文|七小剑 编|宁采尘
“天瀛已经鉴了，什么时候鉴一下天曜呀，等的花都快谢了，都快开盘了~”
又有粉丝在后台催了。
龙光天曜这个不太新的新盘，的确有故事，有争议，确实值得一鉴。
今天，就给大家安排上。
快枪手龙光，这次慢了
龙光“快准狠”的风格，这两年表现的淋漓尽致。不知不觉间，已经窜到了南宁楼市销售榜的第一位。
前些天，克而瑞发布了南宁1-10月房企及项目销售榜。
房企榜上，龙光权益销售金额突破100亿，销售面积突破100万㎡，甩第二名约30亿、30万㎡，几乎提前预定了今年南宁销冠。
▲1-10月房企TOP10（来源：克而瑞）
单盘榜上同样很牛。全市单盘销售TOP20中，龙光就有3个项目上榜，玖誉湖更是闯入了TOP3。
▲1-10月单盘TOP20（来源：克而瑞）
这足以说明，龙光拿地之狠，定位之准，销售之快。
可是，位于三岸的龙光天曜却有点慢了。
今年1月30日就已拿地，6月15日已经开放了营销中心，但至今未正式开售。这都快10个月了。
陷入定价难题？
为啥慢了？
除了市场形势及政府审批等原因外，小剑估计与纠结的定价有一定关系。
定价既要考虑成本，自身价值，还要结合市场实际情况。
先看成本。年初拿地时，地价为8018元/㎡，为当时板块最高地价。成本不算低，这就决定了房价不可能太低。
再看价值。从三岸众多项目地块价值来看，龙光天曜容积率更低，是纯正一线江景，拥有板块内最高的区位价值。
从全市层面来看，处于较中心位置的一线江景房，定位高端些的，价格都不低，普遍在2万左右甚至达到3万+。
比如白沙半岛的凯旋1号，柳沙半岛的保利君悦湾、华发国宾壹号，再比如保利冠江墅、华润西园悦府等一线江景房，概莫如是。
综合来看，放慢脚步，等待也许是龙光天曜更合适的选择。
等待谁？
等待地块价值相似但房价注定更高的龙湖双珑原著，等待地块价值不如自己但房价/地价却更高的美的悦江府、广源凤岭壹号院和玉桶金项目。
▲三岸楼盘地块价值及地价排序。
我们知道，中铁建、新城和彰泰已逐渐进入销售尾声，当2万+项目集中上市后，龙光天曜的筹码自然就更大了。
所以，龙光天曜慢一点，兴许是上策。
全南向+八成看江，户型牛X
抛开价格，就户型设计来看，龙光天曜还真与众不同。
该盘占地约65亩，容积率2.0，规划有4栋高层、2栋公馆以及多栋院落。看了楼栋排布和户型设计，你会发现它的不一样，
把江景价值运用到了极致。其一，楼栋按照南低北高排布，前排是低矮的院落，后面是高层和公馆，使得高层和公馆也有较好的景观视野。
其二，如果说从低到高的排布很常规，但4栋高层的设计却很不常规。
为了满足采光日照要求，市场通常的做法是将北面套设计为大户型，主采光面朝北，但舒适度大打折扣。
而龙光天曜做到了全户型南向布局，每个户型的客厅、主阳台、主卧均朝南。
此外，为了让更多户型看江，采用蝶形设计 ，除了前排的3#和5#绝大多数看江（3楼以下被商墅遮挡）外，1#和2#边套同样可以看江。这很少见，也很难得。
▲后面4栋高层也拥有良好的观江效果。
小剑以为，这样的设计是足够出彩的，最大化利用了江景资源，使得户型观江价值得到充分利用。
▲98㎡做到南北对流双阳台。
▲139㎡五房。
从户型本身来说，98㎡亦能做到南北对流双阳台，比较难得。其他中大户型的设计，也属于南宁中等偏上水准。
整体来看，能做到户型全南向，且大约八成的高层都可以看江，的确挺牛的。
豪的不纯粹？
当然，对其产品，不少购房者可能会有一种感觉：作为龙光的TOP系产品，天曜豪的不够纯粹。
从当前接受咨询的产品面积段来看，主力为96-286㎡高层户型，跨度确实很大。其实，除了高层外，还有30-60㎡的公馆和145㎡起步的院落。
▲产品构成。
既有很豪的院落，也有大面积的高层，还有100㎡左右的高层和更小面积的公馆。给人的感觉，产品很杂，高端范儿不够。
▲30㎡公馆的户型和位置。
缘何如此？一定是有原因的。
客观原因是土地出让指标决定了不可能是纯粹的住宅区，大量的商业指标做商铺行不通，只能做院落和公馆。
基于此，也就有了现在的产品规划。
实际上，一个项目高端与否，并非只看户型面积大小。比如华润幸福里，也有八九十平方米的小户型，但并不影响它在豪宅中的地位。
同样，龙光天曜有独特的江景价值，又是龙光的TOP系，产品档次不低。
面积跨度大，正好可以满足不同类购房者的需求。
小面积公馆，满足的是单身贵族；96-143㎡高层，满足的是城市中坚力量；而终极置业者可选择将两套高层打通（最大286㎡），或选择200多㎡的院落。
看起来是不同需求的客群，但因为产品定位高、价格高于一般楼盘，他们又都属于同一类追求江景和居住品质的人群。
“有江有商，可惜没铁？”
“这个区域的楼盘容积率都很低，天曜可以直面邕江，北面也有大型商业体龙湖天街，可惜没有地铁。所以，我还在犹豫中。”
一位看过龙光天曜的意向购房者如是评价。
诚如这位购房者所说，三岸是新兴板块，目前的配套确实不成熟。尤其是悬而待决的机场线，具体走向仍扑朔迷离，过不过三岸还是未知数。
不过，类似柳沙，三岸有不错的江景资源，且为南向看江。而龙光天曜又处于邕江环抱处，占据出众的江岸位置。
江景方面确实比较难得。目前南宁在售的一线江景楼盘不到20个，而容积率在2.0及以下的大概只有5个。
▲龙光天曜在三岸中的位置。
交通方面，也类似柳沙。有三岸大桥、龙岗大桥等桥梁，可快速通往凤岭南、商务区和龙岗板块。
学校方面，虽无名校，但配置齐全。除了已明确的开泰路小学和开泰路中学，板块内还规划有2所中学及3所小学。
商业方面，除了各盘的社区底商外，大型商业体龙湖天街已经明确。
加上是全新区域，进驻企业实力较强，板块可塑性大，如果进展顺利，以后会是南宁较为难得的滨江宜居住区。
至于地铁，也许还会有惊喜。
按照其中的一个版本，未来的机场线会走三岸，而且站点就在距离龙光天曜不远处的龙湖天街附近。这一切将于2020年揭开谜底。
年底或许是个机会
最新消息，龙光天曜即将正式开卖，将主推楼栋为1、3#楼96-286㎡产品，预计区间价是1.2万-1.8万元/㎡。
与此同时，
公馆和院落也会同步推出。公馆是30-60㎡，院落是145-183㎡。尤其是145㎡的院落，面积小，总价低，又是江景房，很有吸引力。
▲145㎡院落负一层。
▲145㎡院落一层。
▲145㎡院落二层。
▲145㎡院落三层。
对于龙光天曜是否值得入手？小剑觉得年底兴许是个机会。
首先，近几个月南宁楼市偏冷，优惠促销频出，基于市场大背景，龙光天曜当前的定价是比较谨慎的。
第二，等到明年，龙湖双珑原著、美的悦江府、玉桶金项目齐齐上市后，这些盘将集体2万+，届时龙光天曜可能会跟着提价。现在买入，可能会是一个相对低点。
第三，现在板块配套未兑现，特别是地铁机场线还没定论。这样的时机，通常是一个板块价值低洼之时。如果配套熟了，地铁线明年定了，可能价值和价格也就变了。
纵观全年来看，现在至12月底买房，一定比前几个月及上半年的时机要好得多。
大部分人，买涨不买跌。少数人，别人越观望，他越出手。最终的赢家，往往是少数人。
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