2019年，土地財政依然是地方政府的“命根子”。
2019年，全國50大城市賣地4.41萬億，同比上漲19.3%，再次刷新歷史記錄。
相當於中國最富裕的四大省——廣東、江蘇、山東、浙江，再加上北京、上海，全年的一般公共預算收入。
“賣地大王”杭州蟬聯第一，賣地收入高達2836億，是深圳的4倍多。
就連喊出“堅決不依賴土地財政”的長沙，連續兩年賣地收入漲幅超過30%。
一方面，省會城市瘋狂賣地。
南京暴漲77.3%，福州暴漲63.4%，昆明暴漲59.9%，貴陽暴漲52.0%，南寧暴漲54.6%，長春暴漲88.5%……
另一邊，三四線城市賣地越來越難，瘋狂流拍，全國宅地溢價率也越來越低。
浙江金華2019年流拍的土地就達到129宗；中西部的鄂州、張掖，土地流拍率高達28.57%、27.78%。
大批三四線城市嗷嗷待哺。平頂山、綏化、松原、本溪等城市流拍率也超過20%。就連珠三角的惠州、肇慶，流拍率都達到13%，前所未見。
大城市加速杭州化，而小城市加速被拋棄！
2020巨坑太多了，購房者該如何買房？
2019年，賣地收入最多的城市，仍然是杭州。
賣地破千億的城市增加了5個，達到16個。省會城市、大城市紛紛向杭州看齊。
其中，除了北京、上海、天津、重慶四大直轄市以外，有8個是省會城市，加起來佔了3/4。
蘇州、寧波、青島、溫州也躋身其中。
下一個土地出讓金突破千億的城市，很可能是安徽的省會合肥。它2019年賣地的收入達905.5億元，同比增速33.3%。
省會城市、大城市群的土地收入漲幅，衝上雲霄，明顯遠遠高於全國平均水平。
2019年賣地收入同比增長達20%以上的城市有26個。其中省會城市就有13個，佔了一半。其他也多為大城市、熱點城市。
在這26個城市中，連續三年漲幅的城市有12個，其中8個是省會城市。
大城市越來越杭州化，土地財政依賴度大幅提高，靠賣地支撐城市發展。這也跟今年國家力推降費減稅有關，稅收少了，要靠賣地補足財政短板。
雖然大連領漲，但2019年土地出讓金並不高，315億在全國50城樣本城市中墊底。
紹興這樣一個常住人口在500萬的城市，2019年土地出讓金同比增長達110%，令人吃驚。但是看到其背後的浙江，就明白了。
整個浙江都在瘋狂賣地。
杭州、寧波、溫州、紹興、嘉興、金華、台州，2019年賣地收入均超過500億，其中臺州、金華、寧波和杭州，更是連續三年都在漲。
值得注意的是，像金華、嘉興等這樣三四線城市，2019年土地流拍率持續走高，溢價率持續走低，不足10%。
同在東北地區的長春、瀋陽漲幅都很高，分別為88.5%和40.8%，賣地收入相當，接近500億元。
省會城市加速“杭州化”尤其明顯。它們都“太難了”。
首先，省會城市要擔當區域競爭的“王牌”角色，必須與其他省會和中心城市“PK”。
比如杭州，近年來出盡風頭，被稱為“新一線網紅城市”，尤其是G20杭州峰會，以及2022年的亞運會，讓它收穫了全球高光時刻。
但在風光的背後，卻是杭州抓緊“補短板”的迫切心態。
2018年，杭州就是全國唯一一個賣地破2000億的城市，超過北上廣深，成為賣地之王。賣地根本停不下來。
這麼多錢拿來幹什麼？其實就是補基建的短板。
杭州的地鐵總里程，僅僅排在全國第16位，遠遠落後成都、南京、武漢，更不要說北上廣了。
杭州是GDP全國Top10城市裡，唯一一個地鐵總里程數不足200km的。
2018年年末，杭州調整規劃，新增68.3公里地鐵。官宣的“原因”正是：杭州作為2022年亞運會舉辦城市，要提升其公共交通體系，保障服務。
今明兩年，杭州地鐵將迎來“大豐收”。亞運會之前，軌交運營里程將突破300km。
第二個原因是，省會城市不僅要考慮自身的發展，還必須考慮對所在城市群的輻射帶動，投入也必然更大。
比如南京，遲遲沒有成為國家中心城市，其中一個重要原因，就是對全省的輻射帶動能力有限，首位度不足。
南京還因此被戲稱為“徽京”，主要輻射安徽。
2018年，中央巡視組明確指出，南京市的省會城市功能作用發揮不夠，要求整改。江蘇省隨後提出了大力支持南京建設綜合性科學中心、國家重大科技基礎設施、培育戰略性新興產業、發展江北新區等舉措。
這些“大動作”，都需要大把的資金支持。
第三，省會城市的財政負擔比較重，作為一省的“長子”，還要照顧“小兄弟、窮親戚”。
廣州就是一個最典型的案例。經濟發達，卻“窮”得捉襟見肘。
論經濟總量，廣州和深圳差不多，但廣州的一般公共預算收入不到深圳的50%。因為深圳作為計劃單列市，交足中央的，都是自己的。但廣州還需要上交省級財政。
2018年，廣州的GDP全國第4，但一般公共預算收入只排在第8位，跟武漢差不多，低於重慶、蘇州、天津、杭州。
根據估算，廣州上繳中央、省的比例高達3/4，留給自己的大約只有1/4。
同時，省內還安排了廣州需要對口幫扶清遠、梅州兩個相對欠發達城市。廣州這個“老大哥”，就是半個家長，真的是不容易。
這也是為什麼，省會城市不僅賣地總量大，還要不斷上漲的原因。當家難啊。
“拼了”的省會城市，已經把杭州、廣州擠出了增速的前十名。
在所有的超大城市、大城市中，只有深圳，仍然是一股清流。
在44個主要城市的土地財政依賴度排名中，不管是一線、二線、三線城市加入PK，深圳永遠是墊底的那一個。
三年平均的土地財政依賴度，只有18.44%。總量也只排在27名。
很多人覺得，這是因為深圳的土地稀缺，其實這是個次要原因。更主要的原因是：深圳不需要啊。
一般公共預算收入就接近4000億，為什麼要靠賣地？
這除了跟深圳是計劃單列市有關，也跟這座城市的產業結構新、創新活力強有關，經濟的創稅能力是槓槓的。
不依賴土地財政，是深圳最大的底氣。因為城市不必圍繞著房地產轉，更多的土地可以投入到產業和城市建設之中。
所以說，深圳的“二次房改”也是中國最有希望成功的樓市試驗。
九個國家中心城市，除了重慶與鄭州，賣地收入遠遠高於深圳。2019年，除了鄭州下降以外，大部分都在猛漲。
不過，年輕的深圳，也面臨教育、醫療“補課”的壓力，經濟增速有所放緩。2019年的賣地收入，也創下了51.46%的高速增長。
哪個城市最有希望，成為下一個深圳？
從財政收入的獨立性、經濟基本面和創稅能力來看，上海和北京是最接近深圳的。
上海的財政收入總量大，三年平均土地財政依賴度也只有25.66%，實力強勁。北京的財力僅次於上海，而36.59%的平均財政依賴度，也足以傲視群雄。
東莞雖然依賴度低，但是財政獨立性不足，城市建設需求非常大，連續三年的依賴度飆升，所以很難成為下一個深圳。
同為計劃單列市的青島、寧波，GDP總量已破萬億元大關，地方一般公共預算在全國排名第12、13，也有機會。尤其是青島，平均土地財政依賴度只有60.59%。
南深圳、北青島，進一步擺脫土地財政，青島加油。
至於長沙，雖然平均70.3%的土地財政依賴度，不算很高，但距離深圳還很遙遠。製造業立市若取得突破性進展，也不是沒可能。
放眼全國，土地財政依賴度最高的城市，其實不是杭州。
儘管由於賣地賣得太狠，杭州的二手房庫存激增，掛牌二手房已經突破了10萬套，變現很難。
怎麼確保土地順利賣出去？
一方面，杭州大搞“薄利多銷”。2019年出讓土地的規劃建築面積同比增加了32.54%，但土地出讓金只同比增長11.47%。
另一方面，杭州實行嚴格的限價管理，導致一手房的價格普遍比周邊二手房價格低，吸引了眾多投資者。
類似的情況，在重慶、鄭州等城市也存在，二手房庫存高，對沖了部分一手房高企的“紙面富貴”。
但是，杭州樓市絕對不是最危險的地方。
安徽的阜陽、山東的菏澤，浙江的湖州、嘉興、溫州，三年平均財政依賴度都比杭州高，超過了150%。
阜陽的平均財政依賴度，甚至高達224.34%。
這個四線城市，人均GDP不足2.5萬元，安徽墊底。同時人口眾多，戶籍人口高達千萬，輸出200萬人在外務工，還有好幾個貧困縣，但房價已經越漲越高。
2019年年初，阜陽就因為土地流拍明顯，取消了拍地的限價政策，避免壓縮開發商的空間。
儘管如此，土地市場仍然難以為繼。比如其6月的首場土拍，計劃出讓3宗地塊，最終只有1宗成交。
像阜陽這樣的三四線城市，土地財政幾乎就是“生死線”，一旦賣地擱淺，不是光影響樓市，整個城市可能都會傷筋動骨。
哪怕是浙江這樣的發達地區，嘉興、湖州等城市，土地供應量太大，投資以後，二手庫存必然高企，難以變現，都是必須要遠離的巨坑。
土地財政依賴度很高的城市，樓市都有一根敏感的神經，但有風吹草動，土地流拍，二手房市場就容易出現“踩踏”行情，價格下跌。
在這些城市投資，必須慎之又慎。
如果土地財政依賴度很高，又不是一二線熱點城市，缺乏強有力的發展願景支撐，樓市黃大大就勸你，得堅決止步了。
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