今天，@一文 將為大家帶來江北新區的全面穿透 ，分析江北新區的現在和未來，為打算在江北新區買房的朋友獲得一些判斷依據。整體區域分析完畢，@一文 再提供具體的買房提問的答覆。
一文說房76 為大家講解了二手房的買房乾貨時曾經和大家提到，二手房才真正反映房產價值市場的真實情況，在目前的江北新區，整個大區域基本上都建立在“未來預期”的買房邏輯上，二手房的價格比新房價格更加反映市場和買房人群體對江北潛力的認識。
所以，在江北買房，更加要嚴格劃分買房動機：
江北新區的珠江鎮一帶，是老江浦本地的居住板塊，圍繞這個板塊的樓盤，自住和地緣改善的價值較高，投資的價值較低，原因是作為老的板塊，居住區域已經成熟，配套也比較完全，本地人口聚集，買這裡基本現在可以直接入住，但是後期大幅度改善的可能性不大，唯二的區域潛力發展價值在於商業的提升以及大盤的普漲。
除去珠江鎮一帶，剩下的“荒涼”板塊，因為白紙一張才更方便做更多的勾勒，而與之糾結的就是，這些地方如果用於自住，實在是非常不方便。
所以，江北買房，在現階段必須面臨自住還是投資的靈魂選擇。
如果現階段截取江北的新房和二手房之間的價格關係，基本上可以看出大環境和投資者對未來的江北未來的區域潛力值的預估。
中央商務區（即緯三路）：新房金地風華國際剛剛突破限價（原限價3萬元/平米，突破限價的均價為30500元），但是中央商務區最早入住的華潤國際社區二手房均價已經高達33780元/㎡，目前成交價最高接近4萬（目前為孤證），因此目前的中央商務區至少還有3接近4000元左右的一二手倒掛，可以說購買中央商務區目前是最為穩妥的選擇，這也解釋了金地風華國際之前突破限價仍然日光的最重要原因（其實論產品，金地的產品在核心區算非常一般，但是位置加分）
緯七路隧道口板塊：目前這一區域基本沒有新房在售，但是後期有江與城這樣的低密度項目，目前報價未出，但是同區域的正榮潤江城均價37986元/㎡，@一文 相信江與城大概率會突破限價（畢竟地價、產品都提供了突破限價的條件），因此目前不好比較，但是緯七路板塊除了也位於江北核心區外，均價之所以高還有這是目前江北新區所有的荒地中最早成型和有商業的板塊，也是時間最短可以正常入住的板塊，所以江與城只要新房報低目前同區域的二手房均價，就完全值得購買。
青奧板塊：目前二手房僅有保利西江月，作為孤盤，保利西江月的價格很難和緯七路、緯三路匹敵，均價28780元/㎡，但是@一文 認為 保利西江月所在的青奧板塊目前是江北新區二手房板塊中被低估的項目，首先它的位置和緯七路隧道口板塊眾多樓盤是對稱的關係，緯七路的商業配套基本上它也可以在第一批享用，但是因為所在區域目前缺乏其他的開發商和項目呼應，因此目前二手房均價不高，對於買房自住的朋友，@一文 建議可以重點考察青奧板塊和西江月項目，當然也可以充分發揮自己的議價天賦！
雨山路板塊：雨山路板塊是自2017年以來，@一文 一直持續看好的區域，在那個時候就認識並且和@一文 瞭解過江北的人都知道。
但是最近，有朋友給@一文看了這樣一則分析——
紅色字是 @ 一文 標註出來的，五橋南實際上就是海峽科工園、蘭溪公園周邊，換言之，用中交錦蘭薈和金地格林相比；五橋北事實上就是現在媒體熱炒的“五橋板塊”，對比樣本是江山薈等樓盤與力標贊城，其實前者因為中交受到嚴格限價，才會出現價格的倒掛；同時後者也因為力標贊城也是因為嚴格限價，一手房尚有房源，二手房完全無法漲價。因此雖然目前這兩個區域的一二手房價格呈現這樣的局面，卻不可以用這樣的思路去判斷這兩個微板塊的價值。
@一文 認為 雨山路板塊其實可以看做一個完整的板塊，目前在售的幾個樓盤，招商雍寧府房價、產品、戶型和口碑不及中海原山、保利雲禧，但是目前看裝修配置（是配置，不是標準）比中海保利好。保利雲禧位置最好，定位更高；房價上中海原山精裝交付更划算一點，但是中海原山靠近車流量較大的高速，未來可能吵雜一點。所以需要根據自己的綜合比較和運氣（基本都要搖號）中海和保利可以二選一。
此外這個區域還有江山薈、頤和九里等幾個發聲不大的l樓盤，但是就位置和項目以及價格而言，這些樓盤也有挑選對比的空間。
珠江鎮：目前新盤僅僅有悅江府一家，預計均價2.8萬元，目前在售的二手房價格主要是周邊的老小區，總的來說，投資潛力不大，這是一個更加明顯的改善和剛需都可以自住的樓盤。所以@一文 更加推薦剛需群體可以重點考慮，畢竟有地鐵、依託老珠江鎮的成熟配套，加上還有75㎡的超小戶型控制總價，應該說是在整個江北新區比較務實的樓盤。
老山板塊&白馬路：老山和白馬路在目前看來，@一文 認為這適合兩類人群，真誠的想收藏老山、佔據稀缺資源的改善、終極改善人群；想要居住低密度社區的剛需人群。
前者毫無疑問是類似“九月森林”的千萬級別買家們，因為老山周邊的限高以及開發紅線，老山周邊的洋房、別墅將成為江北新區發展後的高端人群第二居所或改善選擇，理由是老山資源稀缺，同時老山板塊的距離到江北新區的新商業配套非常便利；白馬路一帶目前少量剛需人群可以入手的項目，對於想居住在低密度的買房人來說很值得考慮（畢竟有限高，基本都是小高產品），因為白馬路距離生活配套以及地鐵實在是距離很適中，將來會很便利。
高新區：目前高新板塊在售的新房事實上距離高新區的核心有一段距離，屬於高新區的邊緣板塊。高新區的核心板塊目前均為二手房，均價為22000-23000，而毛坯新房均價也在這個範圍，精裝新房的均價則在26000-27000左右。總的來說，@一文 認為高新區目前的二手房的性價比更高一點。
橋北板塊：其實橋北不算江北新區...@一文認為，除非預算只允許在橋北買房，否則還是儘量多比較。
以下是實際操作時間
1、一文你好，今天去江北悅江府售樓處看了一下，靠近文德路地鐵站，預算有限，只能考慮75小戶型的，總價在230萬以內，但可選的樓層不多，有點兒猶豫，後期還有樓盤加推，不知道是否會漲價呢。一文，您對這個樓盤有了解嗎？覺得如何？想聽聽您的建議。
答覆： 這個地段在上文理論講解的時候@一文 已經和大家說明，基本上是一個成熟板塊，周邊都是老珠江鎮的老房子，居民基本也以老珠江鎮的居民為主，可以預想未來外來人口的流動性不會特別強大。這樣的區域，最大的好處是穩，最大的不確定性是上漲的空間。而江北的其他區域，目前規劃多多，但是價格不低，未來江北新區的發展究竟如何，有朋友很有信心也有朋友並不看好，因此其他區域的未來潛力可能更大，但是賭性更強一點。
悅江府這個項目在打造上也注意到這一點，只有75和95兩種戶型，很好的控制了總價，意味著開發商自身也是針對本地改善或純剛需人群，因為剛需人群買房自住的屬性大於投資屬性，所以更偏好配套更齊全的位置，更控制好總價的房源。
總的來說，@一文 認為這是一個對剛需自住群體比較友好的項目。至於後期加推是否漲價，@一文認為 即便有增加，也不會漲幅很大，畢竟現在“大漲價”還是有觸發調控的可能。您可以根據自己的情況來選擇先挑還是等下一期加推。
2、200萬左右的預算，想在江北浦口買房，買哪個區域更有前景呢？
答覆：您好，目前200萬左右的預算，在江北浦口買房還是有一點難度的。尤其是買到更有前景的區域。@一文 先給您盤點一下可以買到的新房。
雨山路的中交錦蘭薈，前期限價19620-20263元/㎡，最小戶型88㎡，200萬的預算可以買到，但是可以預想的是今年中交再開盤，預計繼續要搖號，此外就是中交開盤時間目前沒有時間節點。
高新區邊緣的榮盛錦繡瀾山，毛坯均價22000-23000之間，最小戶型85平米，200萬左右也可以負擔得起。
雨山路的力標贊城，雖然品質一般，但是勝在價格夠便宜，還有就是地段的優勢，伴隨大盤的上漲問題不大，目前均價再1.9萬元/平米，最小戶型72㎡，門檻總價優勢明顯。
接下來剩下的滿足您要求的房源，基本處於新區和橋北交接的板塊，目前區域已經成熟，但是投資的潛力就很一般了。這些樓盤分別是：威尼斯水城、大華錦繡華城、大華錦繡時代、萬江共和新城。
而二手房的選擇上，@一文 建議重點看一下高新區中心位置的一批二手房，建議儘量考慮帶學區的弘陽或綠地。
3、想在南京江北這邊買一套房，首付可以出到70-80萬元，首套，交通便利一些，離地鐵不要太遠，在浦口新區買還是在原來的江浦縣這個片區買？
答覆：您好，如果從江北買房的角度，以70-80萬元的首付，按首套房的標準，預算可以拓展240萬左右，這樣的預算，在江北可以考慮的區域有：
1、雨山路板塊
中交錦蘭薈，前期限價19620-20263元/㎡，最小戶型88㎡，預算綽綽有餘；
江山薈，目前均價28000元/㎡，最小戶型81平米，預算也基本可以搞定。
2、高新區板塊
高新區板塊目前新房沒有特別符合要求的樓盤，如果要看也只能看一下榮盛錦繡瀾山，二手房則重點看一下高新區中心位置的一批二手房，建議儘量考慮帶學區的弘陽或綠地，該區域目前配套已經成熟，高新醫院、學校和地鐵都比較適中。
3、白馬路板塊
如果想距離核心區更近一點，更加確定的獲得一些升值潛力，或者希望距離江南區域更近一點，可以考慮白馬路板塊，白馬路板塊目前在售的金輝白馬雲著，均價26000-28000之間，最小面積89平米，這裡最大的價值是距離緯三路、緯七路、地鐵站都比較近，生活配套正在逐步落實中，同時還是低密度的小高層，居住舒適度比較高。同理，通宇幾個項目也在周邊也可以考慮。
4、中海原山？保利雲禧？雍寧府？江北雨山路地鐵盤買房優先順序一文老師來給排一排？
答覆：您好，先說結論：這三個樓盤各有千秋，建議根據自己的情況來選擇，但是@一文 可以給到您標準。
首先是目前，保利雲禧的可選擇房源最少，所以這個項目主要是“撿漏”的效應，淘一淘淘到不錯的房源。
價格方面：雍寧府最貴，保利雲禧次之，最便宜的應該是中海原山。（此外，雍寧府的得房率也最低）
位置方面，三家差不多，保利雲禧位置略勝一籌，中海原山、 雍寧府位置差不多，保利雲禧距離地鐵站最近，招商雍寧府和中海原山就隔了一條馬路，距離地鐵距離差不多，招商靠近未來商業綜合體，中海則靠近規劃學校。
裝修配置，雍寧府標準最高，精裝修帶地暖中央空調和新風系統，中海就是精裝修，保利雲禧毛坯交付，但是裝修並不代表標準，尤其是雍寧府開發商在南京過去精裝表現實在是。。。一言難盡。
@一文 覺得，如果保利雲禧能夠淘到合適的房源，性價比最高；否則則是中海原山性價比更高。
閱讀更多 一文說房 的文章
