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作為起家江蘇的房企，新城和中南在2016年實現了業績的跨越式進步，並在之後的兩年內保持穩健發展，成為蘇系房企分化發展之中的優勝者。
2018年中南實現銷售金額1466億元，同比增長52%，2019年1-9月實現銷售金額1300億元，同比增長27%，連續兩年位列國內房地產銷售金額20強。
新城控股2018年實現銷售金額2211億元，同比增長75%，2019年1-9月實現銷售金額1977億元，同比增長24%，連續兩年位列國內房地產銷售金額10強。
當初從同一片土地起家，同樣的規模一起發展，為何最終中南和新城脫穎而出？
這兩家蘇系企業的成功，可謂是天時地利人和共同作用的結果。一方面，他們抓住了時代機遇，藉助市場東風快速崛起；另一方面，他們主動出擊，調整戰略以適應自身需求，實現穩步增長。
基於內外因的不同，本文將2016年至今分為兩個階段，具體闡述新城和中南在這段房企之爭中有著怎樣的運氣，又做了怎樣的努力。
企業銷售規模發展歷程
2015年，新城控股和中南置地這兩家蘇系房企的合約銷售金額均低於250億元，但在短短兩三年時間內，銷售規模飛速增長，分別在2017和2018年躋身千億房企行列。
雖然兩家房企的業績差距逐年增大，但呈現了相似的增長趨勢，2015年之前，兩家企業銷售金額雖保持增長態勢，但總體不溫不火。
2016年開始，銷售業績迎來了巨大轉折，當年業績實現翻番，並在接下來的兩年中，也保持了強勁的增速。
2017年銷售業績增速維持在90%以上，2018年的增速也高於top30強房企33.6%的平均水平，2019年至今企業銷售增速也同樣領先TOP30平均水平。
企業圍繞核心城市著重佈局，業績快速增長
2016年，新城控股和中南置地分別實現合約銷售金額651億元、502億元，同比增長104%、123%，兩家企業在當年都實現了業績翻番。
為何企業能夠實現業績的快速增長？究其原因，其實與企業的土儲佈局息息相關。
新城控股方面，2016年總土儲達到1900萬平方米，其中圍繞一線以及強二線城市佈局的土儲達到總土儲的96.2%，長三角地區土儲佔比62.9%。
再看中南置地，2016年土儲規模為1395萬平方米，其中24.21%的土儲位於核心一二線城市，其餘土儲則位於核心一二線城市周邊地區，長三角地區土儲佔比為56.88%。
對比兩家企業後不難發現，他們當年的土儲佈局存在相似之處。大體上都是圍繞著四大城市群的核心城市及其周邊區域進行佈局，且一線城市土儲佔比均比較低。
而這樣的土儲佈局恰恰順應了2016年中央“緊一線”以及“去庫存”的政策方針。因此企業乘上政策東風，實現業績的快速增長。
主動出擊，戰略調整推動發展
如果說第一階段的新城和中南發展憑藉著蘇系房企地利的土儲優勢取得了高速的發展，那麼2017年至今，在這個百強房企加速分化，行業集中度持續提高的環境之下，他們更多的採取主動出擊的方針：
憑藉敏銳的市場嗅覺，以引入職業經理人改善企業運營、撬動槓桿，堅持高週轉策略等多種手法積極擴張規模，始終保持在國內房地產隊伍的前列。
3.1 引入職業經理人，調整發展戰略，內部改革
新城通過大量引入前萬達商管職業經理人來加速商業發展。
自2015年報首度提出雙輪驅動以後，新城持續加碼商業運營發展，其中重要一環就是引入萬達商管經理人來提升人力資源，包含原萬達商業管理常務副總裁陳德力，原萬達商管公司綜合管理中心副總唐劍鋒、南區營運中心副總經錢文虹等等。
2017年下半年，新城又宣佈聘任原萬科副總裁袁伯銀任集團副總裁負責人力資源，同時聘任原萬達集團總裁助理黃春雷為公司副總裁，分管集團信息管理中心及創新業務，負責集團信息化建設。
經過一系列的人才引進，新城完成了從商業管理、招商運營、信息化建設、人才革新等等一系列環節的優化。
效果而言，職業經理人推動了新城商業運營方式的改革，並推動建立與集團規模相匹配的信息系統。
副總裁陳德力上任之初即將新城商業整個產業鏈進行整合，從項目獲取土地、到開發建設、招商運營、資本運作、資產證券化全部由一個全新團隊管理。
隨後在2016年商管年會上提出了“有情懷、不復制、具規模”的商業理念，宣佈將原本商業集團的戰略規劃2020開業80個吾悅廣場的目標提升為100個，加速商管業務發展。
隨著集團業務的高速發展，加速信息化建設提升傳達溝通效率，有效梳理有效數據也成為重要命題之一。
2017年新城新引入的黃春雷也主持開發了集團的新城商業智慧廣場的核心應用、新雲智能管控平臺等一系列系統，加速新城商管的信息化建設。
中南通過引入曾有過優秀成績的明星經理人將傳統家族式企業轉變為職業經理人架構。
2017年中南接連引入陳凱、魯貴卿兩位重磅管理層，打破原有的家族式企業架構，正式進入由職業經理人牽頭時代。
從兩位管理層曾經的表現來看，中南此次選中這兩位經理人的原因或許均看中其曾經創造的規模增長神話。
大盤變小盤，企業輕裝“奔跑”。中南引入職業經理人後企業經營方面的變革最為明顯的改變便是縮小單體項目體量，以高週轉的小盤項目為主。
根據公告數據計算，2016年中南新增土儲平均單項目體量為18.1萬方，而這個數據2017年僅為15.3萬方，2018年新增土儲單項目平均體量為14.4萬方，再度下滑。
與此同時中南也保持了業績的高速增長，2017年銷售額幾近翻倍達到963.0億，行業排名首度進入前20，2018年實現52%的銷售增長，行業排名前進兩位至第18名，2019年1-9月實現銷售金額27%的增長，行業排名再前進兩位至第16位。
3.2 積極撬動槓桿加速發展
新城、中南在市場形勢轉好時積極撬動槓桿以擴大規模。房地產作為重資產行業，企業拿地開發等經營活動需要大量的資金的支持，整體負債率較高。
但由於預售制度的存在，傳統的資產負債率不能準確顯示企業負債水平，因此選用根據有息負債水平計算的的淨負債來代表企業的負債情況。
從新城和中南的淨負債率變化情況可以發現，兩家企業的淨負債率變化雖然與20強房企平均走勢相同，但是變化的幅度卻明顯大於平均水平。
尤其是在2016以及2017年行業形勢轉好期間，兩家公司大幅度加大了槓桿，通過擴大拿地開發實現了業績的高速增長，而在2018年銀根收緊，企業負債風險上升時兩家企業又快速降低槓桿增強自身的抗風險能力。
3.3 快速增加土儲保障，銷售快速增長
從新城方面來看，自2016年開始步入了快速增長期，在銷售業績騰飛的同時，新城持續積極納儲以保障企業業績長期增長。
從2014年開始，新城控股的拿地建面呈現出倍數增長，從2014年的400多萬平方米到2018年的4000多萬平方米只用了5年時間，在此期間總土儲建面也增長將近10倍，複合增長率達47.7%。
從銷售拿地比來看，新城連續四年拿地銷售比處於高位，2018年新城拿地銷售比0.50，相比百強房企2018年0.39的平均水平高出0.11，2019年上半年拿地銷售比0.60，高出同規模房企0.24，充分說明企業納儲力度之大。
另外，從新城近5年新增土地城市能級分佈來看，企業拿地方向持續向三四線下沉。
2017年、2018年兩年新增土地建面中三四線城市佔比已經達到了61.9%和72.4%，在之前三四線城市利好時期實現了公司銷售業績規模的迅速擴大，為之後的持續擴張奠定基礎。
從中南置地的拿地情況來看，在陳凱成為中南置地董事長後，沿用了此前其在陽光城的高週轉策略，在三四線城市進行快速佈局，不斷通過合作拿地、小股操盤等方式擴張，在提高市場佔有率同時，也能更好的保障企業財務健康。
中南置地的發展進入快車道。從可查到的年報數據可以看出，中南置地在2017年新增土儲建面同比大增2倍左右。
也正是由於中南提早佈局三四 線城市及快週轉策略，在2017~2018年三四線城市火爆的這一輪週期中收穫很大，因此讓中南銷售規模也實現了翻番。
從近兩年的銷售拿地比來看，2018年中南置地拿地銷售比為0.52，和新城控股一樣處於高位，高於百強房企18年的0.39的水平，2019年上半年拿地力度略有收縮，但仍保持在0.33。
截止2019年中，中南擁有在建開發項目規劃建築面積3214萬平方米，未開工項目規劃建築面積1309萬平方米，約可維持中南未來3年左右的銷售增長需求。
可以看出，蘇系房企的迅速擴張與其快速拿地不無關係，且較多的三四線城市拿地，尤其是長三角區域發展較好的三四線城市，對蘇系房企的擴張也提供了良好的支撐。
3.4 高週轉策略加速企業增長
蘇系房企的快速擴張除了得益於其土地儲備迅速擴大，還與企業實行了高週轉的戰略有關，高週轉作為企業做大的主要策略，蘇系房企中的龍頭老大新城控股和中南置地也不例外。
以2014年-2018年的存貨週轉率來看，中南置地的存貨週轉率在2016年達到最高峰，對應其銷售增長率也在當年達到近些年的峰值，達119%。
從2014-2018年行業存貨週轉率來看，前20強房企平均水平主要集中在0.3~0.4，新城在2014年~2016年一直在0.5以上。
從新城和中南的銷售規模可以看出高週轉率普遍帶來了營業收入的上漲，主要原因是存貨週轉率和總資產週轉率指標一定程度上反應了房企銷售能力和資金使用效率，因此週轉的加快為新城和中南等類似房企帶來營業收入的上漲。
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