在近日各大房企陸續公佈的前5月銷售數據中，有一個現象值得關注：中小房企正在衝量突破規模侷限，而大房企卻放緩規模增速。
快慢之間凸顯行業大變化。回溯過去20年的樓市發展黃金期，房企以高杆杆撬動規模狂飆增長，至2017年，龍頭房企已開啟年銷售額5000億大關。
進入2018年，在金融去杆杆、“房住不炒”等政策指導下，各地調控加碼日趨嚴厲，房企銷售也受到一定影響。在此背景下，未來幾年地產開發規模或難有過去那樣的跨越增長。
樓市調控寒冬之下，行業正在加速洗牌，對房企的營銷和運營能力提出更大挑戰。如果以房企2018年前5月的銷售表現來評判誰將是這場競技中的勝者，那麼有一家公司可以關注——龍湖地產(00960)，理由只有一個字：穩。
中小房企的生死存亡之戰
在克而瑞梳理的房企前5月銷售榜單中，有一組數據的異動令人深思——房企分化格局加劇，TOP50房企門檻提升幅度最大，較2017年同期增長58.3%，而TOP3和TOP30房企門檻則分別同比增長31.4%和38.8%。
從銷售額來看，2017年TOP50銷售門檻115億，2018年這一門檻上升為182億。數據之下，一股中小房企衝刺的力量正在向上湧動。早在今年一季度，業內人士便已經關注到這一變化。
根據中信建投研究發展部房地產組統計的樣本數據來看，龍頭房企在2018年一季度的平均銷售增速為22%，相比於去年平均增速可謂“腰斬”。如果以房企2018年的銷售目標為參考，那麼龍頭房企2018年全年平均增速在26%。
龍頭房企銷售減緩，中小房企則在衝量。根據上述中信建投的數據顯示，2018年一季度中小型房企的平均銷售增速在47%，全年的平均增速為50%。
由此來看，2018年一季度，中小房企平均規模增速是龍頭房企的2倍。為何此時中小房企選擇與龍頭大佬背道而行?
實則是，在行業強者恆強之下，龍頭房企掌握優勢資源，最關鍵是擁有融資優勢。而未上規模的房企，在金融監管之下，不僅借貸成本大幅攀升，而且融資變得十分困難。如今隨著房企償債高峰期到來，如果不能順利融資，資金鍊出現問題，那小房企也只能面臨出局的命運。
此外，在2016年房企銷售火爆之下，行業集中度也在加速提升，若中小房企不趁機規模化發展，站穩腳跟，也難得分食市場份額。根據克而瑞的最近預計，今年規模房企集中度將繼續提升，TOP30房企集中度預計可達50%左右。
龍湖地產的發展節奏
當中小房企在衝刺規模之時，龍頭房企已選擇從規模到質量的發展。從大型房企的規模發展路徑來看，龍湖地產的發展節奏比較獨特。
在2015年之前龍湖的規模增長都比較保守，公司在銷售上從2016年開始發力，尤其是在2017年，一躍闖進千億俱樂部，以全年1561億，同比增長77%，排名行業第8位收官。
一般而言，在闖進千億梯隊後，龍湖可以繼續選擇大幅的規模增長，以取得行業排名更加靠前的位置。不過從龍湖公佈的2018年2000億銷售目標來看，龍湖還是選擇穩健增長，這一目標，相比於2017年，增幅僅為28%。
可以說，即便目前樓市監管趨嚴，龍湖實現這一目標壓力不大。以該公司2017年的去化情況為參考：早在2017前7月，公司銷售額突破千億大關達到1030.3億元，完成年初目標的94%。隨後，龍湖在當年8月上調銷售目標，調整後，全年的可售貨值達2240億，以公司最後完成的1561億計算，去化率約70%。
假設龍湖在2018年保持70%去化率，以其全年3000億可售貨值計算，最終銷售額能到2100億，可以順利完成銷售目標。
今年前5個月，龍湖的銷售額超過主動供貨前置的去年同期，從目標完成率來看還是在同行中表現較好的。
數據顯示，在TOP前20的房企裡，設置全年銷售目標的房企有18家，部分房企在前5個月的銷售目標達成率不足3成。千億以下規模房企，中國金茂(00817)、中糧地產達成率則超過50%。
在千億房企裡，龍湖地產前5月銷售額761億元，銷售目標達成率為38%，僅次於中國恆大(03333)46.4%、中海地產39.5%、保利38.6%。
其實龍湖地產融資優勢突出、負債低，可以選擇加大槓桿向更大規模衝刺。但龍湖沒有選擇加槓桿增長，而是按照一貫的穩健節奏來奔跑。龍湖對規模的要求，是保持在行業前10左右。
閱讀更多 地產工會 的文章
