用户69290716

商住两用房既可以商用，也可以住宅用。它是特定历史时期，解决外地人在本地无购房资格，却有居住需求而修建的。它的最大优点是不限购。但也要结合当地的购房政策，部分城市商住两用房跟住宅一样，都是限购的，比如北京。

因此，在购买前一定要搞清楚当地的政策，如果商住两用房是限购的，那就完全不必纳入考虑的范围，直接购买住宅更有益。

因为商住两用房跟住宅相比，有太多的劣势：土地使用权年限短，一般为40年；转手出让时税费高；水电费、物业费是按照商用标准征收的，比普通住宅高出一倍左右；不能落户；不带学位，解决不了小孩入学问题；房子密度大、容积率高；户型做不到南北通透；首付比例要达到50%，贷款年限不能超过10年；既有住户又有办公人员，来往人员杂乱；在二手市场上，涨幅远远落后于住宅等等。

由于受到电商的冲击，商铺的运营远比以前要艰难得多。大型商场、城市综合体适合于开发商自持或者大财团统一招商、集中管理，并不适合个人投资。一方面商铺很贵，远比住宅要贵，都是大金额的投资，这就要求有较高的租金回报才能顺利收回投资，而现在的商铺又不太好出租。另一方面，二手市场上的商铺不好出售，因它本身金额大，就影响了它的流动性，另外在二手市场上，它的涨幅也远远落后于住宅。

如果楼市降温，商住两用房和商铺会跟住宅一样，都会受到市场的影响，这种影响并没有凸显出它们的优势，反而是强化了它们的弱势，它们并没有因为楼市降温，而变得更有投资价值。

老王说经济

蒋老师观点：如果楼市降温，那么商铺最先受到影响，而且商铺投资是一个相对专业的品种，很多人投资商铺被套多年，难以出手。但是如果能够做好选择，楼市即使降温，商铺还是一个能够带来稳定现金流的投资品。

正确选择商铺地址是赚钱的首要条件，因此，投资者在选择商铺的时候，应该把握以下几种方法：

依据“周边人气”选择位置

这是一个通用法则，商铺投资有很多共性，比如人员流动性大、闹市里的繁华地段、交通便利等，所以选择好位置必须具备以下条件：

1.人潮流量：平常、假日及日、夜来往人次比例;

2.车潮流量：汽车、摩托车往来流量;

3.交通枢纽：目前及未来可能增减的运输工具;

4.马路宽窄：大小单行道、双向道与商铺停车问题;

5.区域特征：商业生态的情况、相互竞争的店铺、相互补充的店、金融服务机构、幼儿及教育机构、休闲娱乐设备等;

6.人口勘察：该区人口数量、消费习惯等;

7.商圏勘察：主要及次要商圈范围、租金、价位。

按照地点位置选址

小店可大致分为两类，一类开在人来人往的闹市口，一类开在居民区。前者因为和大店相邻较近，商品特色显得更为重要，应该找大店所没有的东西来做。

投资一间这样的小店，一定要做市场调研，把店铺细分领域研究透彻。开在闹市的小店，可以经营能迎合年轻人品位的商品，年轻群体是非常喜欢逛街的。相反，经营中老年人生活用品的小店应开在居民小区里，那是中老年客户的范围，距离较近，方便购买，会非常受他们欢迎。

依据地段选址

店铺的选择大有讲究，它包括店铺的位置和店铺的质量。投资店铺讲究地段，店铺的地段一般有三类：

第一类是成熟的中央商务圈;

第二类是相对成熟的商圈，大多数都会邻近大型的住宅区或商务中心区，能吸引很多年轻就业人口的商务中心区或新开区;

第三类是住宅社区内部。

在成熟的中央商务圈投资店铺，投资额较大，而且不同商务圈的性质及发展程度，都将间接影响店铺的经营效益水平及场地的租金。这种店铺的运作是借助临近的整个商圈的人气。

第二有相对固定的人流量保证，方可“大树底下好乘凉”，得来全不费工夫。一般说来，就业中心区为住宅区提供了需求市场，住宅区为就业提供了相对充足的劳动力。

店铺的兴旺，对促进住宅的活跃也是有非常大的作用，并且有利于带动周边的就业人口，特别是新建楼盘的品质和价位会有相对明显提高，这反过来又会促使店铺的升值更多。

投资小区内的店铺，则需要比较慎重，一方面，人流有限;另一方面，住户在小区内的消费活动大多数是为了图方便，但是大型的消费活动不会在社区商业里进行。适合投资的小区内店铺，最好在足够大的人员规模，或者是开放式小区，有相对宽敞的社区道路，小区主要出入口、街道转角楼等位置的店铺是投资的最好目标。

根据经营需要选址

1、要根据商铺周边的特点和经营内容来选择地址

店铺销售的商品种类不同，其对店铺的要求也不同。有的店铺要求开在人流量大的地方，比如说餐饮店、服装店、小超市;但是，并非所有的店铺都适合开在人流量大的地方。比如保健用品商店这种类型，就适宜开在相对较偏僻、安静一些的地方。

2、要选取市场自然聚集形成某类市场的地段

在长期的经营中，有些具体主题的市场会自发形成销售特色商品的“大市场”，比如说服装市场、海鲜市场、家电市场等，大多数人一想到购买某商品就会自然而然地想起这条商业街。

3、要选择有广告空间的店面

有的店面没有独立门市房，店门前自然就没有独立的广告空间，也就使你失去了在店前“发挥”营销智慧的空间。有了广告位置和营销活动的空间，对于以后出租会非常有利。

4、要有一定的“傍大款”意识

要把店铺开在著名品牌连锁店或强势品牌店的附近，以至能够开在它的旁边。假设你想经营吃的，那你就将店铺开在“麦当劳”、“必胜客”、“肯德基”的周围。

因为，这些著名的连锁店在选择店址前已做过相对大量细致的市场调查，紧挨着它们开店，不仅可省去考察场地的时间和精力，还可以借力知名店铺的品牌效应，“拣”些顾客，从而实现人流量的大突破。

综上所述：

楼市降温，对于住宅和商业都是非常大的负面影响，而商铺更要求专业的投资，适合相对专业和深入研究市场的人员。如果对于商铺地段的选择非常有经验，并且按照正确的方法去投资商铺，还是值得投资的，但是对于没有任何经验的投资者来说，蒋老师建议要非常谨慎。

蒋昊说经济

你好，很多城市，商铺单价比公寓，住宅还便宜呢！比如，杭州！公寓特别🔥！商铺单价目前确不会高出同地段公寓，住宅，很多！那么我觉得，就回报率来说，一个商铺收益干10套住宅，或公寓收益，问题不大吧？比如说我见过租60.70万一年的商铺，就没见过租60.70万的公寓或住宅！见过10几年前32万的商铺，现在每年租32万！这是翻了多少倍？住宅身边投的比较好的！比较多的，见到过的，如150万买来，上海的别墅，涨到1500万，已经是我见过翻的倍数算比较多的了！你看看投资回报率！就会有区别！我讲的是大部分！不是那些片面的，少部分的，谢谢

以卖房为生的小阿伟

您好，感谢您的提问！

公寓及商铺的投资最主要的参考数据是投资回报率，尤其是公寓，其投资回报率更为稳定。一般来说，根据当下的周边租金参考，静态投资回报率低于5%的投资性价比不高，不建议购买。再一公寓投资要考虑地段，中心区域交通方便繁华地带的可以投资，偏远地带或非区域中心不建议投资。商铺类与远近无关，与客流量相关，有稳定客群的社区底商或商业区域中心繁华地段的临街门面可以投资，区域范围内具体也要根据商铺位置、结构、用途、流量等再来综合考虑。

希望能够帮到您，望您采纳，谢谢～～

地产江湖成大侠

商住两用房，是最坑人的房子呀！！！原因是一:在电商的冲击下，大批商铺倒闭、关门、租不出去。二:成本费用的水、电、气、暖等等吧是居民区的二至三倍呀。三:入手容易出手很难再卖出去！四:商住房使用时间是四十年，说拆就拆，普通房子是70年带顺延！！！

胡真实105181123565

只有头条在喊降价，我们这里没降，首先房地产不是别的，第一，国家银行都被绑着呢，第二，各种行业百分之八十都连这房地产，每次都是大涨小调，你不要当真[大笑]胆大吓死胆小的，不然永远买不起，想掉价做梦，国家四大银行都被房地产帮死了，难道国家愿意看见到处烂尾楼吗？上十年班还不够房子一年涨的呢，我不是中介，实话实说。老弟炒房也是技术活，要买靠地铁口的，靠离市区比较近的，我2018年初买的无锡富力城14000一平精装，明年可以出手（满2年），现在市场价23000一平精装，现在可以挣8000到9000一平，账自己算吧[大笑]

用户8912534081

最主要的是地段和开发前景，如果前景好，买了稳赚，前景不好，会有亏损的可能

戏戏爱分析

永远不过时！只要有钱那就大胆地买吧！

大风林子

城市小区的底商是可以投资的

会飞的胖兹

首先，商住房是个坑，目前绝对不能投资

其次，店铺投资起码两条，一不要投资分割型的所谓商场内铺，二不要投资不是主干线上的路边铺。 房产投资已经没有暴利可言，如非刚需，建议暂时观望。

關鍵字: 财经 商住 两用