土地出讓金大漲111%，
總感覺哪裡有點不對勁
中原地產研究中心數據顯示，5月份單月，部分城市土地出讓金額刷新年內最高紀錄，受監測的50大熱點城市合計出讓金額累計達到3130億元，同比上漲幅度高達111.5%。其中土地出讓金較多的城市分別是杭州、重慶、嘉興等7個城市。
值得注意的是，5月份的土地出讓金大漲，至少有這樣幾個方面值得關注。一是成交金額刷新了歷史同期紀錄。1-5月，50大城市合計土地出讓金高達1.5萬億元，較2017年同期的9503億元上漲57.6%。實際上，去年同期的成交金額也不算低，今年能夠在去年的基礎上再出現大漲，只能說明今年的土地出讓太瘋狂了；二是在樓市調控政策持續下，大部分城市土地成交溢價率明顯下行。土地成交溢價率下行，還能出現土地出讓金收入大幅上漲的現象。可見，成交量有多大；三是大規模的土地成交是在開發商普遍負債率較高，境內融資難度越來越大，境外融資規模不斷擴大的情況下發生的。如果市場持續低迷，土地開發難度加大，開發企業會不會出現資金鍊斷裂問題呢？
無論怎麼想，無論怎麼分析，總覺得土地出讓收入大幅上漲，有點不對勁的感覺。要知道，自推行“因城施策，分類調控”以來，各地按照“房子是用來住的，不是用來炒的”要求，都在樓市調控方面加大了自我約束、自我規範、自我嚴格，一旦出現房價上漲的現象，立馬就會出臺更為嚴厲的調控政策，防止房價出現反彈。那麼，為什麼還會出現土地成交金額大幅上漲的現象呢？土地成交的基礎和條件在哪裡呢？難道這是開發商在炒底嗎？
我們說，能夠令開發商瘋狂拿地的，只有兩種狀態：一是市場十分火爆，房價上漲動力很強，就象前些年一樣，開發商不可能不瘋狂拿地；二是市場築底成功，開發商認為炒底時機已到。很顯然，目前的市場怎麼看也不象是火爆的樣子，那就只有一種可能，就是開發商認為抄的時機已經成熟，需要通過瘋狂拿地來進行抄底。那麼，現在的市場真的已經到了可以抄底的時候了嗎？
必須注意，儘管5月份的土地成交金額創下歷史同期紀錄，但是，從各地樓市的實際情況來看，似乎並沒有出現明顯改變。能夠給開發企業帶來幻想的，可能是一些地方出現的“搶人大戰”。因為，“搶人大戰”的背後，確實存在著“搶房大戰”陰影，有以引進人才為藉口，抬熱房地產的感覺。如果是這樣，開發企業的算盤就打錯了。就算引進人才能夠給市場帶來一時的刺激，畢竟人才有限。如果各地都以此舉來抬熱房地產，估計作用也就到頂了。更何況，“房住不炒”的要求，不會因為地方“搶人大戰”就放寬，就會容忍地方對房地產市場放鬆調控。
所以，對此次出現的“搶地潮”，可能需要從更深層次去與考量。能夠看到的一種情形是，開發企業開始大舉轉戰三四線城市，甚至是縣城了。要知道，只有大型開發企業的投資目標轉移，才能真正體現房地產市場的變化。如果大型開發企業仍然緊盯一二線城市，房地產市場的格局就沒有什麼變化。三四線城市的土地成交也出現大幅上漲，只有一個結果，就是大型開發企業的戰場轉移。所以，這是房地產市場變化的新動向。
而大型開發企業轉戰三四線城市，還不是最該引起重視和關注的問題。相關資料顯示，在5月份的土地成交中，受到重點監測的京津冀、長三角、珠三角三四線城市來看，這些高地價三四線城市的成交量僅佔全部監測三四線城市的不足10%。也就是說，土地成交的重點還在非熱點三四線城市。這可是一個更值得關注的問題，也是一種更應當引起重視的新動向。為什麼開發商會轉戰到這些地區，轉戰到這些地區的目的到底是什麼，會不會帶動炒房者一併進入，都是很嚴峻的課題。
也就是說，開發企業在觀察了三四線熱點城市的情況後可能發現，這些熱點城市的房價已經到了天花板，不可能再有太大作為。所以，把目標轉向了非熱點的三四線城市。如此一來，這些被開發商，也可能包括炒房客“相中”的城市，在接下來的時間裡，極有可能掀起一場房價上漲的腥風血雨。面對利益的誘惑，地方政府能夠不為之所動，不讓房價上漲嗎？畢竟，非熱點城市的居民收入、購買力等也是弱的。一旦房價出現較大幅度上漲，會讓這些地區的居民很受傷。穩住房價，是非熱點三四線城市必須做好的一項工作，也可以說是留房地產市場一片價格淨土吧。
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