我是4月28日-30日在青島調研，後來由於峰會召開原因，使稿子一再延後。
青島樓市當前的邏輯，都是因為房價上漲引發的一系列連鎖反應——導致政策監管越來越嚴——進一步限制備案價——導致價格倒掛——從而助推大家搶房——新房備案價上不去——開發商想辦法變相漲價，最終導致了市場亂象叢生。
今年“4.18”進一步調控後，成了二手房市場的分水嶺，5月份成交量環比驟降38.8%，價格也開始鬆動。
尤其是峰會之後，降價讓利成交的業主逐漸增多。
但由於價格倒掛，新房剛需盤依然一房難求，尤其是紅島、西海岸西區新盤，不是茶水費，就是高首付，剛需苦不堪言。
由於膠州、即墨、平度、萊西至今沒有限購，隨著市區需求外溢，投資客開始轉移，房價上漲壓力凸顯，但過去兩年一路暴漲的膠州，開始暗藏著極大的風險。
可以預見的是，在供給量短期難以跟上的情況下，市內的新房只要有價差倒掛，依然會受到追捧，一是地段好，二是供給少，購房者買到就賺到的套利心理難以避免，這種現象直到價差消失才會沒人去搶。
另一方面，隨著調控的深入，房價漲幅過大，供給量大的郊區，房價回調的壓力也會增大。
所以櫻桃認為，青島未來一到兩年的路徑，大概率會出現分化的現象，一個城市內，中心和遠郊，因為地段的不同，就是冰火兩重天。
1
房價在調控中上漲
與大部分二線城市一樣，青島直到2016年下半年才啟動行情，到2017年3月，很多區域單價上漲3000-5000元/平米。
就像成都、杭州一樣，由於行情啟動晚，市場本身就沒有漲完，因此很難按住洶湧的資金。
2017年3月15日青島出臺限購政策後，越限越漲的逆反心理，讓市場更加瘋狂，跳漲毀約、徹夜認籌、夜間開盤、秒光售罄、搶房大戰、全款優先、地王、捆綁銷售，7800元/平米的天價裝修......
3月30日新房二手房限售2年，仍無濟於事，並沒有嚇退投資客，幾乎是一天一個價的節奏。
新盤以李滄區剛需大盤中南世紀城為例，此盤在2011年10月時就賣到8600元/平米，2012年最低降到6500元/平米，一直到2016年6月才回到8800元/平米，五年時間價格都保持穩定，2016年下半年行情啟動後，9月開始漲價到1.2萬/平米，2017年8月漲到1.45萬，2018年1月漲到1.85萬/平米，兩年時間翻倍，把過去五年時間沒漲的都補回來了。
此輪青島最先上漲的是宜居區李滄區，翻倍有餘，接著是市南，富人區，新房4.5-9萬/平米不等，市北屬於老貧民區，城市面貌及規劃老舊，老破舊漲的慢，黃島去年3月開始漲，現在基本消停了。膠州今年開始暴漲，遠郊漲的最晚，資金最後才會輪動到不限購的外圍，萊西、平度。
（以下圖片均來自克而瑞）
2017年5月，青島出臺限價政策，規定房價不得高於去年均價最高月份價格，對於漲幅明顯過高且不接受價格指導的項目，房管部門可暫緩辦理《商品房預售許可證》。
2017年青島二手房成交近7萬套，金三銀四為全年最熱，限購出臺後，市場快速降溫，二手房市場一直漲到2017年6月份才平穩，12月份峰會消息落實後，二手房再次起飛，一直到今年4月調控升級再次平息，相比去年5月份，期間房價又上漲了30%左右，目前二手房均價在2.5萬/平米左右。
整個2017年，限購，限貸，限價，限地價競房價等，青島幾乎是以每個月一個政策的節奏，接二連三的調控舉措不下十條，調控的本意當然是希望能夠穩定市場，但效果卻不如人意，市場的瘋狂已經讓人失去理智。
原因有多方面，一是過去五年市場被調控，需求壓抑太久，一旦爆發後，買漲不買跌的心理，價格會慣性往上衝；二是成交旺盛，庫存去化太快，供給量短期又跟不上；三是全國貨幣環境仍處於一個寬鬆的週期，利率水平低，資金無處可去；四是青島調控也不算太嚴格，二套首付只要四成，並沒有把投資資金完全趕出市場。
2017年，青島新建商品住宅延續2016年的行情，依舊供不應求，價格上漲明顯，供應1219萬平米，成交1628萬平米（15萬套），成交均價10870元/平米，同比上漲20.82%，當然這只是均價，主城區個盤顯然不止這個漲幅。
限價導致新房與二手房價格倒掛，價差越大，申購者越多，中籤率越低，比如我踩盤的嶗山區兩個盤，一箇中聯依山伴城，今年4月份開盤2.3萬/平米帶精裝，附近二手房價格在3萬左右，而且很少放盤，存在7千的價差。另一個青鐵華潤城，銷售人員告訴我，去年底開八百多套，高層2.8萬/平米，小高層3.2萬/平米，一分鐘就搶光了。我查了下，周邊二手房3.3萬，有5千的價差，兩條地鐵線交匯處，位置也很好。
尤其是紅島和西海岸這兩個開發區剛需盤倒掛嚴重。比如5月開盤的憑海臨風，開盤均價9980元/平米，項目一期二手房15500-17500元/平米，倒掛六七千一平米，房源764套，報名人數有一萬出頭。
新房備案價上不去後，開發商便想方設法變相漲價，市場亂象叢生。
有開發商向我透露，在峰會之前，紅島開發區住宅很少公開出售，背後的真實原因，就是預售價格被嚴控，開發商不願意公開賣，為了提高利潤，只想另外收茶水費，房子都轉移到中介手裡，售樓處不透露開盤信息，並說無房可售，其實在中介手裡賣。
有幾個盤，售價在12000-16000元左右，都是剛需盤。開發商原來想將樓盤轉給中介。要求交好處費10萬至40萬不等，首付比例50%。
可能是有人舉報，監管太嚴，峰會之後有5個盤集中開盤。有的還出了嚴正聲明。
但高新區的盤都要求高首付，保證最快和最大程度的回款，有粉絲跟我說，比如有的樓盤是1.3萬/平米，含3k的裝修費，但裝修費要全交不能貸款，合下來首付需要六七成以上，雲樾曉院1.3萬每平的房子，100平米也要求100萬的首付。
另一個開發商向我爆料，紅島高新區的所有樓盤，雖然是搖號，依然要茶水費，10-15萬不等，房子都在中介手裡。
一位報名中歐國際城的粉絲告訴我，之前中介說要10萬茶水費，後來西安事件後，擔心選不到房，就直接找了置業顧問，搖號選房，所以不需要茶水費，單價1.35萬/平米，置業顧問讓他提供80萬的資產證明，要求開盤當天選上房就得交80萬以上首付，當天交完。首套4-6成首付款，利率上浮30%；60%及以上首付款 利率上浮20%。可以搜索並關注我的微信公眾號：櫻桃大房子，獲取我所有的分析報告和投資建議。
2
“4.18”調控分水嶺
2018年4月18日青島限購再次升級，本地戶籍最多購買2套房，原來可買3套，外地人有社保限購1套，新房二手房限售2年變5年。
據青島萬科內部人士跟我說，調控後的最大變化是，本地投資客最後的路也被堵死，但新盤剛需盤還是很好賣，開盤就秒光，豪宅價格太高，限購者、觀望者多。對高端改善樓盤有很大影響，因為高端改善人群很多已經擁有2套住宅了，沒有資格再買，這也是一個很重要的因素。
據銳理數據，1-5月青島新建住宅成交套59724套，成交面積693.91萬㎡，成交均價為12731元/㎡。
這一次調控，成了二手房市場的分水嶺。二手房成交量驟減，根據青島網上房地產數據統計，5月份青島二手房共成交5299套，環比4月份下降38.8%。價格也出現了微妙變化。
青島理強地產總經理李強告訴我，4月18日青島調控升級政策後，諮詢買房的電話都少了三分之一，和同行之間交流都反映說新政後那半個月，買家明顯減少，出來看房子的更是少了許多，但很多賣家認為峰會後房價還要漲，不管能不能賣掉，先掛個高價再說，一方面買家少了，一方面賣家報價高，想要買賣雙方達成交易，可想而知難度有多大。
如今新政過去兩個多月，由於看房者稀少的原因，凡是誠意出售的賣家，在價格上“咬”的不那麼死了，房價上有了鬆動的空間；也有的房源即使報價偏低，看房者也不如以前那麼多了，日前市北區某封閉小區新出來了一套87平的房源，賣家急著用錢，低於市面價30多萬出售……要是在三四月份，這樣的房子在當天就被人“搶”走了，但在當前這個市場，看房的客戶並不是太多……
李強判斷，買賣雙方在二手房市場上整處於一個“博弈”的狀態，而峰會前的二手房價格已在5月份達到頂點；而峰會前的最佳售房時機已經過去。
這幾乎是所有一二線城市的共同特點，新房因為限價，存在套利空間後，二手房市場只能被迫降價，向新房價格靠攏，尤其是新房佔主導的市場。
成都就是典型，成都的新房二手房倒掛特別嚴重，大家都想買新房賣二手房套利，今年5月份調控升級之後，二手房就賣不動了。
青島的二手房價格只要翻倍，再加上價格倒掛，調控升級作為催化劑後，基本上就意味著二手房行情走到頭了。
3
峰會之後
一位青島粉絲問我，她在青島有兩套房，2017年買的地鐵上蓋物業，華潤某盤，3萬買進，現在將近4萬一平，自住世博園的房子 ，2011年買入現在翻了四番，老公想把現在自住房高位套現，等兩年低點再買入，之前炒作青島，是因為峰會，會開完了可能會跌，如同廈門。
其實不管有沒有峰會，青島2016年之後都會漲，這是二線城市的共同命理，因為隨著政策的放鬆，房地產週期的啟動，資金的流動，就該輪到它漲了。
而跌不跌，也不是由峰會是否結束來決定，根據其他城市的經驗來看，沒有大會的城市，沒漲完還是照漲不誤，翻倍了，漲完了，自然就該調整了。
杭州2016年9月召開G20峰會之前，2011-2016年樓市已經調整了五年，當時放眼一二線，杭州已成為價值窪地，原本杭州房價就啟動在即，其實沒有G20，杭州房價馬上也必定要起飛，只不過G20讓杭州更加矚目，全國人民突然發現在上海周邊還有一個房價這麼便宜的城市，G20連導火索都算不上，還不如地王引爆的杭州房價上漲效應。
而廈門的2017年9月金磚會議後，房價下跌，也不是因為開了會後，沒有炒作概念就跌，廈門房價僅次於北上深，排名全國第四貴，北京已經下跌20%，上海深圳也處於橫盤中，廈門沒有理由不調整。
上合峰會，青島經過半年的籌備，花費幾十億的市政建設投入，道路翻新、樓體亮化、景觀設置、安保升級……青島在城市面貌上有了改觀,但是對經濟上的帶動作用可能還要時間體現。
峰會結束後，商務部確認全國首個上合經貿合作示範區落地青島，建設一帶一路橋頭堡，打造連接中東亞的經貿樞紐，這些需要依賴機場高鐵港口的建設，隨著董家港的投入使用，將成為東北亞最大的海港，青島的港口地位進一步提升。但這些都不是一朝一夕就能產生經濟效益的事，短期對樓市的促進作用沒有影響。
反而是此前峰會概念留給大家的印記太深，因為418調控的效果開始顯露，因此峰會成了看得見的轉折點。
A粉絲告訴我，最近降價房源比漲價房源多了，並且越來越多，差不多以峰會為臨界點。
B粉絲反映，峰會前賣家一個勁抬價，成交量不大。峰會過後，有賣家看形勢不對，開始下調價格，以峰會召開為轉折點，形成了峰值。
C粉絲說，微信裡幾個青島的中介，但凡賣市區房子的，近期幾乎都寫些低於市場價幾十萬之類，昨天看到一個江蘇路學區房單價不到五萬，房東自降十多萬，真是划算，但需要全款，有一套房想置換但沒法賣，誰讓青島限售五年呢！對準剛需來說太傷人了。
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4
謹防虛高炒作
由於膠州、即墨、平度、萊西目前依然沒有限購，隨著市區限購，需求外溢，投資客已向這四個區域轉移，未來還存在繼續炒作的空間，也就有上漲的壓力。
即墨已經限價，我不知道其他區限價沒有，如果限價了有政府控制價格還好點，如果沒有，可能更容易瘋狂。
2017年，青島土地市場共計成交各類商住用地230宗，合12645.14畝，842萬平米，土地出讓金417億元。與2016年相比，成交面積多出了347.03畝，成交金額大漲60%。
從這個土地出讓的圖中，就可以看出2018年下半年到2019年新盤供給量的分佈，膠州、膠南、高新、城陽區，未來潛在新項目多。
尤其是膠州，今年3月份已經發文穩定市場預期，就提到了單膠州市今年內將有60盤推貨，釋放近400萬方的商品房供應量！膠州的價格已經漲了很多，從2016年到現在，翻倍有餘，特別是今年，後來追上，突擊補漲，
這種遠郊，供給量多，價格漲幅過大，已經虛高，回調起來首當其衝，要特別小心，膠州不宜再參與，限售五年，週期太長，紙上財富，進去了出不來。以忠觀悅府為例，房天下的價格顯示，2015年12月-2016年8月，高層均價才4700元/平米，然後開啟上漲，2017年10月，漲到9000元/平米，2018年5月，高層又漲到1.3萬/平米，兩年時間，暴漲了近3倍！太狠了！這個漲幅，合肥“全球第一”的帽子必須禮讓給膠州！
綠城紫薇作為膠州的標杆，2015年7500元/平米，當時購房者都認為價格太貴，現在回頭來看，當時是不是白菜價呢？
5
城市內部分化
截至去年12月，青島的商品住宅去化週期是8.5個月，今年1-5月，青島住宅成交又是690萬平米，目前的去化週期更短了，預計在四五個月。
2018年上半年仍處於補庫存階段，2017年土地供應高峰起步於下半年，11、12月佔比近半，按照拿地最快半年入市的速度計算，預計供應加大最快在2018年第四季度才能出現。
但是峰會導致房地產開發停工，影響了項目進程，這對新房供給量的影響不可小覷。
由於存量及供給量不足，因此2018年房價仍有上漲的壓力，主城區（市南、市北、嶗山、李滄、高新區）供給少，郊區是土地供應主力，因此主城區的房價必然會更加堅挺，外圍區後期因供給量大，等漲完之後，回調的壓力自然也會更大。
去年12月青島國土局正式公佈了2017-2019年住宅用地供應三年滾動計劃，2017年為800公頃，2018年765公頃，2019年為765公頃，三年合計2330公頃，未來住宅用地供量趨於平穩。
我查了前面的住宅用地供應計劃，2016年是1022公頃，2015年1127公頃.。所以相比之下，2017、2018、2019的土地供給量相比之前兩年是下降的。
未來兩年，土地供給量沒有明顯的增加，特別是市內很少有土地出讓，所以未來我們依舊會看到，
市內的房子只要有價差倒掛，都會受歡迎，比如市南，市北，嶗山，李滄，高新區，一是地段好，二是供給少，大家都認為買到就賺到，套利的心理難以避免。可以預見的是，由於價差倒掛，剛需盤太好賣，未來一段時間內，青島新房長時間內依然會是賣方市場，由開發商一方佔主導，也就是市場由開發商定規則，由開發商說了算，比如要求高首付，變相的茶水費這些不公平交易還會存在，這個只能靠購房者舉報，由政府加強監管了。
遠郊因為我沒有去踩盤，不知道倒掛情況，但越偏遠的地段，只要等房價翻倍之後，一旦沒有了套利空間，市場必然進入下滑階段，其他一二線先行調整的城市都是如此，同一個城市內，開始出現內部分化。
調整開始後，只有那些跟二手房有價差，有套利空間的新房才趨之若鶩，沒有價差的新房也會遭冷落，比如南京、蘇州、合肥，北上深、廈門，都是如此。
6
山東各城投資建議
青島是開放較早的沿海城市之一，在2016年，其GDP就已破萬億，是北方城市中，繼北京和天津之後第三個破萬億的城市。
青島2017年的經濟總量及人均可支配收入均位居城市群首位，2017年末的常住人口數量達到929萬，2017年青島的經濟增速為7.5%，超過了省內平均值。
但相比武漢、杭州、成都這些同類二線城市的經濟增速還是要差一些，青島這些年的存在感和知名度也沒那麼高，因為青島的明星企業青啤，海爾，海信，澳柯瑪，雙星，青鋼，早已成為過去式。
比如青島的基建和軌道交通建設明顯較為落後，跟武漢、杭州相比，地鐵建設落後了好多年，青島的地圖本身非常散落，從青島到黃島隨隨便便就是幾十公里，出行非常不便。
由於地理位置上的劣勢，以及產業上並不具備特色，青島很難吸引省外人才，只對山東本省的人有吸引力，所以它的競爭對手只有濟南，就好比廈門和福州，瀋陽和大連的關係一樣。
青島上萬億的經濟總量，還有7.5%的增速，而且不論是人口，經濟總量，居民可支配收入上，各種指標都要高於濟南。所以相對而言，比山東的三四線有更多資金和人口支撐。
青島限購後，有很多人開始向周邊城市轉移投資，希望我的粉絲不要被套死在那些沒有未來沒有前途的城市。
前幾年，山東工業企業在加槓桿中，連環擔保、債務高企，最後走向崩盤，大量的天信、齊星、輝山集團，如果溫州一樣，拖累了山東經濟發展。
這幾年山東主要靠投資在拉動經濟增長，但那些三四線城市，東營、泰安、棗莊、濱州，GDP只有六七個點的增長，明顯偏低了，他們的潛力又能有多大呢？
房價上漲很大程度上依靠棚改推動，棚改一旦完成，或者貨幣化安置一旦改變成實物安置，原來的房價上漲路徑可能就要提前終止，這點不得不防。克爾瑞針對去年青島的購房者群體做過一個研究報告，青島的本地客戶佔比為70%，外地客戶佔比30%，與長三角地區的投資型城市接近；而在濟南客群中，本地客戶的佔比達到84%，與青島相差14個百分點，其客戶結構更加偏向於依靠本地內生需求型城市。
青島外地客戶佔比雖然高達三成，但其中仍以省內客戶為主，其中來自濰坊的客戶佔比高達7%，濰坊由於距離青島比距離濟南更近，且青島的整體經濟環境、房地產市場環境均比濟南更好，所以濰坊的客戶往高能級城市發展的時候青島更加受到青睞，濟南客戶中僅有1%來自濰坊。此外青島的外來客戶中，淄博、濟南、濟寧、濱州、德州佔比分別在4%至2%之間，且淄博、濟寧等城市均距離濟南更近，但這些城市的客戶更願意前往青島購房而不是在更近的濟南購房。
這些城市房價上漲後，賣掉去青島買房的趨勢不會變，誰能提前套現去青島或者濟南，比留在三四線，從長遠來說，資產升值會有利。
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