本期主要整理自《人民司法·案例》2017年第14期至2017年第35期中部分房屋買賣合同糾紛典型案例。
規 則 要 述
買受人以出賣人違反先合同義務瑕疵行為來拒絕履行自己應承擔的主要合同義務，應認定為不當行使履行抗辯權。
02 . 購房合同解除，賣方未退款，買受人佔有房屋合法
購房合同解除後，在出賣方未返還購房款情況下，買受人不返還房屋的抗辯權可向購買該房屋的新的產權人行使。
03 . 父賣子房，依優勢證據和生活經驗，認定有權代理
房屋買賣是無權代理還是有權代理，應根據證據優勢原則和日常生活經驗法則，正確認定當事人知情和認可情況。
04 . 一旦簽訂本約合同，不能再訴請確認預約合同效力
簽訂本約合同後，預約合同不能與本約合同同時並存，當事人再訴請確認預約合同效力已無意義，不應予以支持。
05 . 拍賣被查封房產，法院嗣後同意的，交易行為有效
被執行人委託拍賣被查封財產並歸入執行款後，執行法院解除查封或同意處分的，相應交易行為應具有法律效力。
06 . 未經審批，拍賣劃撥地上房屋，合同成立尚未生效
未經有批准權政府審批，拍賣劃撥土地上房屋的合同行為，應確認依法成立但未生效，不涉及認定合同無效問題。
規 則 詳 解
01 . 出賣人瑕疵行為，不成為買受人拒絕付款免責理由
標籤：房屋買賣｜合同解除｜面積誤差｜瑕疵行為｜權利義務對等｜履行抗辯
案情簡介：2014年，供銷公司購買林某別墅，約定房款3200萬元。2016年，供銷公司支付700萬元後，以林某別墅綠植隔離帶向外擴展部分並不包括在房產證面積中，訴請林某損害賠償300萬元。林某反訴解除合同，亦主張損害賠償700萬餘元。
法院認為：①林某作為涉案別墅所有權人，簽訂房屋買賣合同當時又是涉案別墅相鄰別墅所有權人，其應當知悉涉案別墅綠植屏障向外擴展事實。在供銷公司簽訂房屋買賣合同前實地查看涉案別墅時，林某應自己告知或委託中介告知供銷公司涉案別墅綠植隔離帶外擴情況，因綠植隔離帶外擴情況對涉案別墅成交價格將產生一定影響。林某並未告知供銷公司涉案別墅綠植隔離帶外擴情況，林某交付給供銷公司的涉案別墅實際情況與產權證書登記情況並不完全一致，故可認定林某在締約過程中存在瑕疵行為，違反了誠實信用原則和先合同義務。在此情形下林某不享有合同解除權。②涉案別墅綠植隔離帶向外擴展部分，在整個涉案別墅面積中所佔比例較小，對涉案別墅成交價款影響不大，林某在締約過程中存在瑕疵行為，但不屬於重大違約行為，供銷公司不能以此為由拒絕履行其根據合同約定應承擔的後續辦理過戶和支付剩餘房款2500萬元義務。供銷公司以林某瑕疵行為來拒絕履行自己應承擔的主要義務，不符合《合同法》誠實信用原則和公平原則，故供銷公司拒不履行合同主要義務行為，屬於不當行使履行抗辯權，應承擔相應損害賠償責任。綜合本案情況，法院酌定供銷公司賠償林某損失250萬元。③供銷公司對涉案別墅佔地範圍產生了一定錯誤認識，而產生該錯誤認識的原因應歸責於出賣人林某，作為別墅出賣人的林某亦應就其締約過程中瑕疵行為承擔相應責任。根據本案綠植隔離帶外擴概況，法院酌定涉案別墅總價款由3200萬元變更為3150萬元。供銷公司請求林某配合其辦理涉案別墅過戶手續的請求，法院予以支持。鑑於房屋買賣合同繼續履行，供銷公司已支付700萬元首付款林某不予退還。根據權利義務對等原則和雙方當事人合同約定，供銷公司亦應於過戶當天將剩餘房款2450萬元支付給林某。供銷公司在房屋買賣合同履行過程中屬於主要違約方，其亦未提供證據證明其有何種直接損失，故其要求林某賠償損失300萬元請求，不應支持。判決繼續履行，房屋總價款由3200萬元變更為3150萬元，林某協助辦理過戶，供銷公司支付剩餘房款2450萬元並賠償林某損失250萬元。
實務要點：買受人以出賣人違反先合同義務的瑕疵行為來拒絕履行自己應承擔的主要合同義務，屬於不當行使履行抗辯權，應當承擔相應的損害賠償責任。基於出賣人的瑕疵行為買受人對交易標的產生了錯誤認識，買受人有權要求變更交易價格。
案例索引：北京高院（2017）京民終289號“中國供銷集團有限公司與林光榮等房屋買賣合同糾紛上訴案”，見《權利義務相一致原則在合同履行中的適用》（齊曉丹），載《人民司法·案例》（201723:71）。
02 . 購房合同解除，賣方未退款，買受人佔有房屋合法
標籤：房屋買賣｜合同解除｜合法佔有｜生效判決｜騰退房屋
案情簡介：2005年，生效判決判令王某與開發公司所籤購房合同解除，雙方返還。2007年，周某購買該房並辦理產權證。2012年，周某訴請王某騰房。此前，周某代理人王某表示，願意代開發公司履行給付購房款義務，並將判決款項交至執行法院。
法院認為：①無權佔有不動產或動產的，權利人可以請求返還原物。從既判力相對性角度而言，生效判決只約束當事人和特定訴訟承繼人，對於單純的裁判標的物受讓人不產生實體權利義務拘束力。但從生效判決執行力角度分析，生效判決的有效執行是司法權威的保障，除非由於善意取得等實體法律規則作用導致生效裁判失去執行基礎，否則受讓裁判標的物的物權人不得以妨礙生效裁判執行方式主張權利。②生效判決解除了與開發公司之間的房屋買賣合同關係，其對涉案房屋既不享有所有權，亦無基於買賣合同關係的合同債權，王某負有騰退涉案房屋義務，但王某履行騰房義務需與開發公司對生效判決履行同時進行。現無證據表明開發公司已自動向王某履行生效判決，而王某既未收到判決的執行款，亦未收到關於騰退涉案房屋具體時間的通知，雖周某委託代理人王某向執行法院匯入退王某兩套房款，但相關款項是否構成足額履行，有待於判決執行結果，且涉及開發公司利益，不宜在本案中予以確定，在此情況下，法院難以確定王某應履行騰房義務的到期日，繼而難以認定王某已對涉案房屋構成無權佔有。周某雖系涉案房屋登記產權人，但其要求王某騰退涉案房屋尚不具備條件，法院難以支持其相關訴訟請求。判決駁回周某訴請。
實務要點：購房合同解除後，在出賣方未履行返還購房款義務情況下，買受人不返還房屋的抗辯權可向購買該房屋的新的產權人行使。
案例索引：北京三中院（2015）三中民終字第12943號“周小池、周宏磊與王梅英商品房買賣合同糾紛案”，見《生效判決對裁判標的物受讓人的拘束力》（李丹），載《人民司法·案例》（201735:52）。
03 . 父賣子房，依優勢證據和生活經驗，認定有權代理
標籤：房屋買賣｜無權代理｜父子關係｜有權代理｜優勢證據｜日常生活經驗
案情簡介：2014年，韓某以自己名下房產4年前被父親擅自售予崔某為由，訴請判令崔某返還。
法院認為：①根據法院查明事實，韓某、韓某父、孫某三人於2010年在當地派出所轄區共同居住，辦理過暫住證明，並曾在當地合意買賣房屋。韓某父銀行賬戶期間多次支取大額款項。韓某期間在賬戶存入大額款項。韓某外出工作前，與父母一直在涉案房屋共同居住生活。韓某外出工作後，與父母聯繫密切，交流正常。韓某在審理期間堅持稱期間“一直在外地工作，父子關係不好，長時間不聯繫”主張與查明客觀事實相矛盾，且並未作出合理解釋。出賣房屋系日常生活中重大處分事項，根據日常生活經驗，韓某父決定處分涉案房屋以及決定房屋出賣方式與價格等，與家庭成員必定經過一個協商過程，韓某作為家裡未婚成年人、共同生活一方，對於父親出賣自己名下房屋意圖和行為應當知悉。②根據查明事實，韓某父在出售涉案房屋前曾貼過出售廣告，韓某父家因韓某參加工作而宴請賓客，宴客時韓某在家，當時出售廣告已張貼出來。結合韓某曾委託韓某父代辦、代取房屋所有權證行為看，韓某在本案審理期間堅持的父親“揹著自己將涉案房屋出售，本人並不知情”的主張顯然不符常理，且無相關證據證明。韓某對在自己賬戶賣房收款同日出現的同等數額重大收支情況，韓某、韓某父庭審中僅辯解兩筆款項沒有關係，並未作出合理解釋。③崔某購買涉案房屋時主觀是善意的，支付了合理對價，至韓某提起訴訟時已實際佔有、使用涉案房屋達4年之久。根據證據優勢原則和日常經驗，可認定韓某當時對韓某父與崔某買賣涉案房屋情況是知情和認可的，並以自己行為對房屋買賣作出了真實意思表示，符合有權代理的法律要件，韓某父對涉案房屋是有權代理韓某進行處分的，韓某應對代理人韓某父行為承擔民事責任。判決駁回韓某訴請。
實務要點：房屋買賣是否無權代理還是有權代理，應根據證據優勢原則和日常生活經驗法則，正確認定當事人之間買賣涉案房屋行為的知情和認可情況，確認當事人的真實意思表示。
案例索引：吉林高院（2015）吉民提字第120號“崔某與韓濤等房屋買賣合同糾紛再審案”，見《房屋買賣合同中有權代理行為的認定》（王鈺、於淞合），載《人民司法·案例》（201714:65）。
04 . 一旦簽訂本約合同，不能再訴請確認預約合同效力
標籤：房屋買賣｜預約合同｜配套設施｜本約合同｜合同效力
案情簡介：2014年，程某與開發公司簽訂商品房預定合同，其中第5條約定了配套設施、裝修標準等內容。後雙方簽訂商品房買賣合同。2015年，程某發現該樓盤並未配套五星級酒店及會所，遂訴請要求確認預定合同第5條約定有效。
法院認為：①最高人民法院《關於審理買賣合同案件適用法律若干問題的解釋》第2條規定：“當事人簽訂認購書、訂購書、預訂書、意向書、備忘錄等預約合同，約定在將來一定期限內訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務，對方請求其承擔預約合同違約責任或者要求解除預約合同並主張損害賠償的，人民法院應予支持。”本案中，商品房預定協議書系雙方當事人真實意思表示，內容不違反法律、行政法規強制性規定，不存在無效情形，該認定有效。②雖然預約合同和本約合同是分別獨立的合同，但基於兩者特殊關係，本約合同簽訂後，預約合同所約定權利義務已實現，目的已達成，所指向權利義務已終結或轉化成本約合同中的條款，效力基礎已消滅，從而自動失效，合同權利義務終止。本案中，當事人在簽訂商品房預定協議書後，按約定簽訂了商品房買賣合同，對權利義務作出了明確約定，此時再對已完成使命的預約合同作出效力評價，賦予預約合同法律效力，給予肯定和保護，無疑造成當事人法律邏輯混亂，亦不符合《合同法》鼓勵交易、促進市場效率精神。判決駁回程某訴請。
實務要點：簽訂本約合同後，預約合同不能與本約合同同時並存，當事人再訴請確認預約合同效力已無意義，不應予以支持。
案例索引：浙江溫州中院（2016）浙03民終1207號“程克與中甌地產集團溫州房地產有限公司房屋買賣合同糾紛上訴案”，見《簽訂商品房買賣合同後預定協議書即終止》（徐蓬勇、陳海鷗、施國強），載《人民司法·案例》（201726:4）。
05 . 拍賣被查封房產，法院嗣後同意的，交易行為有效
標籤：房屋買賣｜查封房｜合同效力｜執行｜無權處分
案情簡介：2010年，因債務糾紛，化學廠房屋被法院查封。2011年，化學廠與拍賣公司簽訂委託拍賣合同。王某以725萬元競買成功。化學廠向法院提交了拍賣已成交、拍賣款已到賬，要求解除查封申請，法院隨即解除查封。2013年，因化學廠以拍賣查封房地產、合同無效為由拒辦過戶手續致訴。
法院認為：①民事訴訟中的查封，系法院為限制債務人處分其財產而設立的一種強制措施。採取查封措施，目的在於控制債務人財產現狀，保障經過審判程序確定的債權或其他債權儘可能得到清償。《拍賣法》第6條規定，拍賣標的應當是委託人所有或依法可以處分的物品或者財產權利。最高人民法院《關於轉賣人民法院查封房屋行為無效問題的覆函》中強調，擅自將已被查封房產轉賣給他人行為是違法的，所訂立房屋買賣合同系無效合同。但依最高人民法院《關於人民法院執行工作若干問題的規定（試行）》第48條規定，被執行人申請對人民法院查封的財產自行變賣的，人民法院可以准許，但應當監督其按照合理價格在指定的期限內進行，並控制變賣的價款。無論是自行變賣還是拍賣，均屬於處分財物的具體法律行為，雖然查封產生對處分的限制力，而標的物所有權未改變，限制所有者處分只是約束其隨意或有意逃避本應償還債務，如採取拍賣或變賣處分直接目的即為履行債務，那麼法院以解除查封或同意處分方式，會使查封限制處分效力歸於消滅，而相應交易行為具有法律效力。②本案中，化學廠系案涉房屋以及附著土地權利人，雖在拍賣時房屋及土地仍由法院查封，但化學廠並非完全喪失其對房屋及土地的處分權，只要經查封法院准許，其處分行為即具有法律效力。化學廠在拍賣結束後即向法院提交了拍賣已成交、拍賣款已到賬，要求解除對案涉房屋及土地查封的申請，法院其後解除查封的後續事實，足以證明法院在事後認可並同意化學廠對案涉房屋及土地實施的拍賣行為，該處分行為應屬合法有效。
實務要點：被執行人為履行債務目的委託拍賣被查封財產，嗣後執行法院以解除查封或同意處分方式使查封限制處分效力歸於消滅的，相應交易行為應具有法律效力。
案例索引：遼寧高院（2015）遼審四民申字第1634號“大連油脂化學廠與王軍等物權確認糾紛再審申請案”，見《王軍訴大連油脂化學廠、大連非凡拍賣有限公司物權確認糾紛案——合同報批義務的性質與效力》（李鋼、陳晨），載《人民法院案例選》（201710/116:62）；另見《合同報批義務的性質與履行》（李鋼、劉冬豔、陳晨），載《人民司法·案例》（201723:66）。
06 . 未經審批，拍賣劃撥地上房屋，合同成立尚未生效
標籤：房屋買賣｜劃撥土地｜未生效合同
案情簡介：2011年，化學廠與拍賣公司簽訂委託拍賣合同。王某以725萬元競買成功。2013年，因化學廠以拍賣房屋系劃撥土地、合同無效為由拒辦過戶手續致訴。
法院認為：①《房地產管理法》第40條第1款和《拍賣法》第8條規定，拍賣劃撥土地上的房屋，應當報經有批准權的人民政府審批。本案中，化學廠委託拍賣公司拍賣案涉房屋所附著土地，屬國有劃撥土地，且未經有批准權政府審批，確係違反前述法律規定行為。依《房地產管理法》第67條，違反前述規定，由縣級以上人民政府土地管理部門責令繳納土地使用權出讓金，沒收違法所得，可以並處罰款。從國家對轉讓劃撥土地房地產處罰方式來看，政府對劃撥土地的行政管理，是通過對債權合同的管制實現的，而不是通過對物權變動限制來落實對劃撥土地使用權的監管，且並無將違法後果明確為交易或轉讓無效的規定，故上述規定非屬《合同法》第52條第5項和最高人民法院《關於適用〈合同法〉若干問題的解釋（二）》第14條規定的效力性強制性規定。②《房地產管理法》第40條第1款和《拍賣法》第8條規定中的“人民政府審批”，是指對債權合同履行行為的審批，即對轉讓劃撥土地上房地產合同應辦理批准手續。對未辦理批准手續的，應適用《合同法》第44條“依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規規定應當辦理批准、登記等手續生效的，依照其規定”和最高人民法院《關於適用〈合同法〉若干問題的解釋（一）》第9條“依照合同法第四十四條第二款的規定，法律、行政法規規定合同應當辦理批准手續，或者辦理批准、登記等手續才生效，在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批准手續的，或者仍未辦理批准、登記等手續的，人民法院應當認定該合同未生效”規定。③本案化學廠通過委託拍賣方式轉讓案涉房屋及其附著國有劃撥土地使用權合同行為，因未經有批准權政府審批，應確認依法成立但尚未生效，不涉及認定合同無效問題，故化學廠關於拍賣行為及拍賣成交確認書應屬無效的主張，依據不足，法院不予支持。
實務要點：未經有批准權的人民政府審批，拍賣劃撥土地上的房屋的合同行為，應確認依法成立但尚未生效，不涉及認定合同無效問題。
案例索引：遼寧高院（2015）遼審四民申字第1634號“大連油脂化學廠與王軍等物權確認糾紛再審申請案”，見《合同報批義務的性質與履行》（李鋼、劉冬豔、陳晨），載《人民司法·案例》（201723:66）。
核校：簡牘
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