2018年5月31日，由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院主办的“2018中国房地产上市公司研究成果发布会暨第十六届中国房地产投融资大会”在北京举行。在2018中国房地产上市公司研究中，中国房地产TOP10研究组在总结历年研究经验的基础上，进一步完善了研究方法和指标体系，本着“客观、公正、准确、全面”的原则，发掘成长质量佳、投资价值大的优秀房地产上市公司，探索不同市场环境下房地产上市公司的经济增长方式，为投资者提供科学全面的投资参考依据。
保利地产在本次研究中荣获“2018沪深上市房地产公司综合实力TOP10”、“2018沪深上市房地产公司财富创造能力TOP10”、“2018沪深上市房地产公司财务稳健性TOP10”、“2018沪深上市房地产公司投资价值TOP10”多项荣誉。刘平先生荣获十大金牌CEO荣誉称号，黄海先生荣获十大金牌董秘荣誉称号。
图：保利地产北京总经理朱凯先生（左二）领取荣誉证书
图：保利地产获奖证书
销售：业绩快速增长，企业发展稳中提速
2017年，保利地产实现签约销售金额3092亿元，同比大增47.2%，实现签约销售面积2242万平方米，同比增长40.3%，其中，47.2%的销售增速是企业跨入千亿台阶后的最高增速。从产品来看，住宅产品销售金额占比为85.5%，144平米以下中小户型住宅产品占比达92.4%，企业继续坚持聚焦普通住宅中小户型产品。从城市销售额来看，企业深耕效果明显，销售业绩中9 个城市突破百亿、7 个城市市占率排名第一、23 个城市排名位居前三。
2017年保利地产实现了销售业绩的高速增长，企业进行规模扩张的决心凸显，但面对与行业前三约2000亿元的销售差距，可以预见2018年保利地产将继续加快销售步伐。
图1：2017年保利地产与全国商品房销售增长率对比情况
布局：一二级市场积极扩储，一二线城市拿地金额占比超八成
2017年保利地产扩张态度积极，年内新进入城市24个，全国城市布局数量增加至92个。从城市结构来看，保利地产核心贡献来源仍聚焦一二线城市，占比为82%，三四线城市销售占比提升10个百分点至18%。三四线贡献占比提升主要得益于珠三角城市群全覆盖所带来的业绩贡献。2017年，保利地产重点区域表现突出，粤港澳大湾区的销售贡献近千亿元，占2017年销售额的近三分之一，珠三角、长三角及中部三大核心城市群销售占比近70%。
图2：保利地产2017年各城市群销售占比情况
拿地态度积极，一二线城市拿地金额占比超八成，土储资源丰富。保利地产2017年实现项目拓展共计204个，新增容积率面积4520万平方米，总成本2765亿元，同比分别增长88%和128%，拿地金额占销售额的比重近90%，平均楼面地价6118元/平方米，一二线城市的拓展面积和金额分别占比63%、82%，一二线城市仍为企业布局重点。截至2017年末，保利地产储备资源丰富，待开发土地储备面积9090万平方米，其中一二线城市土地储备面积占比约63%，三四线城市占比约37%，充足且合理的土地储备，助力企业的持续发展。
图3：保利地产2017年拓展面积（左）和金额（右）占比情况
持续发力大型并购整合，未来跨越式发展可期。2017年，并购整合成为保利地产进行资源补充的重要方式之一，通过并购等合作方式累计获取项目81个，新增容积率面积2190万平方米，达到总土地拓展面积的48%。年内，保利地产持续发力大型并购整合，一方面，完成中国航空工业集团有限公司旗下11个项目收购，新增规划容积率面积近538万平方米；另一方面，以现金方式收购保利（香港）控股有限公司50%股权，实现对中国保利集团有限公司境内房地产业务整合，进一步扩大业务区域。
财务：盈利能力显著提升，财务结构安全稳健
2017年，保利地产实现营业收入1463.06亿元，同比减少5.5%，主要受营改增及项目结转区域结构影响，实现净利润196.77亿元，同比增长15.3个百分点，房地产业务实现结算毛利率、净利率及净资产收益率分别为31.05%、13.45%和16.32%，与去年相比分别增加2.05、2.42和0.79个百分点，盈利能力显著改善。此外，随着合作项目增多和进入结转期，保利地产投资收益大幅增长，实现投资收益16.8亿元，同比增长34.77%。
图4：2017年保利地产毛利率、净利率及净资产收益率
负债水平稳定，短期偿债能力较强，财务结构安全稳健。2017年，受有息债务上升的影响，保利地产的资产负债上升至77.28%，净负债率为86.45%，较上年增长31个百分点，负债水平小幅上涨。但保利地产的流动比率、速动比率分别为1.78、0.57，均较去年同期有所提升，其一年内到期债务仅294.95亿元，现金短债比为2.30，短期偿债能力较为理想。
从债务类型结构上看，银行借款占比66%，各类债券占比16%，其他类型借款占比18%，财务结构安全稳健，且较高的银行贷款占比，有助于企业对融资成本进行控制，2017年保利不断发挥央企优势，构建多元化融资方式，有息负债综合成本仅为4.82%。
图5：2017年保利地产流动比率、速动比率情况
两翼业务：提速专业板块发展，与主业协同并进
在房地产主业快速发展的同时，保利地产注重强化专业板块发展能力，逐渐提升专业板块在企业总体收入中的贡献度，未来将与地产开发主业形成良好的协同和互补效应。
图6：保利地产两翼业务发展情况
房地产金融方面，保利地产以房地产基金和普惠金融为基础，对产业链上下游进行整合，并对前沿产业进行探索布局，培育企业新的业务增长极。如，通过整合优质资源，利用ABS、REITs、基金等资本运作手段，实现优质物业的资本市场融资功能，提升资产的周转效率。
社区消费服务方面，保利地产以物业服务、社区商业、长租公寓为重点，依托房地产开发和经营主业，匹配消费需求，延伸社区消费服务价值链，通过市场化、资本化的方式实现在社区消费服务领域的多元化快速发展。
商业经营方面，2017年，保利地产旗下商业管理公司累计管理商业面积160万平方米，实现经营收入及管理费收入超10亿元。此外，保利地产在武汉、长沙、天津等6个城市实现自主购物中心品牌输出，在兰州、郴州、云浮实现自主酒店品牌输出，并且获得了全球四大酒店管理集团各档次共计10个品牌的特许经营合作意向。
2017年，是保利地产快速发展的一年，清晰的战略方向使其充分把握城镇化快速扩张带来的行业发展机遇，经营规模节节攀升。在土地、资金、重组等利好因素的加持下，保利地产的发展节奏已经“变守为攻”，2018年将继续迎来提速发展。
（中国指数研究院）
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