是否補繳土地出讓金不影響抵押合同效力

根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（以下簡稱《暫行條例》）第四十四條規定，劃撥土地使用權，除本條例第四十五條規定的情況外，不得轉讓、出租、抵押。第四十五條規定，簽訂土地使用權出讓合同，補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金，經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批准，其劃撥土地使用權和地上建築物、其他附著物所有權可以轉讓、出租、抵押。《劃撥土地使用權管理暫行辦法》（以下簡稱《暫行辦法》）第五條規定，未經市、縣人民政府土地管理部門批准並辦理土地使用權出讓手續，交付土地使用權出讓金的土地使用者，不得轉讓、出租、抵押土地使用權。但根據擔保法第四十一條規定，當事人以本法第四十二條規定的財產抵押的，應當辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。故當事人簽訂了抵押合同，並辦理了抵押登記，抵押合同當然有效，是否補繳土地出讓金不影響抵押的設立以及抵押合同的效力。誠然，《暫行條例》和《暫行辦法》明確規定了劃撥用地土地使用權未經審批手續不得抵押，但是，《暫行條例》系國務院於1990年5月發佈實施的行政法規，《暫行辦法》系當時的國家土地管理局於1992年3月發佈實施的部門規章，故根據上位法優於下位法和新法優於舊法的原則，應當優先使用擔保法第四十一條的規定，認定抵押合同有效。

辦理抵押登記應視為土地行政管理部門批准

以劃撥用地上的房屋抵押並辦理登記的效力問題，其焦點之一在於是否履行審批手續。根據《暫行條例》第四十五條規定，必須經相關部門批准、辦理相關手續且交付土地使用權出讓金後才能進行抵押。實踐中，存在只需履行一般抵押登記的“一元論”和既需要履行抵押登記手續又需要進行特定審批手續的“二元論”。根據國土資源部《關於劃撥國有土地使用權抵押登記有關問題的通知》規定，以國有劃撥土地使用權為標的物設定抵押，土地行政管理部門依法辦理抵押登記手續，即視同已經具有審批權限的土地行政管理部門批准，不必再另行辦理土地使用權抵押的審批手續。由此可見，國土資源部採納了“一元論”的觀點，鼓勵合法交易、維護市場安全，避免了該類型抵押合同被大面積認定無效。若當事人劃撥土地上的房屋已經辦理了房屋產權證，以該房屋和土地使用權作抵押擔保，並在國土資源和房屋管理局辦理了抵押登記，應當視為已經獲得土地行政管理部門的批准，故抵押合同成立並生效。

關於未補繳的土地使用權出讓金

就《暫行條例》第四十四條和第四十五條的規定來看，劃撥用地的土地出讓金是在劃撥土地轉讓、出租、抵押之前設定的特殊債權，它優先於先於其他債權的法定債權。對此，通過擔保法亦可驗證。根據擔保法第五十六條規定，拍賣劃撥的國有土地使用權所得的價款，在依法繳納相當於應繳納的土地使用權出讓金的款額後，抵押權人有優先受償權。據此，劃撥土地在流轉過程中，其土地出讓金首先是法定的，不需要再經任何審批、協商，即已是存在的債權，其次該土地出讓金債權是優先於任何其他債權的，無論是通過轉讓、出租還是抵押獲得的債權。政府的土地出讓金債權在轉讓、出租、抵押所得的收益中當然優先於其他任何債權而受償。