番禺城市發展的重要主題：優化升級

過去十多年，番禺城市實現了飛躍發展。番禺的城市發展路程，從郊區、新城區、到都會區的重要組團，再到成為主城區的核心區域，在城市規劃中的地位越來越重要，實現了質變。我們從城市規劃視角中，以《廣州市城市總體規劃(2001-2010年)》、《廣州市城市總體規劃(2010-2020年)》、《廣州市城市總體規劃(2017-2035年)草案》等文件中可清楚見到這種鉅變。最新城市總規把番禺納入到主城區即城市核心區域範圍，確立番禺的江湖地位。

要讀懂番禺及其未來發展，先要讀懂規劃。

2003年制定的2001-2010年廣州城市總體規劃，番禺是獨立的組團；2010年以後制定的廣州2010-2020城市規劃，番禺開始是六大副中心之一。2013年廣州從新型城鎮化方向重新進行城市規劃定位，番禺開始被納入都會區。2018年2月公佈的2017-2035廣州城市總體規劃草案，番禺屬於承擔科技創新、文化交往和綜合服務職能的核心主城區。

番禺城市更新規劃將為番禺帶來城市優化升級發展的重大機遇。番禺今年2月公佈了《廣州番禺區城鄉更新總體規劃（2015-2035）》徵求意見稿。規劃分兩個階段全方位推進番禺城市更新。這是番禺城市發展的一次難得的重大機遇。

近期規劃至2020年，啟動城鄉更新項目107個，用地面積17.71平方公里，包括全面改造14.33平方公里，微改造3.38平方公里。其中，啟動實施舊村更新面積14.41平方公里，村級工業園更新面積0.39平方公里，舊廠房更新面積1.93平方公里，老舊小區更新面積0.97平方公里。計劃實施完成3.7平方公里。

遠期規劃至2035年，重點落實《廣州番禺區發展戰略大綱（2017-2035）》的要求，啟動對城市空間結構優化、城市功能完善、城市產業轉型升級、重點基礎設施建設等有較大影響區域的更新項目，按照每年實施完成不低於30公頃的規模推進，預計遠期共實施完成城市更新項目約4.5平方公里。

城市的更新帶來了三大效應：

效應一：全面提升番禺城市品質與能級。城市更新將帶來區域人居環境質的改善與提升，增強城市核心功能，優化城市空間結構佈局。番禺城市更新分為片區更新、村級工業園更新、微改造三大方面，形成“一帶一軸三圈多園”的更新格局。

效應二：番禺城市發展有了新的載體和驅動力。城市更新可以盤活城市存量空間再利用，突破空間和土地資源的瓶頸，推動重點區域建設，完善基礎設施配置，吸引大量的投資，這是新的開發建設所無法比擬的，是番禺進入新的城市發展階段的必經之路。

近期重點推動22條舊村項目的改造，總用地面積1440.92公頃，其中全面改造1209.58公頃，微改造231.34公頃；重點推進6個村級工業園的改造，總用地面積為39.88公頃，其中微改造10公頃，全面改造29.88公頃；重點推動40箇舊廠房項目的全面改造，總用地面積為193.74公頃；還計劃實施老舊小區微改造項目39個，用地面積為97公頃。番禺不少重點建設項目都與更新項目相關。城市更新與番禺戰略發展規劃的四大組團相互促進。《廣州市番禺區發展戰略大綱（2017-2035）》將番禺區整體劃分形成四大功能片區，西部組團、東北組團、西南組團、東南組團，大的片區主導更新項目，構成城市更新的重要依託，反過來城市更新使得組團的各項定位落地更實在。

效應三：促進產業轉型升級，提升產業創新能力。通過城鄉更新大力發展創新型經濟，導入以科技創新、時尚創意為主的現代產業，有計劃有步驟地把零散分佈的低效工業園改造成為佈局合理、配套完善的現代產業功能區，促進傳統產業轉，型提升番禺產業的創新能力，完善創新創業環境，助推番禺形成產業結構合理、產業特色鮮明、可持續創新的產業體系。

除此之外，城市更新還可以在交通規劃，完善交通體系方面有所作為，升級市政配套實施，完善公共配套，保護生態環境，保護歷史文化，以及對集約利用土地資源，突破土地資源瓶頸起到良好作用。

產業轉型創新驅動將顯著提升番禺城市價值

未來區域現代產業轉型發展水平，特別是創新驅動能力，決定城市的實力和價值，以及在大灣區時代的地位。番禺的基礎較好，在之前廣深科技創新走廊規劃的十大核心創新平臺中，大學城-國際創新城位列其中，也可以抓住廣深港澳科技創新走廊建設的契機發展。“1+11”創新驅動政策落實有成效。

番禺四大發展平臺形成創新驅動、塑造現代產業體系明顯優勢。番禺的四個重大發展平臺：廣州國際創新城、廣州南站商務區、番禺汽車城、萬博商務區，將不斷地吸納創新、現代產業、高端人才、資本、技術、管理等發展要素，形成強大的經濟發展動力，將產生獨特的集聚力和輻射力。未來有機會爭取到更多大灣區重大基礎設施建設及重量級合作項目。

番禺轉型升級做實現代產業，打造城市價值之“芯”。番禺工業轉型升級三年行動計劃（2015-2017年）初現成效，傳統的製造業在技術改造(增速20%以上）、創品牌、龍頭帶動、產品升級等方面取得進步，很多行業向高端、集約、智能、綠色方向轉型發展，高技術企業大幅度增加，夯實番禺作為珠三角的先進製造業基地的角色。一些傳統優勢產業如燈光音響、紅木傢俱、動漫遊戲等持續發展；龍頭企業影響力在提升；創新創業孵化服務體系逐步完善；藉助發展大平臺和產業園區引進高技術智能產業（例如在新材料、汽車、生物醫藥等領域創建示範性數字化車間和智能工廠）；產業規模進一步擴大，創新能力提升，產業結構優化，說明番禺產業的綜合實力、競爭力在增強。這對於番禺今後經濟可持續發展、產城融合以及番禺城市價值提升具有不可忽視的作用。

番禺未來發展看點

番禺未來發展的兩大看點：城市更新、創新驅動與產業轉型升級。

作為廣州核心主城區的番禺，城市更新將帶來新一輪城市有質量的建設，提升城市品質和能級，極大增強城市的核心功能，優化人居環境，這是一個持續的優化發展過程；創新驅動和產業轉型升級，特別是番禺重大創新平臺的發展，增強番禺在大灣區時代的話語權，是番禺核心競爭力的重要體現。

這兩方面相得益彰，相互促進，顯著提升番禺的城市價值和綜合實力，使得番禺可以在廣州以及整個大灣區的發展中佔據非常重要的位置，是非常重要的核心之一。今後在番禺置業投資一定要認真地分析其城市更新優化的佈局和特點，要研究其重大發展平臺和現代產業體系對區域競爭格局、產城融合和人口流向的深遠影響。判斷未來番禺房地產的發展空間與機會，也都離不開對這兩方面的認識。