的三四線邊遠城市為主。這在過去10多年已經有所提前，全國600多個城市，大概有80多個，佔比10%的城市出現類似情況，比如鶴崗、盤錦、石嘴山等等城市，看看他們的房價，多年來並無明顯變化，未來隨著城市群和大都市圈建設，這種情況還會延續，會有更多類似城市，有點類似美國的“鐵鏽地帶”。說房子是大白菜可能有些誇張，但若這些地方房子多、人口少，其實價值也不會有多大了。
第二、房子總量不會無止境增長下去，好地段、好房子仍然會吃香。一般來說，當一個城市二手房交易量超過新房，那麼這個市場就屬於存量房市場。文章前面已經分析：隨著新房增量減少，進入存量房時代，比如北京、上海已提前進入“二手房”交易主導的市場，但是，這些城市核心地段的房子仍然非常有價值，此外，品質好的房子也非常受購房者歡迎，往往是市場的標杆。
第三、對於購房者來說，閉著眼買房的時代已經過去了。李嘉誠曾提出了著名的“地段”理論，對這個“地段”理解，不僅僅是第二點提到的位置，還有城市選擇、區域選擇。當然，國家今年多次提及房住不炒，建立樓市管控的長效機制，包括房地產稅在內的長效機制出來也是早晚的事，對於期望通過房子保值增值的人來說，房子過多也不一定是好事，利用業內的一句話，“房子在精不在多”或是未來對待房產的正確態度。
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