2018年5月31日，由國務院發展研究中心企業研究所、清華大學房地產研究所和中國指數研究院主辦的“2018中國房地產上市公司研究成果發佈會暨第十六屆中國房地產投融資大會”在北京舉行。在2018中國房地產上市公司研究中，中國房地產TOP10研究組在總結歷年研究經驗的基礎上，進一步完善了研究方法和指標體系，本著“客觀、公正、準確、全面”的原則，發掘成長質量佳、投資價值大的優秀房地產上市公司，探索不同市場環境下房地產上市公司的經濟增長方式，為投資者提供科學全面的投資參考依據。
保利地產在本次研究中榮獲“2018滬深上市房地產公司綜合實力TOP10”、“2018滬深上市房地產公司財富創造能力TOP10”、“2018滬深上市房地產公司財務穩健性TOP10”、“2018滬深上市房地產公司投資價值TOP10”多項榮譽。劉平先生榮獲十大金牌CEO榮譽稱號，黃海先生榮獲十大金牌董秘榮譽稱號。
圖：保利地產北京總經理朱凱先生（左二）領取榮譽證書
圖：保利地產獲獎證書
銷售：業績快速增長，企業發展穩中提速
2017年，保利地產實現簽約銷售金額3092億元，同比大增47.2%，實現簽約銷售面積2242萬平方米，同比增長40.3%，其中，47.2%的銷售增速是企業跨入千億臺階後的最高增速。從產品來看，住宅產品銷售金額佔比為85.5%，144平米以下中小戶型住宅產品佔比達92.4%，企業繼續堅持聚焦普通住宅中小戶型產品。從城市銷售額來看，企業深耕效果明顯，銷售業績中9 個城市突破百億、7 個城市市佔率排名第一、23 個城市排名位居前三。
2017年保利地產實現了銷售業績的高速增長，企業進行規模擴張的決心凸顯，但面對與行業前三約2000億元的銷售差距，可以預見2018年保利地產將繼續加快銷售步伐。
圖1：2017年保利地產與全國商品房銷售增長率對比情況
佈局：一二級市場積極擴儲，一二線城市拿地金額佔比超八成
2017年保利地產擴張態度積極，年內新進入城市24個，全國城市佈局數量增加至92個。從城市結構來看，保利地產核心貢獻來源仍聚焦一二線城市，佔比為82%，三四線城市銷售佔比提升10個百分點至18%。三四線貢獻佔比提升主要得益於珠三角城市群全覆蓋所帶來的業績貢獻。2017年，保利地產重點區域表現突出，粵港澳大灣區的銷售貢獻近千億元，佔2017年銷售額的近三分之一，珠三角、長三角及中部三大核心城市群銷售佔比近70%。
圖2：保利地產2017年各城市群銷售佔比情況
拿地態度積極，一二線城市拿地金額佔比超八成，土儲資源豐富。保利地產2017年實現項目拓展共計204個，新增容積率面積4520萬平方米，總成本2765億元，同比分別增長88%和128%，拿地金額佔銷售額的比重近90%，平均樓面地價6118元/平方米，一二線城市的拓展面積和金額分別佔比63%、82%，一二線城市仍為企業佈局重點。截至2017年末，保利地產儲備資源豐富，待開發土地儲備面積9090萬平方米，其中一二線城市土地儲備面積佔比約63%，三四線城市佔比約37%，充足且合理的土地儲備，助力企業的持續發展。
圖3：保利地產2017年拓展面積（左）和金額（右）佔比情況
持續發力大型併購整合，未來跨越式發展可期。2017年，併購整合成為保利地產進行資源補充的重要方式之一，通過併購等合作方式累計獲取項目81個，新增容積率面積2190萬平方米，達到總土地拓展面積的48%。年內，保利地產持續發力大型併購整合，一方面，完成中國航空工業集團有限公司旗下11個項目收購，新增規劃容積率面積近538萬平方米；另一方面，以現金方式收購保利（香港）控股有限公司50%股權，實現對中國保利集團有限公司境內房地產業務整合，進一步擴大業務區域。
財務：盈利能力顯著提升，財務結構安全穩健
2017年，保利地產實現營業收入1463.06億元，同比減少5.5%，主要受營改增及項目結轉區域結構影響，實現淨利潤196.77億元，同比增長15.3個百分點，房地產業務實現結算毛利率、淨利率及淨資產收益率分別為31.05%、13.45%和16.32%，與去年相比分別增加2.05、2.42和0.79個百分點，盈利能力顯著改善。此外，隨著合作項目增多和進入結轉期，保利地產投資收益大幅增長，實現投資收益16.8億元，同比增長34.77%。
圖4：2017年保利地產毛利率、淨利率及淨資產收益率
負債水平穩定，短期償債能力較強，財務結構安全穩健。2017年，受有息債務上升的影響，保利地產的資產負債上升至77.28%，淨負債率為86.45%，較上年增長31個百分點，負債水平小幅上漲。但保利地產的流動比率、速動比率分別為1.78、0.57，均較去年同期有所提升，其一年內到期債務僅294.95億元，現金短債比為2.30，短期償債能力較為理想。
從債務類型結構上看，銀行借款佔比66%，各類債券佔比16%，其他類型借款佔比18%，財務結構安全穩健，且較高的銀行貸款佔比，有助於企業對融資成本進行控制，2017年保利不斷髮揮央企優勢，構建多元化融資方式，有息負債綜合成本僅為4.82%。
圖5：2017年保利地產流動比率、速動比率情況
兩翼業務：提速專業板塊發展，與主業協同並進
在房地產主業快速發展的同時，保利地產注重強化專業板塊發展能力，逐漸提升專業板塊在企業總體收入中的貢獻度，未來將與地產開發主業形成良好的協同和互補效應。
圖6：保利地產兩翼業務發展情況
房地產金融方面，保利地產以房地產基金和普惠金融為基礎，對產業鏈上下游進行整合，並對前沿產業進行探索佈局，培育企業新的業務增長極。如，通過整合優質資源，利用ABS、REITs、基金等資本運作手段，實現優質物業的資本市場融資功能，提升資產的週轉效率。
社區消費服務方面，保利地產以物業服務、社區商業、長租公寓為重點，依託房地產開發和經營主業，匹配消費需求，延伸社區消費服務價值鏈，通過市場化、資本化的方式實現在社區消費服務領域的多元化快速發展。
商業經營方面，2017年，保利地產旗下商業管理公司累計管理商業面積160萬平方米，實現經營收入及管理費收入超10億元。此外，保利地產在武漢、長沙、天津等6個城市實現自主購物中心品牌輸出，在蘭州、郴州、雲浮實現自主酒店品牌輸出，並且獲得了全球四大酒店管理集團各檔次共計10個品牌的特許經營合作意向。
2017年，是保利地產快速發展的一年，清晰的戰略方向使其充分把握城鎮化快速擴張帶來的行業發展機遇，經營規模節節攀升。在土地、資金、重組等利好因素的加持下，保利地產的發展節奏已經“變守為攻”，2018年將繼續迎來提速發展。
（中國指數研究院）
閱讀更多 成都房天下 的文章
