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週期預測成空
在本輪樓市最火爆的2017年，關於樓市的未來預測最流行的一句話是什麼？
因為宏觀調控，所以房價飛漲。
自1998年啟動房改，二十年的樓市發展進程中經歷過數輪週期起伏，期間有過無數次的樓市調控，可調控來調控去，房價跌了嗎？橫盤不漲了嗎？
No!房價一個勁的往上漲！以至於樓市調控被戲稱為樓市空調。2016年啟動的房產大牛市，更堅定了人們對調控的蔑視。
隨著樓市調控的日漸收緊，2018年的房地產行業已涼風陣陣，那時關於樓市未來預測最流行的觀點是什麼？
房產三年一個週期，請備足三年的月供，熬過去就是一片豔陽天。
根據過往的房價漲跌週期，2003年是週期的頂、2006年是週期的頂、2010年是週期的頂、2013年是週期的頂、2017年又是週期的頂……可不就是三年左右一個週期嗎？！
時間來到2019年的當下，最流行的一句話是什麼呢？
過去憑運氣賺來的錢，如今靠實力都虧沒了。
樓市嚴調控下，全國房價普降10%以上、甚至個別地區房價攔腰斬，即使降價房子也不好出售，甚至出現了“凍房”一說，人們終於意識到宏觀調控的威力。
自2016年9月30日全國統一行動以來，樓市調控已逾3年，可你能看到房價有再次啟動的跡象嗎？樓市三年必有一週期的預測不攻自破。
這裡真想不知趣的問一句：信了這些樓市的分析預測，而在本輪週期高位站崗接盤的兄弟們，你們還好嗎？
2016年房價的暴漲，給了無數人買房致富的夢想希望，以至於每到樓市稍有調整時總會傳來陣陣“抄底撿漏”的聲音和行動，尤其在年末開發商回款的關鍵期。
於是，2017年底一撥人衝進去抄底撿漏、2018年底又一撥人衝進去抄底撿漏……而眼下又到了2019年的年底，仍有不少人躍躍欲試得要抄底撿漏，到底是底還是半山腰呢？估計沒人知道。
預判未來是一件很難的事。大家都是根據當下的情境和情緒去猜測未來：當下是房產牛市，就理所當然的認為房價永遠漲；當下是房產熊市，又會鐵定的認定房產機會就此一去不返。
就如同當下，看衰樓市的人越來越多，相應的對未來悲觀的預判也越來越多。
就在大家對未來極度悲觀之際，誰也沒有預料到深圳、廣州、青島、佛山、成都、鄭州等國內重點一二線城市卻傳來了調控放鬆的跡象——當然都是打著人才引進、改善居住、響應國家城市化的幌子，如鄭州就提出了“租房一年就可落戶”。
預測如同跳大仙，就看你蒙對蒙不對了，反正都有50%的正確的概率。
2
確定性的房子
如果房價未來漲跌無法預測，我們該如何投資房產呢？買確定性的房子。
房子的確定性如何體現呢？可自住、可出租、可出售、可貸款。
能自住，就能滿足自己的居住需求，這房子就有使用價值；
能出租，房子就不會閒置，並能帶來現金流；
能出售，就能變現，房子就不至於成為一個死資產；
能貸款（指二手房買賣時的按揭貸款和二手房銀行抵押貸款），在急需錢的關鍵時刻，就能解燃眉之急。
在堅持這些原則下去選房子，雖不至於就能買到十全十美的房子（心目中十全十美的房子，是買不起的），但最起碼不會掉地上。
這個原則真的就是買房的金科玉律嗎？未必！
可自住/可出租/可出售/可貸款的房子，一般都在配套成熟的市區……市區的房子是比較貴的，剛畢業幾年的年輕人、一般收入的普通市民基本上憑一己之力是買不起的。
對這些人來說，堅持這個原則還有什麼用呢？那不是一輩子都買不起房子了嗎？
在城市化快速進程中，就如同過去二三十年的中國，城市的中心是不斷轉移的——向市中心的外圍轉移、向城市的新區轉移……
轉移的是什麼？是配套資源啊，醫院、學校、商業、就業中心。
曾經的市中心衰敗成了交通擁堵、老破舊房子聚集、不再宜居的老城區，而曾經偏僻的郊區則蛻變成了嶄新的市中心，以往不能住、不能租、不能售、不能貸款的房子突然間都能了。
所以這個原則是有時間限定的。在未來五年內、在自己入住時、在自己結婚時、在小孩上學時……滿足這些條件就行了，目前可以暫時不滿足。
對買房投資來說同樣如此，買市中心成熟區的房子，就是市場正常的價格——這價格已體現出了醫療/教育/商業等配套的便利，投資的收益也只能是市場的平均收益。
而買當下配套還不成熟的郊區呢？隨著配套的成熟、隨著市政建設的完善，這些便利會逐漸的反應在房價中，由此就能獲得超額的利潤。
可你能保證今天的郊區或新區就能發展成未來的市區嗎？十年後的地鐵、商業、產業等規劃就一定能落地嗎？
這裡同樣存在很大的不確定性。若據此預測未來可住/可租/可售/可貸款的房子，會存在不小的風險。
未來是很難預測的。我們只能在各種分析之後去決策，追求一個更高的成功的概率。
3
從預測到預防
為什麼房價很難預測？因為房價是人們行為的結果，而人是活的、是會動的、是能根據外界環境的變化而變化的……這是一個多方（政府/地產商/購房者等）重複博弈的過程，最終讓事物變得非常複雜。
為了便於大家理解，我們就以本輪調控的發展過程來看看重複博弈是如何演化的。
因為房價上漲引發民怨，政府開始調控房價，第一招是限購限貸。買房人為了獲得購房資格、尤其是首套首貸的資格，就以補交社保/離婚/結婚等來拆招。
政府不得再出招，補交社保無效、結離婚一兩年內仍按照之前的婚姻狀況來確定買房資格。
可房價還是很火爆……政府發現還有錢流向房地產，於是再出招：限制首付貸、信用卡、消費貸等資金流入樓市。
可地產商就是要維持高房價以造成房價還要上漲的幻覺時，該咋辦呢？政府就嚴控地產商的融資行為，包括銀行貸款、委託貸款、信託融資、海外融資等。
每一招調控，都會篩洗出一批購房者、限制掉一批流入的資金……直至房價穩定。
政府會出什麼調控政策，你能預測到嗎？政府調控的決心有多大，你能預測到嗎？地產商/房東/購房者在這些調控政策下會有什麼樣的反應，你能預測到嗎？外部經濟環境會有什麼突發變化，你能預測到嗎？
你憑什麼能準確預測房價的漲跌呢？！
預測都是根據當時的外界條件來對未來做出判斷，可外界條件是變化的啊，你再基於之前的外界條件去預判未來，又怎麼能準確呢？
如果未來無法預測，我們該怎麼辦呢？從預測未來回歸到自我預防。
命運掌控在別人手裡，不如自己做命運的主人，根據自己的情況去做決策。只有自己的情況最熟悉、最瞭解、最易把控，以不變來應萬變——“不變”的是自己的實際情況，“萬變”的是外界環境和條件。
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