05.30 中指院發佈2018中國房地產上市公司TOP10研究報告

中國房地產TOP10研究組自2003年開展中國房地產上市公司TOP10研究以來，已連續進行了十六年，其研究成果引起了社會各界特別是機構投資者的廣泛關注，中國房地產上市公司TOP10研究的相關成果已成為投資者評判上市公司綜合實力、發掘證券市場投資機會的重要標準。

2017年，在資本市場“監管升級，脫虛向實”的主旋律下，房地產上市公司整體融資環境趨緊，但成交規模再創新高，房地產上市公司緊抓市場機遇，整體實現“增收又增利”，因規模效應、運營效率、管控水平等方面的差異，房地產上市公司在盈利能力、財富創造力和財務穩健性等方面分化加劇；2018年以來，行業延續上一年調控收緊態勢，行業資金面不斷收緊，房地產上市公司競爭將更加激烈，未來隨著房地產投資向長期價值迴歸，擁有良好基本面、聚焦城市群發展佈局的房地產上市公司將更受資本市場青睞。

房地產上市公司總資產規模競賽繼續：2017年，滬深及大陸在港上市房地產公司總資產均值為1038.98億元，同比增長32.52%，增幅高於2016年0.89個百分點。滬深、大陸在港上市房地產公司總資產均值分別為760.68億元、1627.69億元，分別同比增長26.24%、39.38%，存貨、貨幣資金、股權投資以及投資性房地產的增長，是拉動總資產增長的四大動力。

房地產上市公司增收又增利，盈利能力分化加劇：2017年，房地產上市公司銷售業績的快速增長帶動了其營業收入、淨利潤規模的同步增長，滬深、大陸在港上市房地產公司營業收入均值分別為167.37億元、328.09億元，同比增長8.11%和27.64%；淨利潤均值分別達到21.00億元、51.94億元，分別同比增長25.34%、52.27%。不同銷售額陣營企業淨利潤、核心淨利潤分化現象顯著，淨利潤增速與核心淨利潤增速之間的差額逐級遞減。

房地產上市公司現金流充裕，短期償債能力提升：2017年，房地產上市公司負債水平保持高位運行，滬深及大陸在港上市房地產公司資產負債率均值分別為79.03%、78.23%，同比增長1.85、2.65個百分點，但受益於充裕的銷售回款，房地產上市公司的貨幣資金實現增長，企業短期償債能力提高，為防範資金風險提供保障。2017年，滬深及大陸在港上市房地產公司貨幣資金與短期及一年到期借款的比值均值為2.01、2.34，分別同比上升0.02、0.42。

房地產上市公司長期價值及股東回報水平提高：2017年，房地產上市公司的價值創造能力不斷增強，滬深及大陸在港上市房地產公司每股收益均值分別為0.55元和0.87元，較2016年分別上漲0.14元、0.33元；EVA均值分別為8.07億元和4.45億元，同比增長96.35%和51.88%，財富創造能力不斷提升。房地產上市公司注重股東回報，不斷提升股息及分紅比例。

房地產上市公司總市值增長，投資價值迴歸：2017年房地產上市公司實現規模和盈利的雙增長，良好的業績表現傳導至資本市場，2017年末，房地產上市公司總市值達4.01萬億元，滬深上市房地產公司平均市值為218.99億元，同比增長9.75%；大陸在港上市房地產公司平均市值為308.32億元，同比增長88.63%。部分房地產上市公司通過併購重組、分拆新業務上市、股票回購、引入戰略投資者等手段，提升公司估值，促進市值增長。

房地產上市公司估值有所修復，業績高、佈局優、享受政策紅利的個股值得關注：2017年末，A股資本市場震盪回升，滬深300收盤於4030.86點，同比上漲21.78%，上證綜指收盤於3307.17點，同比上漲6.57%，深證成指收盤於11040.45點，同比上漲8.48%，年末申萬地產指數收盤於4910.39點，同比微漲0.8%。龍頭上市房地產公司集中度提升及業績確定性增長帶來的估值提升行情將是房地產行業投資的主線：

（1）行業龍頭的多元融資優勢和品牌高溢價優勢凸顯，將迎來價值重估機遇。

（2）把握區域化發展機遇且土儲優質的房地產上市公司易獲高估值。

（3）部分房地產上市公司把握美好生活發展主線，積極挖掘存量市場空間，培育業務增長新動能，成為資本市場的亮點。